相続税は現金一括払いが原則ですが、どうしても用意が難しい場合は分割払いである「延納」を検討します。それでも金銭での納付が困難な場合に対する最終手段として、「物納（ぶつのう）」という不動産などで税金を納める制度が用意されています。しかし、手放したくない優良な不動産を国に納めるのは、できれば避けたいものです。あまり使っていない遊休不動産で物納を済ませたいと考える方も多いでしょう。実は、相続した財産の代わりに、自分がもともと持っている別の財産を直接物納することはできません。そこで有効なのが、生前のうちに親族が持つ遊休不動産と交換しておく方法です。また、相続が発生した後に別の親族の財産と交換して手に入れた「転得財産」を物納に充てるテクニックもあります。この記事では、親族間で不動産を交換して物納を活用する2つの方法と、その注意点についてわかりやすく解説します。ただし、物納は「手元に現金がないから」と安易に選べるものではなく、税務署の厳しい審査がある点もあわせて理解しておきましょう。
相続税を現金や延納でも納められない場合、一定の条件をクリアすれば財産そのもので納付する「物納」が認められます。
しかし、物納できる財産には決まりがあり、何でもよいわけではありません。
親が持っている不動産は立地が良く、価値が高いケースがよくあります。
一方で、将来相続する予定の子供が持っている不動産は、あまり使われていない遊休不動産であることも珍しくありません。
「この子供の遊休不動産を使って物納できないか」と考える方もいるでしょう。
しかし、物納に使えるのは、原則として亡くなった方（被相続人）から直接相続した財産だけです。
そこで検討したいのが、親が元気なうちに、親の優良な不動産と子供の遊休不動産を交換しておくという対策です。
子供はいずれ親の財産を受け継ぐため、価値の高い土地をあらかじめ譲る相手として最適です。
生前に交換を済ませておけば、相続が発生したときには、親の手元にある遊休不動産を本来の相続財産として物納に充てることができます。
ただし、国はどんな土地でも物納として受け入れてくれるわけではありません。
隣の土地との境界がはっきりしない土地や、道路に面していない土地などは、「管理処分不適格財産」として物納を断られる可能性が高くなります。
国が定めた物納の基準をきちんと満たしている土地であることが、大前提となります。
親族の間で不動産をタダで交換したとしても、税金の問題はそう簡単にはクリアできません。
税法で定められた「交換の特例」の条件を満たしていないと、高額な譲渡所得税がかかってしまう恐れがあります。
以下の条件をすべて満たすことで「固定資産の交換の特例」が適用され、交換した双方に譲渡所得税はかかりません。
なお、不動産の価値に差があって交換の際に差額（交換差金）を受け取った場合は、そのお金の部分だけ譲渡所得税の対象になります。
固定資産の交換の特例を利用するための主な条件は以下の通りです。
特に「同じ用途で使うこと」という条件は、遊休不動産同士の交換などで判断が難しくなるケースがあります。
例えば、親のアパートが建っている土地（貸家建付地）と、子供の何も使っていない空き地（更地）を交換する場合や、宅地と農地の交換などは、用途が異なるとみなされて特例が否認されるリスクがあります。
これらの要件を満たしているかどうかは素人判断では見落としが発生しやすいため、実行前に税理士へ確認することをおすすめします。
固定資産を交換する際の価値（価額）は、原則として市場での適正な価格である「時価」を基準に計算します。
ただし、実際の交換価額が時価と少し違っていたとしても、交換に至った背景などからみて妥当だと認められるケースもあります。
その場合は、お互いに合意した価格が時価として扱われます。
生前に対策ができなかった場合でも、相続が発生した後に不動産を交換して物納するテクニックがあります。
自分が相続した不動産を、ほかの親族が持っている不動産と交換し、その手に入れた不動産で物納するという方法です。
このように相続財産と交換して新しく取得した財産を「転得財産（てんとくざいさん）」と呼びます。
この転得財産も、制度上は物納の対象として認められています。
ただし、実務上のスケジュールは非常に厳しくなります。
相続開始から10か月以内という申告期限までに、親族間で交換の合意や登記を済ませ、さらに物納の申請まで完了させなければなりません。
また、このケースでは最初から物納を目的として交換することになります。
そのため、「交換により取得した資産を交換前の資産と同じ用途に供する」という特例の条件を満たすことができません。
結果として「固定資産の交換の特例」は使えず、譲渡所得税がかかってしまいます。
しかし、あきらめるのはまだ早いです。
この場合、「取得費加算の特例」という別の税務上のメリットを受けられる可能性があります。
これは、亡くなってから3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に財産を譲渡した場合に使える特例です。
交換の特例が使えなくても、この取得費加算の特例によって税金の負担を大きく減らせるケースがあります。
さらに実務上の視点として、物納と売却の比較も重要です。
物納時の不動産評価額は時価ではなく、時価の約8割となる路線価などの相続税評価額になります。
そのため、交換で手に入れた不動産をそのまま国に物納するよりも、市場で売却して現金化し、その現金で相続税を払った方が、結果的に手元により多くのお金が残るケースも少なくありません。
取得費加算の特例は売却して現金化する際にも使えるため、物納と売却のどちらが有利か、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。
「他の人と交換した財産」を相続税の物納に使えるかについて、税理士法人都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴いただけます。
動画内容
まず、物納について簡単にお話しします。
相続税は原則、金銭で一括納付しなければなりません。
しかし、金銭での納付ができないときは、相続した財産の現物、つまり、財産そのものを、税金の代わりに納めることができます。
これが物納です。
ただ、手放したくない財産もあると思います。
このようなときに、物納したくない土地などの財産を、子供などが持っている、使っていない土地と交換をして、それを物納する、といった方法があります。
つまり、交換した土地を物納する、ということです。
こんなこと認められるのか？と思うかもしれません。
確かに、相続した財産の代わりに、もともと持っている別の財産で物納を行うのはダメです。
しかし、相続財産と交換した財産であれば、物納することができます。
これを転得財産（てんとくざいさん）による物納といいます。
ただし、交換した財産で物納を行うには、注意点もあります。
それは譲渡所得税です。
不動産を交換すると、交換した不動産の価格に対して、譲渡所得税がかかります。
一定の要件を満たしていれば、発生しないこともある税金ですが、今回の話のように、物納することを前提に行う交換は、譲渡所得税の課税の対象となります。
課税の対象となるのは、受け取った財産の価格から、その財産（元々持っていた財産）の取得にかかった費用を差し引いた額です。
ただ、相続した財産を交換する場合、「相続税の取得費加算の特例」というルールを使える可能性があります。
相続税の取得費加算の特例を簡単に説明いたしますと、その財産の取得費に相続税額、これは全額ではなく、計算によって求めた一定の金額、これを含めることができる、というルールです。
したがって、相続財産の交換によって譲渡所得税が発生しても、特例を使うことができれば、通常より譲渡所得税を安くすることができます。
今回のテーマのポイントを整理しますと、まず、物納する財産は、相続財産と交換した財産でも認められます。
交換する場合は、譲渡所得税が発生しますが、計算には、相続税の取得費加算の特例など有利なルールもあります。
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