貸宅地の底地物納にはメリットがある
貸宅地でも底地だけを物納することができます。底地物納をすると土地の所有者は国になります。そして、国は原則、底地の売却を借地権者にしかしません。これは資金に余裕ができたら「買い戻せるというメリット」があることを意味します。ただし、貸宅地の底地物納をするには、借地人の同意が必要といった条件があります。
貸宅地でも底地だけを物納することができます。底地物納をすると土地の所有者は国になります。そして、国は原則、底地の売却を借地権者にしかしません。これは資金に余裕ができたら「買い戻せるというメリット」があることを意味します。ただし、貸宅地の底地物納をするには、借地人の同意が必要といった条件があります。
底地物納とは相続税の納税のために、完全所有権の土地を物納や売却するのではなく、借地権部分と底地部分に分けて底地部分のみ物納する方法をいいます。
また、既に借地権者がいる場合(底地のみを所有している場合)でも、底地部分のみを物納することができます。
相続税の納税は現金一括納付が原則です。
ただ、これが難しい場合は延納があり、さらに延納も難しい場合には物納で相続税を納めることになります。
物納には物納に充てることができる財産の順位と範囲があります。
詳しくは相続税の物納制度の利用は簡単ではない！その仕組みや手続方法に記載しています。
そして意外に知られていないのですが、不動産はもちろん、底地だけを物納することが可能なのです。
(この底地だけを物納することができるということを知らずに、不動産を売却して納税資金を確保したという方もいらっしゃるかもしれません。)
よって、貸宅地だからは物納は無理ではありません。
条件を満たせば貸宅地でも物納ができます。
自宅(マイホーム)を売却すると3,000万円の特別控除が使えるということで、納税資金に困った際、自宅の売却ありきで考える傾向があります。
ただ、貸宅地がある場合には、貸宅地の底地物納も検討しましょう。
ちなみに自宅の土地(もしくは土地の一部)だけを譲渡し、建物を譲渡しなかった場合には3,000万円の特別控除は使えません。
貸宅地の物納の条件を満たせば、底地だけを物納することができます。
元々自由に使えない貸宅地を物納したほうが賢明である場合が多いです。
貸宅地の底地を物納にするには、物納条件の他に「以下の条件が必要」です。
1.土地の賃貸借契約書がある
契約書がないとダメです。
もしも、作成されていない場合は作成しましょう。
また、契約書には以下の内容などを記載しましょう。
2.地代を収受している
付近の相場と同額程度の金額の収受が必要です。
大体、固定資産税の3倍程度の金額であれば問題ないと言われています。
3.借地人の同意がある
借地人の同意が必要です。
この底地物納にはメリットがあります。
それは土地の所有者が国になり、国は原則、底地の売却を借地権者にしかしません。
もしも相続人が借地権者であれば、金銭的に余裕ができた時に底地を買い戻すことが可能ということです。
さらに固定資産税等を支払う必要もなくなります。
(ただし、地代の支払いは発生します。)
国が所有者になる点は、借地人が相続人でない方の「同意も得やすい」といったメリットがあります。
(そもそも借地人の同意がないと底地物納はできません。借地人が相続人でない赤の他人の場合でも同意をとる必要があります。)
国は原則、底地の売却(払い下げ)を借地権者にしかしないということは、借地人の方が購入しようと思えば「いつでも購入できる」というメリットが発生することを意味します。
ちなみに借地ではなく更地の場合には、国は一般競争入札により土地を処分します。
そういったことを考えると、土地を購入したい時に購入できるというのは大きなメリットと言えるかもしれません。
相続税対策をしても物納せざる得ない。
もしも貸宅地などがある場合には、底地物納を検討するのもいいかもしません。
物納に貸宅地の底地を充てる、という方法について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴できます。
動画内容
意外と知られていないことなのですが、貸宅地の底地だけ物納することは可能です。
たとえば相続財産に自宅と貸宅地がある場合、売却しやすいのは多くの場合、自宅になります。
特に自宅の売却では、売却したときの利益が3,000万円まで控除される、所得税のマイホーム特例があります。
この特例も自宅を売却する後押しになることでしょう。
しかし貸宅地の底地だけ物納して足りるのであれば、貸宅地の物納の方が賢明かも知れません。
貸宅地はもともと自由に使えない土地ですので、なくなってもすぐに生活に困ることはありません。
しかも貸宅地の底地を物納した場合、後から買い戻せる可能性があります。
物納された不動産は通常、一般競争入札によって処分されます。
ところが貸宅地の底地の場合、国は原則、土地を借りている借地人にしか売却しません。
つまり、金銭的に余裕ができたときに国から買い戻せる可能性がある、ということです。
しかも、国が持っている間は固定資産税が発生しないため、管理コストも減ります。
うまくいけば他の財産を物納するよりメリットが多いということです。
貸宅地の底地を物納するためには条件は3つございます。
1つ目は土地の賃貸借契約書があること。
2つ目は地代を受けとっていること。
3つ目は土地を借りている借地人が物納に同意していることになります。
地代の受け取り額は付近の相場程度のものでなくてはいけません。
だいたい固定資産税の3倍くらい受け取っていれば、問題ないと言われています。
借地人の同意については「新しいオーナーは国になる」というだけですから、同意は比較的得やすくなるといえるでしょう。
ただし、そもそも物納で納税をするためには税務署の許可が必要です。
また、中には物納よりも相続財産を売却してしまって、そのお金で納税した方が良いというケースもあります。
物納を検討される方は相続の専門家に相談しましょう。
人に貸している土地を物納できることを知らなければ、そもそも貸宅地の底地物納が検討対象にすらならなかったと思います。
1つのポイントを知っている・知らないでは相続は大きく変わってきます。
そして、相続税対策や相続手続・相続税の申告のことなら、税理士法人・都心綜合会計事務所にお任せください。
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