他人に貸している土地（貸宅地）であっても、地主が持つ「底地」の権利を使って相続税を物納することが可能です。底地を物納すると、その土地の所有者は国へと変わります。その後、国は現在の借地人に対して「この土地を買い取りませんか」と優先的に打診を行います。もし借地人がご自身の親族や同族会社であれば、将来的にその底地を買い戻せる可能性が高くなるため、非常に有効な相続対策と言えます。ただし、物納の審査は非常に厳しく、境界確定などの高いハードルをクリアしなければなりません。
手元の現金だけで相続税を納めきれない場合、貸宅地の「底地」を国に納める「底地物納」という選択肢があります。
土地の上に借地人が建てた家があっても、地主の持つ底地の権利だけで物納することが認められています。
大前提として、相続税は現金による一括払いが原則です。
どうしても現金で支払えない場合に限り、分割払いである「延納」を検討することになります。
その延納を利用しても支払いが難しいと判断された場合にのみ、最終手段として物納が許可される仕組みです。
ここで注意すべきなのは、「親から引き継いだ現金」だけでなく、「相続人自身が元々持っている預貯金」も含めて支払い能力が審査される点です。
相続人ご自身に十分な貯蓄がある場合は、物納が認められないケースもあります。
また、貸宅地は基本的に更地などと同じように、優先的に物納できる財産として扱われます。
他に更地や株式があるからといって、貸宅地が後回しにされることは原則としてありません。
ただし、敷金や保証金など、地主に返還義務が残っている預かり金がある場合は注意が必要です。
この場合、順番が後回しになるのではなく、そもそも物納自体が認められない「物納不適格財産」となってしまいます。
物納するためには、事前に相続人と借地人の間で敷金を精算し、「国には敷金を返す義務を引き継がない」ということに同意してもらう必要があります。
「国に敷金分のお金を預けて対応してもらう」ことや、「土地の物納価格から敷金分を差し引いて国に引き受けてもらう」といったことは一切認められていません。
手元に敷金を返すだけの現金がない場合は、物納の手続き自体がストップしてしまうため十分な注意が必要です。
これらの問題をクリアし、境界確定などの条件さえ満たせば、更地と同じように物納に充てることが可能です。
2023年にスタートした「相続土地国庫帰属制度」ですが、借地権が設定されている貸宅地では利用できません。
そのため、使い道のない貸宅地を手放したい相続人にとって、底地物納は大変価値のある制度なのです。
相続税の納税資金を用意するために、慌てて大切なご自宅を売却してしまう方が少なくありません。
「マイホームを売却すれば3,000万円の特別控除が使える」という情報だけで安易に手放すのは危険です。
親と同居していなかった場合、通常の3,000万円控除は使えません。
「空き家特例」という別の制度もありますが、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた旧耐震基準の家であることなど、条件が厳しく設定されています。
2024年以降の売却では、売却した年の翌年2月15日までに取り壊し等を行えば特例が適用できるなど、手続きの時期は少し緩和されました。
それでも、想定外の譲渡所得税がかかって手残りが減ってしまうケースが多々あります。
相続した財産に貸宅地があるなら、ご自宅の売却を急ぐ前に底地物納ができないか検討すべきです。
ちなみに、自宅の土地だけを売って建物を残すような特殊なケースでは、3,000万円の特別控除は利用できません。
貸宅地は他人に貸しているため、地主自身が自由に使いづらい土地です。
思い出の詰まったマイホームを手放すより、利用制限の多い底地を物納する方が、ご家族の精神的な負担は少なくなります。
とはいえ、物納のハードルは高く、年間で許可される件数は全国でもごくわずかです。
相続専門の税理士らと協力し、綿密な計画を立てて慎重に進めることが成功の鍵となります。
貸宅地の底地を物納するためには、通常の要件に加えて主に3つの特殊なハードルを越えなければなりません。
大前提として、亡くなった方から相続人へ名義を変更する「相続登記」を済ませておくことが必須です。
2024年4月から相続登記が義務化されましたので、スムーズに手続きを進めるためにも事前の名義変更は欠かせません。
1.土地の賃貸借契約書がある
口約束ではなく、書面でしっかりと交わされた賃貸借契約書が存在することが第一の条件です。
万が一契約書が見当たらない場合は、過去の入金記録などを確認し、早急に契約書を作り直す必要があります。
契約書には、以下のような項目が正確に書かれていることが求められます。
2.地代を収受している
近隣の相場から極端に離れていない、適正な地代を継続して受け取ってきたという実績が必要です。
目安として、固定資産税の2〜3倍程度の地代を銀行振込などで毎月受け取っていれば、正式な賃貸借として認められやすくなります。
また、過去の地代に滞納がないことも非常に重要です。
滞納が蓄積していると物納の条件を満たさない、あるいは後回しにされる原因となってしまいます。
地域の慣習や昔からの契約の経緯によって税務署の判断が分かれることもあるため、事前の専門家への相談をおすすめします。
親族間での貸し借りであっても、無償や極端に低い金額では法的な賃貸借とはみなされません。
3.借地人の同意（協力）がある
底地物納の手続きにおいては、対象の土地を実際に使っている借地人からの協力が欠かせません。
法律上は、地主が変わることについて借地人の承諾を得る義務はありません。
しかし実務上は、現在の契約内容に間違いがないことを示す書類に対して、借地人から署名や捺印をもらう必要があります。
さらに、土地の境界をはっきりさせる「境界確定」を行う際、測量会社が敷地に入るための許可も必要です。
ここで最大の難関となるのが、隣接するすべての土地所有者に境界確定の立ち会いをお願いし、同意の印鑑をもらうことです。
近年の相続現場では、隣地が空き家だったり所有者が行方不明だったりして、同意がスムーズに得られないトラブルが増えています。
万が一境界が確定できなければ、結果として物納を断念せざるを得ません。
なお、境界確定にかかる数十万円から百万円程度の測量費用は相続人の自己負担となります。
隣地の方の同意が得られず物納を断念することになっても、一度かかった測量費用は戻ってきません。
そのため、隣地とトラブルがないかなど、事前の見極めが非常に重要です。
相続税の申告および物納申請の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められています。
測量図など関係書類の提出期限も、原則としてこの物納申請の期限と同時です。
どうしても期限に間に合わない場合は、期限前に延長の届出を行う必要があります。
延長の届出が認められれば、1回につき最長3か月、通算で最長1年まで提出期限を延長してもらうことが可能です。
延長ができるとはいえ、期限内にすべてを終わらせるよう早急に初動を起こすことが極めて重要です。
いざという時に快く同意をもらえるように、普段から借地人や隣地の方と良好な関係を築いておくことが何よりの対策となります。
貸宅地の底地を物納することには、相続人にとって見過ごせない大きなメリットがあります。
底地の所有権は物納によって国へ移ります。
その後、国がその底地を売却する際には、現在の借地人に優先的な購入権が与えられるのが原則です。
借地人がご自身の親族や関連法人であれば、見ず知らずの第三者に買われる前に、優先して買い戻せるチャンスが巡ってきます。
ここで覚えておくべきなのは、優先的に買い戻せる権利を持つのは、あくまで「現在その土地を借りている当事者」に限られるという点です。
国はあくまで現在の借地人に対して優先的に買い取りを打診します。
そのため、借地人がまったくの第三者であった場合、相続人側が優先して買い戻せるわけではありません。
そのまま第三者の手に渡ったり、不動産会社などに転売されたりするリスクがある点には十分注意してください。
ただし、仮に第三者に底地が売却されたとしても、借地借家法によって借地人がその土地を使い続ける権利は強力に守られています。
いきなり立ち退きを迫られるようなことはありませんので、その点はご安心ください。
また、国から買い取りの案内が届いた際、いつまでも返答を待ってくれるわけではありません。
物納の許可が下りて国に所有権が移った後、財務局の処理状況にもよりますが、数か月から場合によっては1年以上経ってから買い取りの打診が来るのが一般的です。
「今は資金の用意がない」と断ったり、返答を長引かせたりすると、国は早々に外部の不動産業者などへ売却してしまいます。
確実に買い戻したい場合は、ただ国の連絡を待つだけではいけません。
物納の手続きが完了した段階で、借地人側から財務局へ「買受希望申出書」を提出するなど、積極的に買い取る意思を伝えておくのが確実です。
そのため、親族である借地人が将来的に買い取りを望むのであれば、物納の手続きと同時に資金準備を進めておく必要があります。
なお、物納する際の土地の価値は、時価ではなく「相続税評価額」で計算されます。
貸宅地は更地よりも評価額が低くなるため、さらに「小規模宅地等の特例」を使って相続税評価額を半分に下げていた場合（※貸付事業用の場合は200㎡まで適用）、物納する際の価値も半分として計算されてしまいます。
物納で消せる税額が思ったより少ないケースがある点には注意が必要です。
また、国から買い戻す際の価格は、当時の相場を基準とした適正価格が適用されます。
特別に安く買い戻せるわけではないという点には十分に注意してください。
その他のメリットとして、所有権が国に移ることで、毎年の固定資産税といった維持管理費の負担から解放されます。
土地を使い続ける借地人は、新しい地主となった国に対して継続して地代を納める形になります。
借地人が第三者であっても、「今後の地主は国になります」と伝えることで、相手に安心感を与えられるケースがよくあります。
その結果、各種書類への署名捺印など、手続きへの協力がスムーズに得られやすくなるという精神的なメリットも見逃せません。
もし何の制限もない更地を物納した場合、一般競争入札にかけられるため、最終的に誰の手に渡るか分からないという不安が残ります。
しかし、親族が借地人であれば底地を取り戻せる可能性が高まるため、底地物納は非常に戦略的な選択肢と言えます。
どれほど準備をしていても、想定外の事態で納税資金が足りず、物納を選ばざるを得ない状況は誰にでも起こり得ます。
もし相続財産の中に貸宅地が含まれている場合は、慌てて大切な自宅を手放す前に、ぜひ底地物納を検討してみてください。
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