自宅を共有で相続してマイホーム特例をフル活用する

通常は共有名義で相続することはおすすめしません。

しかし一方で、共有名義人同士がその不動産に住み、さらにその後、売却することで了承済みであれば、あえて共有名義とすることにもメリットがあります。

自宅を共有で相続し売却すると特別控除額3,000万円が倍に

自宅を売却すると、譲渡所得という所得税の対象になります。この譲渡所得というのは自宅に限らず、

  • 土地
  • 建物
  • 株式
  • ゴルフ会員権

などの資産を譲渡した場合に課税されるものです。

そして譲渡所得の税金計算は、
収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額=課税譲渡所得金額
で計算され、この課税譲渡所得金額に税率を掛けた金額が譲渡所得税となります。

この特別控除額は何を売却したかによって金額が変わり、自宅(マイホーム)の売却の場合は3,000万円となります。

自宅の売却
自宅の売却
自宅の売却には3,000万円の特別控除があります。

ちなみに、この3,000万円の特別控除を受けるためには、以下のような一定の要件があります。

~以下、国税庁HP(マイホームを売ったときの特例)より引用~

特例を受けるための適用要件

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注)住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2)売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3)売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

(4)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(注)(特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年又は翌々年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

また、税率もその売却した資産の所有期間の長さや種類によって変わってきます。

例えば、土地・建物などであれば、所有期間が5年以下の場合は所得税15%、5年超の場合は所得税30%となります。

そして自宅の場合ですと、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える場合には、課税譲渡所得金額が6,000万以下の場合、所得税は10%(その他の税金を合わせると14.21%[所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%])です。

課税譲渡所得金額が6,000万円を超える部分については、所得税は15%(その他の税金を合わせると20.315%[所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%])です。

このように自宅売却の場合は、一般の長期譲渡所得税率より低くなります。(ちなみに、土地も建物も10年超の所有が条件です。なので土地や建物の片方が10年未満の所有期間の場合には、この低い税率は適用されません。)

さらに自宅を共有で所有している場合には、その共有者ごとに3,000万円の特別控除が使えます。

共有者ごと
共有者ごと
共有者ごとに3,000万円の特別控除が使えます。

実際に共有者が生活の拠点として利用していることが条件です。なので住民票だけを移し、実際には居住していない場合や別荘などには3,000万円の特別控除は使えません。

ただ、共有者が何名でも、そこに居住していれば、共有者ごとに3,000万円の特別控除が使えます。

仮に親子2名で共有し自宅を売却する場合には、6,000万円の特別控除があることになります。この場合6,000万円で売却しても税金が1円もかかりません。

通常、共有で相続するともめ事になりやすいので避けるべきなのですが(詳しくは共有財産は相続トラブルの元に記載)、自宅の相続があり将来的に売却を考えている場合には、共有で相続するのも一つの手です。

共有
共有
自宅の相続の場合には共有で相続するのも一つの手

なお、この特例は税金がゼロであっても申告が必要です。

相続した自宅を売却したら結構な値段になりそう。そのような場合には共有で相続し、3,000万円の特別控除額を倍にするということも検討してみましょう。

共有名義にする時期や割合は?

3,000万円の特別控除を受けるために、特に共有割合は関係ありません。

たとえ親が99%、子供が1%の共有でもそれぞれ3,000万円の特別控除を受けることは可能です。また、共有の時期も関係もありません。

なので、自宅を売却する寸前に共有名義にして控除を受ける方法もあります。

寸前
寸前
自宅を売却する寸前に共有名義にして控除を受けることも可能

共有にした場合は贈与税の対象となりますが、共有割合を小さくすれば少額の贈与税で済みます。

そして被相続人の死後に誰も自宅に住まないと決まっている場合には、相続発生直前に被相続人と相続人が自宅を共有にし売却すれば、自宅が遺産から外れます。

自宅をどうするのか?早めに相続税対策をすれば様々な対策が打てます。

少しでも相続が心配な方は、今すぐ相続税対策を始めましょう。

動画で解説

自宅を共有で相続し、売却するメリットについて、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

自宅を共有で相続し売却するメリット

動画内容

不動産を共有名義にして相続すると、その不動産に対する権利が複雑化し、後の売却や処分の手続に、支障がでることがあります。

そのため、通常は共有名義で相続することは、おすすめ致しません。

しかし一方で、共有名義人同士が、その不動産に住み、後で売却することで、了承済みであれば、あえて、共有名義とすることにメリットもございます。

それが、自宅を売却した時のマイホーム特例と呼ばれる税金の制度です。

マイホーム特例の説明の前に、まず、不動産を売却した時の税金について、ご説明を致します。

不動産を売却して得た金額には、譲渡所得税という、税金がかかります。

正確にいうと、売却で得た収入すべてに税金がかかるわけではなく、売却で得た収入から、その不動産の購入費や、売るためにかかった費用を差し引いた利益の金額に、税率をかけて計算されます。

不動産の購入費とは、亡くなった人が購入した時の費用です。

たとえば、亡くなった人が2,000万円で、購入した不動産が、6,000万円に値上がりして売れた場合、差額の4,000万円に対して、税金がかかることとなります。

もし、亡くなった人の購入価額がわからない時は、売却した金額の5%を、購入費として計算します。

また、建物には減価償却費という、建物の劣化に伴う経費を差し引くことができます。

さらに、相続税の申告期限から、3年以内の売却であれば、その不動産に相当する相続税額を、差し引くことも可能です。

減価償却費の金額は、専門家に計算してもらいましょう。

売却益にかかる税率ですが、不動産の保有期間に応じて、15%か30%の税率をかけて、計算されます。

因みに、令和19年までは、復興特別所得税として、各年分の2.1%を所得税として、併せて納付します。

これに、さらに住民税もかかるので、注意しましょう。

不動産の保有期間も、亡くなった人が、取得した日が起算日となります。

さて、それでは、マイホーム特例の説明に移ります。

マイホーム特例とは、住んでいる自宅を売却した場合、その売却益が3,000万円まで、非課税となる制度です。

さきほどの例では、4,000万円に税金がかかりますが、マイホーム特例を適用できれば、そこからさらに、3,000万円を差し引くことができるので、税金の対象になるのは、1,000万円です。

さらにこの特例は、もし自宅が共有名義だった場合、一緒に住んでいる共有名義人の人数分、この3,000万円を増やすことができます。

どういうことかというと、たとえば父が亡くなって、母と子が、さきほどの住宅を2分の1ずつ共有名義で相続し、一緒に暮らしていたとします。

この場合、売却益の4,000万円に対し、非課税となる金額は、3,000万円の倍の6,000万円です。

したがって、この場合、売却益は0円で税金はかかりません。

このように、共有名義人となった人が、一緒に住み続け、後に売却することで、了承できている場合は、あえて、共有名義で相続した方がお得になる場合もあります。