自用地の相続税評価
自用地(じようち)とは、所有者本人が利用している土地のことです。所有者本人が利用していない土地なんてあるの？と思われるかもしれませんが、土地には
- 土地を貸す権利
- 土地を利用する権利
なども含まれています。自用地とはこれらの権利も全て、土地の所有者本人が持っている土地のことをいいます。
また、その土地を実際には所有者本人が利用せず、放置している空き地なども含まれます。
自用地の相続税評価額は、利用する権利などを全て所有者本人が持っているので、貸家建付地・貸宅地などと比べて高くなります。
言い方を変えれば、自用地は減額などが一切なく、そのままの土地の評価額が相続税評価額となります。
なお、土地の相続税評価方法については、相続税対策に大きく影響する土地の相続税評価方法を知ろうに詳しく記載しています。
自用地は全てが所有者のもので、評価額は土地の評価額そのもの
貸家建付地の相続税評価
貸家建付地とは、マンションや貸家として利用している土地のことです。
土地やその土地を利用する権利は土地の所有者にあり、また、所有者名義の建物(マンションや貸家)に賃借人が住んでいる土地のことです。
このような場合、賃借人が立退きをしない限り、敷地を自由に扱えません。自用地のように勝手に処分などが出来ないということです。
よって、貸家建付地の相続税評価額は、自用地の相続税評価額から、制約を受ける部分を減額します。
制約を受ける部分を減額金額は、制約を受ける割合を算出し、その割合を自用地の評価額から控除します
制約を受ける割合の算出方法
借地権割合×借家権割合×賃貸割合
となり、それぞれ以下のようになります。
- 借地権割合：60～70%(地域により異なる)
- 借家権割合：30%(大阪や名古屋の一部では40％)
- 賃貸割合：(貸し出している割合)
よって、マンションや家が100%貸出用として利用されているのであれば、減額割合はおおむね18%～21%となります。
なので、賃貸用マンションにすれば、約2割土地の評価額を下げられるというのは、貸家建付地の相続税評価方法となるからです。
貸家建付地の場合、自用地に比べて約2割り評価額が下がります。
貸宅地の相続税評価
貸宅地は、自己所有の土地に他人の家屋が建っている土地のため、借地権部分は借地人の所有になります。
貸宅地は他人の家屋が立っている土地
よって、貸宅地の相続税評価は、自用地の評価額から借地権相当額を控除します。
貸し出している土地、つまり第二者が利用しているので、評価額を低くするということです。なぜなら、自用地のように自由に土地を利用できないからです。
貸宅地の減額金額
借地権相当額＝自用地評価額×借地権割合
となります。
なので、借地権割合が70%の場合、自用地の評価額より7割りも評価減できるということです。
相続税対策としては、貸宅地は60～70%も減額できるので魅力的です。ただし、後々の立ち退きなどのことも考えて、慎重に検討する必要があります。
