主な土地の評価方法は【路線価方式】か【倍率方式】

土地の評価方法としては、

  • 路線価方式
  • 倍率方式

で評価することがほとんどです。

ただ、それ以外の方式で評価することが「絶対にダメ」ということでもありません。

今回は、そんな土地の相続税評価方法について、解説しています。

土地の評価額は4つ

土地の相続税評価方法を知る前に、土地の価額には全部で以下の4つの評価額あります。(なお、ここでの土地は宅地のことであり、農地や山林原野、湖沼や鉱泉地などでない土地のことを指します。)

  1. 路線価方式
  2. 倍率方式
  3. 公示価格
  4. 売買取引時価

土地の相続税評価方法で一般的に用いられるのは、1の路線価方式と2の倍率方式です。また、場合によっては、4の売買取引時価で評価する時もあります。

路線価方式

路線価方式とは、土地が面している道路の評価額を利用して、土地の相続税評価額を算定する方式です。いわゆる市街地の土地の評価方法です。

市街地
市街地
路線価方式とは市街地の土地の評価方法

道路には路線価という1㎡あたりの価格があります。この路線価の価額に、土地の面積を乗じて、土地の相続税評価額を計算します。

この路線価は都市部の道路ほど高くなっています。都市部の土地の相続税評価額が高くなるのは、この路線価が高くなっているからです。

そして、ここでは割愛しますが、土地が歪な形状をしていたりすると、補正値などを乗じて、土地の相続税評価額が下がります。土地の利便性も相続税評価額には影響するということです。

路線価は、国税庁が発表する路線価図で確認することが出来ます。

倍率方式

路線価が定められていない地域というものがあります。例えば、農村や別荘地などには路線価がありません。

この路線価が定められていない地域で用いる評価方法が倍率方式です。いわゆる市街地以外の土地の評価方法です。

別荘
別荘
倍率方式は農村や別荘地などの市街地以外の土地の評価方法

具体的には、一定の倍率をその土地の固定資産税評価額に乗じて計算します。この倍率は国税庁が発表する評価倍率表の数値を利用します。

ちなみに、倍率をかけて相続税評価額を算定するのが倍率方式ですが、この倍率は路線価方式の評価額と「差が出ないように調整」されています。

固定資産税評価額は市区町村役場から毎年送られてくる、固定資産税等納税通知書で確認することが出来ます。

公示価格

国土交通省が毎年公示している価格で、国や自治体が公共事業用地を取得する際の目安となる価格です。また、民間の取引の際にも参考にされる価格です。

公共事業用地
公共事業用地
公示価格とは国や自治体が公共事業用地を取得する際の目安となる価格

土地の相続税評価額として、公示価格を用いるということはありません。そもそも、

  • 路線価は公示価格の約8割
  • 固定資産税評価額は公示価格の約7割

に設定されています。

売買取引時価

実際に市場で売買されたら、いくらになるのかという価額です。実際の売買取引時価での相続税評価額としては、「不動産鑑定士による評価額」を用います。

売買取引時価
売買取引時価
実際の売買取引時価での相続税評価額は、不動産鑑定士による評価額を用います。

土地の相続税評価方法は選択できる

土地の相続税評価額の計算は、通常は路線価方式で計算し、路線価がない場合には、倍率方式で計算するのが一般的です。

ただ、路線価方式や倍率方式ではなく売買取引時価、いわゆる不動産鑑定士による評価額でも【認められる可能性】があります。

絶対に路線価方式や倍率方式でないとダメというわけではありません。

相続税対策として小規模宅地の特例が使えないか?などは一般的に知られていますが、【時価評価が認められる可能性がある】ことを知っている方は多くいません。

しかし、路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は公示価格の約7割に設定されていることもあり、路線価方式や倍率方式での評価は、時価の2〜3割ほど低めに評価される場合がほとんどです。

なので、通常は路線価方式や倍率方式で評価していれば、相続税評価額が時価より高くなるということはありません。

時価での評価が有利な場合も

  • 路線価
  • 公示価格
  • 固定資産税

は年に1度しか改定・公示されません。なので、

  • 災害に遭った
  • 開発計画がとん挫した

などの土地の利用環境が大きく変わっても、公示されてから1年も経っていないと評価はそのままです。

また、固定資産税の評価額は年々少しずつしか変わりません。

災害
災害
土地の利用環境が大きく変わっても、固定資産税の評価額などは直ぐに変わりません。

この場合、時価の方が安くなっている場合もあります。

そのような場合には、売買取引時価を用いて計算したほうが、相続税評価額が安くなり有利となります。

ただし、不動産鑑定士に鑑定を依頼するということは費用がかかります。

路線価方式などで評価した金額と、その鑑定された金額との差額が、鑑定費用より低かったら意味がありません。

鑑定費用
鑑定費用
相続税評価額が安くなるかもしれませんが、不動産鑑定士の鑑定費用もかかります。

また、国税庁は以下のような事務連絡をだしていますが、時価として鑑定評価額が【認めてもらえない可能性】もあります。

  1. 財産評価通達の評価額以外は受け付けないなどということがないよう留意する
  2. 財産評価通達の評価額以外の時価について適正な判断を行うこと

路線価で評価するのか、時価で評価するのかで、大きく土地の相続税評価額が変わる場合があります。

相続税対策を考える場合には、時価評価のほうが低くなる場合もあり、時価評価が認められる可能性があるということだけでも、頭の片隅に入れておくといいかもしれません。