土地の相続税評価の基本！路線価・倍率方式と「時価」が有利になるケースを解説
土地（宅地）の評価額には、大きく分けて路線価、固定資産税評価額、公示価格、実勢価格（売買取引時価）の4種類が存在します。相続税の計算においては、市街地であれば路線価方式を採用し、それ以外の地域であれば倍率方式で評価を行うのが一般的です。しかし、特殊な事情がある場合には、不動産鑑定士が算出する「時価」での評価が認められ、大幅な節税に繋がるケースもあります。
土地（宅地）の評価額には、大きく分けて路線価、固定資産税評価額、公示価格、実勢価格（売買取引時価）の4種類が存在します。相続税の計算においては、市街地であれば路線価方式を採用し、それ以外の地域であれば倍率方式で評価を行うのが一般的です。しかし、特殊な事情がある場合には、不動産鑑定士が算出する「時価」での評価が認められ、大幅な節税に繋がるケースもあります。
土地の相続税評価方法について詳しく見ていく前に、まずは土地の価格に4つの種類があることを理解しておきましょう。
なお、ここで解説する土地は一般的な「宅地」を前提としており、農地や山林などは対象外としています。
土地の相続税評価においてベースとなるのは、1の路線価を使った「路線価方式」と、2の固定資産税評価額を使った「倍率方式」です。
さらに、土地の個別事情によっては4の売買取引時価を用いて評価する例外的なケースも存在します。
路線価方式とは、対象となる土地が面している道路に付けられた価格（路線価）を基準にして計算を行う方式のことです。
この計算方式は、主に市街地に存在する土地を評価する際に使われます。
道路ごとに設定された1㎡あたりの路線価に対して、土地の面積を掛け合わせて評価額を算出します。
都市部や駅の周辺など、生活利便性が高い場所であるほど路線価は高額に設定されます。
そのため、都市部に所有している土地は、相続税評価額も高くなりやすいという特徴があります。
なお、土地の形状がいびつであったり極端に細長かったりする場合は、各種補正率を掛けることで評価額を適正に下げることが可能です。
現在の路線価については、国税庁のホームページで公開されている路線価図から誰でも確認することができます。
なお、主に居住用の分譲マンション（一室）については、現在、市場価格とのズレを是正するための専用の新しい評価ルールが適用されています。
これは特にタワーマンションの高層階などで節税効果が大きすぎたことへの対策として設けられました。
この新ルールは「敷地」だけでなく「建物（専有部分）」も含めたマンション一室全体に適用されるため、通常の路線価方式とは異なる計算になる点にご注意ください。
日本全国のすべての道路に対して、もれなく路線価が設定されているわけではありません。
農村部や郊外の別荘地など、路線価が定められていない地域において使用されるのが「倍率方式」です。
つまり、市街地以外のエリアにある土地を評価する際の一般的な計算方法となります。
具体的な計算としては、毎年市区町村から通知される固定資産税の評価額に対し、国税庁が地域ごとに定めた一定の倍率を掛けて算出します。
この倍率は、仮に路線価方式で計算した場合の金額と大きな不公平が生じないように調整されています。
ベースとなる固定資産税評価額は、毎年春ごろ（主に4月〜6月）に送付される固定資産税等の納税通知書（課税明細書）にて確認できます。
公示価格とは、国土交通省が毎年発表している公式な土地の価格のことです。
主に国や自治体が公共事業を実施するために土地を買い取る際などに、適正な価格の目安として使われます。
また、毎年3月頃にニュースで「今年の全国の地価は～」と報道される際の基準にもなっています。
一般的な不動産取引においても、価格交渉の参考にされる非常に重要な指標です。
ただし、相続税の計算において、この公示価格の数値をそのまま直接使うことはありません。
相続税の計算で使う「路線価」は公示価格の約8割、「固定資産税評価額」は公示価格の約7割になるように設定されているからです。
売買取引時価とは、実際に不動産市場で売買が行われた場合のリアルな取引価格のことです。
相続税の評価において例外的に「時価」を用いる場合は、基本的に不動産鑑定士が客観的に算出した鑑定評価額を用います。
土地の相続税評価は、路線価方式か倍率方式のいずれかで計算するのが大原則となります。
しかし、どのような土地でも、必ずこの二つの方式を使わなければならないというわけではありません。
個別の事情によっては、売買取引時価（不動産鑑定士による評価額）での申告が税務署に認められる可能性もあります。
ただし、これはあくまで例外的なケースであり、ハードルは比較的高いと言えます。
相続税対策といえば「小規模宅地等の特例」が有名ですが、このような時価評価を活用するという選択肢を知らない方は少なくありません。
前述のとおり、路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は約7割の水準に設定されています。
そのため、通常であれば原則通りに路線価方式や倍率方式で計算したほうが、実際の時価よりも2割から3割ほど安く評価されます。
つまり、原則どおりの計算をしておけば、基本的には納税者が損をしないような仕組みになっているのです。
路線価や公示価格は、1年に1度の頻度でしか改定されません。
また、固定資産税評価額の改定（評価替え）は原則として3年に1度（前回は2024年、次回は2027年）しか行われません。
そのため、年の途中で土地を取り巻く状況が急変した場合、公的な評価額と実際の価値との間に大きなズレが生じます。
たとえば、周辺の開発計画が急に頓挫してしまったり、嫌悪施設ができて著しい環境の悪化があったりした場合が挙げられます。
利用環境が大きく悪化して土地の価値が暴落しても、公的な評価額はすぐには下がりません。
このような特殊な状況下においては、公的な評価額よりも実際の時価のほうが安くなっているという逆転現象が起こり得ます。
その場合は、不動産鑑定士に依頼して実態に即した時価で評価したほうが、結果として相続税が安くなり有利です。
ただし、不動産鑑定士に正式な鑑定を依頼するには、数十万円単位の高額な鑑定費用がかかります。
路線価で計算した金額と鑑定評価額との差額（つまり評価減となる金額）が、鑑定費用を下回ってしまっては本末転倒となってしまいます。
また、国税庁は特別な事情がない限り原則の評価方法を用いるよう指導しており、提出した鑑定評価額が必ず税務署に認められるとは限りません。
※なお、大規模な自然災害が起きた場合は、国税庁から特例として評価額を下げるための「調整率」が発表されることが多く、鑑定士に頼まなくても減額できるケースがあります。
さらに近年では、過度な節税目的で不動産を購入したケースなどに対して、税務署側から路線価評価を否認される事案も発生しています。
これは「総則6項」と呼ばれる規定によるものであり、税務署側から「路線価ではなく時価（より高い金額）で計算しなさい」と指摘されてしまうリスクです。
さらに、2027年（令和9年）からは税制が大きく変わり、相続直前（5年以内）に購入・新築した賃貸アパート等は、原則として路線価ではなく市場価格に近い高い金額で評価されるという新ルールがスタートする予定です。
駆け込みでの不動産購入による節税は難しくなるため、より慎重な判断が必要です。
どちらの評価方法を採用するべきか、あるいは独自の事情が税務署にどう評価されるかで、最終的な相続税額は大きく変わります。
判断に悩んだ際やイレギュラーな事情がある場合は、決して自己判断せず、相続に強い税理士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。
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