セットバックが必要な部分は70%の評価減が可能

セットバックとはそもそも何のか?

また、セットバックが必要かどうかの判断方法や、その相続税評価方法について解説しています。

セットバックとは

新たに建物を建築する場合、原則として道路幅員4m以上の道路に接することが義務付けられています。

しかし、現実には既に建物が立ち並んでいる、道路幅員4m未満の道路も多数あります。

狭い道路
狭い道路
現実には、道路幅員4m未満の道路も多数ある

ちなみに、4m未満の道路が多数ある理由は、自動車が一般的な存在でなかった頃に整備された道路が、現在も多く残っているからです。

このような道路幅員4m未満の道路でも、一定の要件の下に道路とみなします。

そして、このような道路を

  • 2項道路
  • みなし道路

などと呼びます。

以降は、2項道路として解説します。

この2項道路に面している宅地は、その中心線から2mずつ後退した線を、道路と宅地の境界線とみなします。

そして、建物の建て替えを行う場合には、その境界線まで、宅地を道路として提供する必要があります。

ちなみに、道路の片側が「がけ地や川」である場合には、境界線から道の側に4m後退する必要があります。

セットバックの事例
セットバックの事例

これをセットバックといいます。

セットバックが必要かどうかの判断方法

結論から言いますと、役所(建築指導課や道路管理課等)で2項道路に該当するのかどうか確認します。

そして、2項道路に該当する場合には、セットバックの距離について確認します。

現状を優先する

自分で計測すると、道路の幅員が4m未満である。

でも、役所で確認すると、2項道路ではない普通の道路(4m以上の道路)と言われる。

このような場合には、現状の状態を優先します。

なので、実測したら4m未満である場合には、セットバックが必要な道路と判断して評価します。

セットバックの相続税評価方法

セットバックが必要な宅地の評価額は、それ以外の宅地と比べて価値が減少することを意味します。

よって、セットバックが必要な部分については、通常の評価額から70%の評価減が可能です。

セットバックの評価減
セットバックの評価減

道路として提供するのだから「評価額は0円」ではないのか?と思われるかもしれません。

ただ、建て替えをしない限り、土地の所有者が、セットバックが必要な部分の土地も、自分の土地として使用できます。

よって、評価額の減額はあっても、0円にはなりません。

セットバックによる評価減は、小規模宅地等の特例のような、大幅な評価減は見込めません。

しかし、適正な申告という意味でも、しっかりとセットバックによる評価減ができる場合には、評価減して申告しましょう。

評価対象地が既に「セットバック済み」の場合の評価方法

宅地に面する道路が2項道路だからといって、必ずセットバックが必要とは限りません。

既に評価対象地が「セットバック済み」の場合もあり得ます。

もし、セットバック済みであれば、評価減はできません。

ただ、セットバック済みで、

  • 不特定多数の人が通行できる
  • 土地所有者が私的に使っていない

というような状態であれば、そもそも評価対象になりません。

そのような場合、そのセットバック済みの部分の土地は、評価額0円(評価しない)ということになります。

ただ逆に、形式上は道路用地として提供していても、

  • 自転車を置いている
  • 自販機を置いている
  • 駐車場の一部として使用している

などしている場合は、「セットバック済み」とはなりません。

なので、このような場合には、セットバックが必要な部分について、70%の評価減で評価することになります。