私道に該当すると【自用地評価額の３割】で評価
私道かどうかの判定方法や、私道の相続税評価方法について、解説しています。
私道かどうかの判定方法
私道とは「私人の所有権に基づく道路」のことを言います。
私道に該当すれば、相続税評価の対象となります。
私道は相続税評価の対象
しかし、私道には様々な形態があり、そもそも私道なのかどうか？相続税評価の対象とすべきかどうか？など、判断が非常に難しいという現実があります。
私道の見分け方として、
- 公図や住宅地図などの資料を利用
- 現地確認
といったことがあげられます。
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公図や住宅地図などの利用して判定
通常、公道には地番がありません。
なので、公図上にも地番は記載されていません。
ただ、私道は私人が所有しています。
なので、地番があり公図上でも確認することが出来ます。
しかし、公図上には道(私道)がない場合でも、住宅地図や現地で確認すると、道(私道)がある場合があります。
住宅地図などで私道を確認できる場合もあります。
それは、宅地と私道が一筆にまとまっているからです。
また、全部事項証明書(登記簿)の地目や固定資産税評価証明書の現況地目が公衆用道路の場合、それで私道の存在を確認することも出来ます。
- 公図
- 住宅地図
- 全部事項証明書
- 固定資産税評価証明書
などにおいて、私道の存在を確認することが出来ます。
ただし、必ず相続税評価の際には、現地の状況を確認する必要があります。
現地確認して判定
現地確認において、「私道があるのかどうか」、「公道なのか私道なのか」を見極めることが可能な場合もあります。
公道はその名の通り公の道で、
- 国
- 都道府県
- 市区町村
などが管理運営をしています。
なので、道路が荒れていたりする場合、補修や修理などが行われています。
公道は国などが補修や修理などをしています。
一方で私道は私人の所有物なので、所有者が自己負担で維持管理する必要があります。
いくら道路が荒れていても、私道に関しては国や都道府県、市区町村は補修をしません。
私道は維持管理費や補修費など、全て自己負担
なので道路の状態が、
- 未舗装
- 凸凹(でこぼこ)
などの場合には、公道ではなく私道と推測出来ます。
私道なのか？それとも敷地内の一部なのか？
公道なのか私道なのか？という論点と、もう一つ別の論点があります。
それは「建物敷地内の一部なのか？それとも私道なのか？」という点です。
例えば旗竿状の敷地（はたざおじょうのしきち）であれば、細い路地部分は私道ではなく建物敷地内の一部です。
旗竿状とは、以下ような旗の形をした土地のことをいいます。
この狭い通路部分は私道ではなくて、縦物の敷地の一部ということです。
狭い通路部分は私道ではなくて、縦物の敷地の一部
旗竿状のように分かりやすい場合はいいのですが、中には建物敷地内の一部なのか？私道なのか？判別がつかないものもあります。
そのような場合は、相続税対策に有利だから私道評価にする、などと勝手に決めることは出来ません。
現地確認はもとより、公図などの資料や役所などの調査も加味し、総合的に判断していく形になります。
私道の相続税評価方法
通常、私道は自用地評価額の３割で評価します。
自用地評価額については、自用地・貸家建付地・貸宅地の相続税評価にて詳しく記載しています。
ただし、不特定多数の人が通行の用として、その私道を使用している場合には、その私道の評価はしません。
評価の対象とならないので、相続税評価額は0円となります。
不特定多数の人が通行の用として使用している私道の相続税評価額は0円
不特定多数の人が通行できるかどうかで相続税評価額が、
- 0円
- 自用地評価額の3割
と大きく変わってきます。
不特定多数の人が通行できるかどうかの判定は、現地で利用状況を確認することなどで判断します。
また、一筆の中に宅地と私道がある場合には、一筆の土地面積を宅地と私道に分けてそれぞれ評価します。
私道を隣接している土地の所有者と共有している場合には、いったん自用地価額の30%で評価した後に、持ち分割合を乗じて相続税評価額を計算します。
宅地を私道にした相続税対策
私道に該当すると、相続税評価額が低くなります。
よって、私道の評価方法を利用して、以下のような相続税対策も考えられます。
- 既存の私道の幅を広げる
- 自宅の宅地の一部を私道にする
１は文字通り、私道の幅を広げ、評価減できる対象の土地を広げる、ということです。
２は、２つの公道に面している土地などの場合に、自宅の宅地の一部を私道にする、といったことです。
ちなみに、私道にしたからといって、永遠に「私道のまま」にしておく義務などはありません。
さすがに、相続直前に私道にし、相続終了直後に宅地に戻す、といったことはお勧めできませんが、上記のようなことがもしも出来るような状態であれば、一考してみるのもいいかもしれません。
実行してみた結果、ちょっと不都合が生じる、といった場合には宅地に戻しましょう。
動画で解説
相続した土地が私道だったときの相続税評価のお話や、私道と公道を見分ける方法などについて、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。
動画内容
そもそも私道とは何なのかといいますと「私人の所有権に基づく道路」のことです。
国や自治体が管理する公道とは違って、私有地となります。
よって、個人がもっている私道は、相続財産になります。
ただし、相続税の計算では、通常の土地の3割の額で評価します。
さらに、私道でありながら、不特定多数の人が自由に通行しているという、ほぼ公道のような使われ方をしている場合は、相続税の対象にはなりません。
以上のことから、土地を相続したときは私道にあたる部分がないか、私道ならそれが誰の通行に使われているかを調べることになります。
もし、調べずに通常の土地として評価してしまうと、必要以上の相続税を払うことになってしまいます。
それでは相続した土地が、私道かどうか調べる方法をご紹介します。
調べる方法には、公図など土地関係の資料から判断する方法と、現地確認によって推測する方法があります。
公図とは、土地の地番や境界線などを確認できる図面のことです。
法務局で閲覧することができます。
公図では地番があるかどうかを見ます。
公道であれば地番がありませんが、私道にはあります。
そのため、私道であれば地番があり、公図上でも確認することができます。
それから、公図上には道がない場所でも、住宅地図や現地で確認すると道になっている部分がわかる場合があります。
公図は、宅地の中に私道があっても一筆の土地としてまとめて表示されるので、宅地の中の様子まではわかりません。
そのため、住宅地図や、現地の実際の土地の確認をすることも必要です。
現地確認に行ったときは、道の状態もチェックしてください。
もしその道が公道であれば、国や自治体が道路の状態を管理しています。
そのため未舗装でデコボコの部分がそのままになっていたりする道路は、私道であると推測できます。
その他にも、登記簿や固定資産税評価証明書といった資料も取り寄せて確認をしてください。
もし、登記簿の地目や固定資産評価証明書の現況地目が「公衆用道路」となっていれば、その部分が私道として認められていることがわかります。
登記簿は法務局、固定資産税評価証明書は市区町村で請求できます。
それから、敷地内に通路として使用されている部分があるけれど、それを私道で評価してよいのか、それとも敷地の一部として評価すべきなのか、分らないということもあると思います。
たとえば旗竿状（はたざおち）の敷地であれば、細い通路の部分のみ私道として評価するのではなく、通路部分を含めた全体を形がいびつな土地、不整形地として評価します。
世の中にはさまざまな形の土地がありますので、敷地内の通路をどう評価するかは、土地の形状に応じて総合的に判断します。
勝手に一部を私道として区分し、相続税を計算することにはリスクがあります。
不安なときは税理士に相談しましょう。
最後に、私道の評価方法を利用した相続税対策を2つご紹介します。
1つは、既存の私道の幅を広げる。
もう1つは、自宅の宅地の一部を私道にするというものです。
理論上の話ですので、現実には簡単な話ではないと思います。
しかし、私道として使って問題のない部分があるのなら、検討する価値はあります。
ただ、相続の直前だけ私道にして相続終了直後に宅地に戻す、といったことはやめましょう。