土地を分筆して評価額を減額する相続税対策

土地を分筆(分割)して、土地の評価額を低くする相続税対策は可能です。ただし、むやみやたらな分筆は複雑な遺産分割になりかねない点と、節税目的などの不合理な分筆は、分筆前の状態で評価することになります。やりすぎには注意です。

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税理士 内田昌行

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土地の分筆とは

土地の分筆とは何か?1筆の土地を複数の筆に分けることを分筆(ぶんぴつ)、もしくは筆を分ける(ふでをわける)とも言います。

簡単に言えば1つの土地を法律上、正式に分割することです。ただ、分筆後の土地は登記だけ別で、所有者の名義は同じです。

土地の数え方の単位は「筆(ふで)」を使います。

筆

土地の数え方の単位は筆(ふで)

1筆を「ひとふで」もしくは「いっぴつ」。2筆を「ふたふで」もしくは「にひつ」と数えます。

土地の分筆をしたら(土地を法律上、正式に分割したら)、その分割した単位通りに土地を利用しないといけないのか?

実はその必要はありません。単に法律上土地を分割しているだけで、土地の利用も分割しないといけないわけではありません。

なので、土地の利用単位と筆の単位は一致しないことはザラです。

例えば、4筆のまとまった土地の上に建物が1棟建っている場合や、逆に1筆の広い土地に2棟の建物が建っている場合などもあります。

ちなみに、複数の土地を1筆の土地にまとめることを合筆(ごうひつ、もしくは、がっぴつ)と言います。

土地の分筆でなぜ評価額が減額するのか?

土地の分筆(分割)で相続税対策をすることが出来ます。なぜか?

それは土地の分筆をすると、土地の評価額を低くすることが出来るからです。

土地の評価額は、道路にどのように面しているかなどによって、大きく変わってきます。

土地を分筆すると、分筆した土地の単位で、それぞれ土地の評価額を計算します。

そうすると、分筆前の1つの土地の評価額と、分筆後の2つの土地の評価額の合算金額が同一とならない場合があります。

分筆
分筆
分筆の例(数字は仮定)です。分筆前の1つの土地の評価額と、分筆後の2つの土地の評価額の合算金額が一致しない場合があります。

分筆前の1つの土地の評価額と、分筆後の2つの土地の評価額の合算金額がなぜ一致しないのか?

それは、土地の評価額を計算する方法が複雑だからです。

道路には路線価という1㎡あたりの価額があり、この路線価の価額に土地の面積を乗じて、土地の相続税評価額を計算します。

その際、土地が細長かったり三角であるなどの歪な形な場合、補正率というものを乗じることになります。

この補正率は土地の利便性か低いものほど低くなり、その分土地の評価額が下がることになります。

簡単に言ってしまえば土地を分筆することにより、1つ1つの分筆後の土地の利便性が下がれば、土地の評価額が下がるということです。

ちなみに、土地の分筆は更地でなくても可能です。その土地に自宅や建物が建っていても分筆出来ます。

相続税対策として分筆は有効です。ただ、むやみやたらと分筆してしまうと、複雑な遺産分割になりかねないので、注意が必要です。



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どのように土地の分筆をすると相続税が安くなるのか?

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土地の分筆で評価額が下がる例

以下のような場合に土地の分筆が有効だったりします。

  1. 奥行きが長い土地
  2. 路線価の高い道路と低い道路の両方に接している

奥行きが長い土地の場合、道路に面する土地とその奥の土地(無道路ではなく接道義務は満たす)に分筆することにより、奥の土地は不整形地になり評価額が下がります。

また、路線価の高い道路と低い道路の両方に接している土地については、路線価の高い道路に接した土地と、路線価の低い道路に接した土地に分割します。

分筆せずに一つの土地として評価した場合、路線価の高い道路でその土地を評価することになります。

これを避けるために、一方の道路に接した形で分筆します。こうすれば路線価の低い道路に接する土地の評価を下げることが出来ます。

節税目的などの不合理な分筆は節税にならない

土地は取得者ごとに評価します。例えば1,000㎡ある土地を、100㎡と900㎡に分筆し、それぞれを相続した場合、100㎡と900㎡で評価します。

ただし、土地の分筆(分割)を利用した節税のやりすぎには注意が必要です。

節税のやりすぎ
節税のやりすぎ
土地の分筆(分割)を利用した節税のやりすぎにはくれぐれも注意

例えば、100㎡の土地を5㎡と95㎡に分筆(分割)し、それぞれを相続した場合には、分割前の100㎡の土地として評価することになります。

著しく面積が狭い土地を分筆(分割)などで作り出し、それを相続することによって節税を図ることは出来ません。

他にも以下のような分筆(分割)の場合には、分筆(分割)前の土地で評価をすることなります。

  • 無道路地を生み出す
  • 意図的に歪な形の土地を作りだす

道路に面しない土地を無道路地といいます。

この無道路地は道路に面していないため評価が低くなります。

道路に面している分筆(分割)前の土地を、合理的理由もなく、分筆(分割)によって道路に面しない土地を創り出し、評価額を下げることは出来ません。

また、四角い土地を対角線に沿って分割し、三角形などの歪な土地にし評価額を下げることも出来ません。

このように合理的な理由がなく、節税目的のためだけの歪な分筆(分割)の場合は、分筆(分割)前の状態で評価をします。

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