分筆に【合理的な理由がない】と相続税対策にはならない

土地を分筆すると、評価額が減額する仕組みや、その注意点について、解説しています。

土地の分筆とは

土地の分筆とは何か?

1筆の土地を複数の筆に分けることを分筆(ぶんぴつ)、もしくは筆を分ける(ふでをわける)とも言います。

簡単に言えば1つの土地を法律上、正式に分割することです。

ただ、分筆後の土地は登記だけ別で、所有者の名義は同じです。

土地の数え方の単位は「筆(ふで)」を使います。

筆

土地の数え方の単位は筆(ふで)

1筆を「ひとふで」もしくは「いっぴつ」。

2筆を「ふたふで」もしくは「にひつ」と数えます。

土地の分筆をしたら(土地を法律上、正式に分割したら)、その分割した単位通りに、土地を利用しないといけないのか?

実はその必要はありません。単に法律上土地を分割しているだけで、「土地の利用も分割しないといけない」わけではありません。

なので、「土地の利用単位」と「筆の単位」は一致しないことはザラです。

例えば、4筆のまとまった土地の上に建物が1棟建っている場合や、逆に1筆の広い土地に2棟の建物が建っている場合などもあります。

ちなみに、複数の土地を1筆の土地にまとめることを合筆(ごうひつ、もしくは、がっぴつ)と言います。

土地の分筆でなぜ評価額が減額するのか

土地の分筆(分割)で相続税対策をすることが出来ます。

なぜか?

それは土地の分筆をすると、土地の評価額を低くすることが出来るからです。

土地の評価額は、道路にどのように面しているかなどによって、大きく変わってきます。

土地を分筆すると、分筆した土地の単位で、それぞれ土地の評価額を計算します。

そうすると、分筆前の1つの土地の評価額と、分筆後の2つの土地の評価額の合算金額が同一とならない場合があります。

分筆
分筆
分筆の例(数字は仮定)です。分筆前の1つの土地の評価額と、分筆後の2つの土地の評価額の合算金額が一致しない場合があります。

分筆前の1つの土地の評価額と、分筆後の2つの土地の評価額の合算金額が、なぜ一致しないのか?

それは、土地の評価額を計算する方法が複雑だからです。

道路には路線価という1㎡あたりの価額があり、この路線価の価額に土地の面積を乗じて、土地の相続税評価額を計算します。

その際、土地が細長かったり三角であるなどの歪な形な場合、補正率というものを乗じることになります。

この補正率は土地の利便性か低いものほど低くなり、その分土地の評価額が下がることになります。

簡単に言ってしまえば土地を分筆することにより、1つ1つの分筆後の土地の利便性が下がれば、土地の評価額が下がるということです。

ちなみに、土地の分筆は更地でなくても可能です。

その土地に自宅や建物が建っていても、分筆できます。

相続税対策として分筆は有効です。

ただ、むやみやたらと分筆してしまうと、複雑な遺産分割になりかねないので、注意が必要です。

土地の分筆で評価額が下がる例

以下のような場合に、土地の分筆が有効だったりします。

  1. 奥行きが長い土地
  2. 路線価の高い道路と低い道路の両方に接している

奥行きが長い土地の場合、道路に面する土地とその奥の土地(無道路ではなく接道義務は満たす)に分筆することにより、奥の土地は不整形地になり評価額が下がります。

また、路線価の高い道路と低い道路の両方に接している土地については、路線価の高い道路に接した土地と、路線価の低い道路に接した土地に分割します。

分筆せずに一つの土地として評価した場合、「路線価の高い道路でその土地を評価」することになります。

これを避けるために、一方の道路に接した形で分筆します。

こうすれば「路線価の低い道路に接する土地」の評価を下げることが出来ます。

節税目的などの不合理な分筆は節税にならない

土地は取得者ごとに評価します。

例えば1,000㎡ある土地を、100㎡と900㎡に分筆し、それぞれを相続した場合、100㎡と900㎡で評価します。

ただし、土地の分筆(分割)を利用した節税の「やりすぎには注意が必要」です。

節税のやりすぎ
節税のやりすぎ
土地の分筆(分割)を利用した節税のやりすぎにはくれぐれも注意

例えば、100㎡の土地を5㎡と95㎡に分筆(分割)し、それぞれを相続した場合には、分割前の100㎡の土地として評価することになります。

著しく面積が狭い土地を分筆(分割)などで作り出し、それを相続することによって節税を図ることは出来ません。

他にも以下のような分筆(分割)の場合には、分筆(分割)前の土地で評価をすることなります。

  • 無道路地を生み出す
  • 意図的に歪な形の土地を作りだす

道路に面しない土地を無道路地といいます。

この無道路地は道路に面していないため、評価が低くなります。

道路に面している分筆(分割)前の土地を、合理的理由もなく、分筆(分割)によって道路に面しない土地を創り出し、評価額を下げることは出来ません。

また、四角い土地を対角線に沿って分割し、三角形などの歪な土地にし評価額を下げることも出来ません。

このように合理的な理由がなく、節税目的のためだけの歪な分筆(分割)の場合は、分筆(分割)前の状態で評価をします。

土地の分筆と相続税の関係を動画で解説

土地の分筆と相続税の関係について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。


動画内容

土地にどのくらいの相続税がかかるかは、土地の評価額で決まります。

そして、宅地の場合、多くは、その宅地が接している道路の価格をもとに評価します。

いわゆる、路線価方式と言われるものです。

そして、土地を分筆すると、評価額が減額できる場合があります。

評価額が下がれば、もちろん相続税の節税になります。

では、分筆とはそもそも何なのか?

なぜ、評価額が減額できるケースがあるのか?ということについて、ご説明致します。

そもそも土地は、筆(ふで)という単位で登記されています。

分筆とは、この1筆の土地を分けることです。

ではなぜ、土地を分筆すると評価額が下がるのかというと、その土地の使い勝手が悪くなるからです。

路線価方式では、土地の使い勝手が悪いものに、補正率という特別な倍率をかけて、評価額を低くするというルールがあります。

たとえば、奥行が長すぎる土地や、入り口が狭い土地、形がいびつな土地は、使いづらいですよね。

同じ面積の正方形の土地があれば、そちらの方が、たとえば家を建てるにしても、駐車場経営を始めるにしても、使いやすいはずです。

ただし、何でも分筆すればよい、というものでもありません。

節税目的のためだけの歪な分筆は、分筆前の状態で評価することになります。

たとえば100㎡の土地を95と5に、分けるような分筆はおかしいですよね。

また、評価額が下がるような分筆をしないと、逆に上がることもあり得ます。

節税目的だけの過度な分筆は避けるようにしましょう。