【税理士警告】節税目的の借金が招く「相続破産」のリスク

現金を不動産に換える節税効果の仕組み

手元にある預貯金を活用して不動産を購入し、賃貸経営を行う手法は、節税効果の面から見れば確かに有効な手段です。

現金を不動産に換えることで、相続税を計算する際の「財産の評価額」を大きく下げることができるからです。

相続税を計算するとき、土地は「路線価」や「倍率方式」、建物は「固定資産税評価額」という基準で評価されます。

一般的に、これらの評価額は実際の市場価格（売買価格）の約7割から8割程度に設定されています。

さらに、その不動産を他人に貸すことで「貸家建付地」や「借家権」としての割引が適用されます。

わかりやすい例を挙げると、現金1億円をそのまま相続した場合は、当然ながら1億円という額に対して税金が計算されます。

しかし、同じ1億円を使って賃貸アパートを建築した場合、相続税の計算上は4,000万円から6,000万円程度（約半分）まで価値が圧縮されることが多いのです。

これほどまでに劇的な節税効果があるからこそ、多くの方が安易にアパート建築の提案に乗ってしまいます。

なお、2024年よりタワーマンションや一般的な分譲マンションなどの一部の不動産では、相続税の評価ルールが厳格化されました。

しかし、自分の土地に建てるような一棟アパートにはこのルールは適用されません。

そのため、アパート建築による評価額の圧縮効果は今も大きく、かえって安易な建築提案に乗ってしまう危険性があります。

ただし、ご高齢になってから「亡くなる直前の駆け込み」で無理なアパート建築を行うのは大変危険です。

行き過ぎた節税目的とみなされ、税務署から評価額の割引を認められないケースも近年増えているため注意が必要です。

「税金」と「借金」、本当に怖いのはどちらか？

日本の相続税は、財産の全てを国に持っていかれるような100%の税率ではありません。

そのため、一度の相続が発生しただけで資産が完全にゼロになってしまう事態は、基本的には非常に稀です。

一方で、借金の場合はどうでしょうか。

借金は、もしアパート経営などの事業に失敗して資産をすべて失ってしまったとしても、返済の義務だけは重く残り続けます。

さらに近年は金利が上昇傾向にあります。

変動金利で多額の借金をした場合、将来金利が上がって毎月の返済額が跳ね上がり、破産を早めるリスクも忘れてはいけません。

相続対策を検討する際は、税金によって財産が少し減ることよりも、多額の借金を背負うことの方がはるかに恐ろしいリスクであることを忘れないでください。

相続人（子供）が借金をしても節税にはならない

借金をすることが相続税対策になると聞いて、多くの方が勘違いしやすいポイントが一つあります。

それは、借金をする本人が「被相続人（亡くなる親など）」でなければ節税の意味がないということです。

例えば、親の所有している土地の上に、子供が自分自身の名義で借金をして家を建てたとします。

この場合、親の持っている財産が減っているわけではないため、親の相続税対策としては全く意味を成しません。

子供が背負った借金を、親の遺産から差し引いて計算すること（債務控除）はできないルールになっているからです。

さらに、親の土地をタダで借りて子供名義のアパートを建てた場合、その土地は「他人に貸している土地」としての割引（貸家建付地としての評価減）が受けられません。

親の税金が減らないばかりか、土地の評価額を下げるチャンスまで失うことになり、かえって損をする可能性が高いのです。

相続する子供側がどれだけ多額の借金を背負ったとしても、親の相続税が安くなることはないという点には十分ご注意ください。