節税という利益を取るか?空室というリスクを取るか?

かつてのバブル期の影響で「相続財産の大半が不動産である」というケースは少なくありません。

相続財産の多くを不動産が占める場合、相続税の納税資金確保が問題になってきます。

ところが相続対策というと多くの場合、節税に意識が向いてしまい、更地に賃貸アパートを建てて活用するなどの方法が、先行されやすい傾向にあります。

しかし、不動産需要が決して高いとはいえない現代では、どうしても空室リスクと向き合わなければなりません。

利益とリスク
利益とリスク
節税という利益を取るか?空室というリスクを取るか?

今回は、相続税の納税資金等を考えると、「あえて更地のままで相続に臨む」ことも一計、ということについて解説しています。

節税のために賃貸アパートを建てるか、納税資金のために更地のままにするか

相続税対策として、賃貸アパートを建てるなどはよく行われます。

また、借金をして建てる場合には、大幅な節税にもなります。

しかし、今後の不動産需要や運営管理の負担、相続税の納税資金確保などを考えると、必ずしも得策とは言えない場合があります。

納税資金確保
納税資金確保
賃貸アパートを建てることなどは、納税資金確保の点から考えた場合、必ずしも得策でない場合があります。

まず不動産需要ですが、空き家問題が叫ばれていたり、不動産が負動産とも言われる時代です。詳しくは、自宅(空き家)はもはや資産ではなく負債?に記載しています。

賃貸物件を建ると確かに相続税評価減にはつながりますが、

  • 空室問題
  • 固定資産税の支払
  • 月々のローン返済
  • 管理や修繕費の維持費

などが発生します。もしも部屋が埋まらずに空室だらけになった場合は、相続税対策どころか節税破産にも陥りかねません。

さらに財産の大半がこの賃貸不動産の場合、相続人の間での分割も困難になってきます。

相続税対策としては、節税対策・遺産分割対策・納税資金対策・相続人の相続後の生活対策なども考える必要があります。

そして納税資金の確保が困難な場合、

  • 財産を売却して支払う
  • 延納(分割払)で支払う
  • 物納で支払う

などの形になります。

ただ財産を売却して支払うといっても、その財産がほとんど不動産の場合には、簡単に売れるとは限りません。ましてや賃貸物件の場合には、賃貸物件による資産価値の減少もあります。

では延納や物納をすればいいのか?というと、

  • 延納には利子税
  • 物納は物納できる要件が厳しい

といったことがあります。

節税のために賃貸アパートを建てるよりも、納税資金確保のために更地のままにしたほうがいい場合もあります。

更地
更地
納税資金確保のために更地のままにしたほうがいい場合もあります。

どうしても相続税対策として節税対策に頭が行きがちですが、納税資金対策も考えないといけません。また、遺産分割対策も重要です。

更地のままの場合、節税対策にはなりませんが、納税資金・遺産分割対策になります。

とはいえ、更地のまま放置するのではなく、直ぐにでも売却できる状態にしておくことが重要です。(相続税は被相続人の死亡時から10か月以内に、現金で一括納付する必要があります。)

たとえば土地の境界を確定しておく、実測などをしておく、といったことをしておきましょう。

財産のほぼ半分は不動産

財産の多くが不動産であるという方は珍しくありません。むしろ、そのような方のほうが多いです。

これはバブル期の相続税対策として、不動産が多く使われたからです。

土地は値下がりしないと信じられ、また土地を購入すると現金のままにしているより相続税評価額が下がることから、多くの方が相続税対策として土地を購入されました。

その結果、相続税の課税対象になる方の財産の半分は不動産と言われ、現預金は25%と言われています。

半分
半分
相続税の課税対象になる方の財産のほぼ半分は、不動産と言われています。

このことからも、納税資金に困ることは何も特別なことではありません。しっかりと納税資金対策をしていく必要があります。

納税資金対策になりやすい不動産

納税資金対策になりやすい不動産(売りやすい不動産)は以下のようなものです。

  • 更地
  • 収益を生む不動産
  • 駅から近い不動産
  • 賃貸物件ではなく自宅

また、逆に納税資金対策になりにくい不動産(売れにくい不動産)は以下のようなものです。

  • 山林
  • 広大地
  • 歪な形の土地
  • 低利回りの不動産
  • 共有名義の不動産
  • 使うあてのない土地

ざっくり言えば、収益を生むのか・生まないのか?使いやすいか・使いづらいか?ということです。

どうもそう簡単に売却できなそう?そのような場合には、相続が発生する前から納税資金対策として、売却先を探しましょう。

売却先
売却先
相続が発生する前から納税資金対策として、売却先を探しましょう。

また、納税資金に困るのかどうかも、相続税のシミュレーションをしないと分かりません。相続が発生してから、

  1. 相続財産を確認
  2. 相続税を計算
  3. 納税困難が判明し、不動産を売却
  4. 納税

というのを、相続開始から10カ月以内にすることは至難です。遺産のほとんどが売れにくい不動産の場合はなおさらです。

早急に相続税対策を始めましょう。そして、都心綜合会計事務所で言っている相続税対策には、節税対策・遺産分割対策・納税資金対策・相続人の相続後の生活対策を含めております。

相続税対策なら東京新宿神楽坂で45年以上の歴史がある都心綜合会計事務所にお任せください。

更地で臨む相続

更地で臨む相続について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

相続対策として、あえて不動産を建てない

動画内容

今回は、不動産をあえて建てない相続対策について、お話しをしてみます。

かつてのバブル期の影響で、相続財産の大半が不動産である、というケースは少なくありません。

相続財産の多くを不動産が占める場合、問題となりやすいのは、遺族が相続税をどうやって支払うか、ということになります。

相続税は原則として、金銭で一括納付をしなければなりません。

ところが、相続対策というと多くの場合、節税に意識が向いてしまい、更地に賃貸用アパートを建てて活用するなど(の)、方法が先行されやすい傾向にございます。

確かに賃貸用アパートを建てる、ということは、有効な相続税対策になります。

しかし、不動産需要が決して高いとはいえない現代では、どうしても空室リスクと向き合わなくてはなりません。

もし、収益がいまひとつ上がらない物件を建ててしまうと、賃貸収入にかかわらず、発生する管理費や修繕費、固定資産税の支払い、ローンの返済に追われることとなってしまい、かえって、ご家族に迷惑をかけてしまう、ということもあり得ます。

不動産が大半を占める相続のケースで、納税資金の確保が難しい場合、対策としては、その不動産を売却する、あるいは、税務署に相続税の延納や物納を申請する、という方法があげられます。

しかし、売却するといっても、収益が上がらない物件を、建ててしまったばかりに、買い手がつかなくなることもございます。

遺族が納税資金の準備で困るくらいなら、最初から賃貸アパートを建てずに、更地で保有しておくほうがいいケースもあります。

収益の低いアパートが建てられている土地よりも、更地のままの方が、買い手が見つかる可能性が高いからです。

さらに、土地の境界を確定しておくことや、土地の実測を行っておくことで、もっと売却しやすくなります。

賃貸アパートの建築は、確かに更地のまま相続するよりも、節税対策として有効です。

しかし、せっかく遺族のために対策をするのであれば、節税だけではなく、遺族が納税するときのことまで考えて行うことが大切です。

それにはまず、相続税のシミュレーションを行う必要があります。

相続が発生する前に、相続税のシミュレーションを専門家と行った上で、どのような対策を行えば、節税と納税資金の準備がバランスよく整うか、一緒に考えることをおすすめします。