外階段のみ・玄関が別々・中で行き来できない二世帯住宅も評価減可能
二世帯住宅の土地は、小規模宅地等の特例の適用ができ、相続税評価額を大幅に減額できます。
ただし、注意点もあります。
今回は、二世帯住宅が相続税対策になる理由と注意点について、解説しています。
二世帯住宅でも小規模宅地等の特例は可能
親と同居して、ある一定の条件を満たせば、その土地は小規模宅地等の特例の適用が出来ます。
居住用であれば、【100坪(330㎡)まで８割りの評価減が出来る】という強力な特例です。
そして、この小規模宅地等の特例は二世帯住宅でも適用出来ます。
二世帯住宅が構造上区分されていても問題ありません。
その敷地全体が特例の対象となります。
小規模宅地等の特例は二世帯住宅でも適用出来ます。
完全分離型の二世帯住宅でも大丈夫です。
例えば１階、2階の行き来きが、
- 内階段
- 外階段
に関係なく居住用であれば、その建物の敷地全体の330㎡まで80%減額出来ます。
ちなみに平成25年以前は、玄関が一つで、家の中で行き来が出来る二世帯住宅のみに、小規模宅地等の特例が適用できました。
平成25年以前は、二世帯住宅でも外階段の場合には、小規模宅地等の特例が適用出来ませんでした。
内階段・外階段などの二世帯住宅の構造上の違いで判断するのはおかしい、という苦情が多く寄せられたこともあり、平成26年1月1日に改正されました。
外階段だからといって、税金を多く取るとは何事だ！
今では完全分離型の二世帯住宅で、
- 外階段のみ
- 玄関が別々
- 中で行き来ができない
これでも小規模宅地等の特例が適用できます。
区分所有登記の建物の場合は小規模宅地等の特例は使えない
外階段のみで玄関が別々の完全分離型の二世帯住宅でも、小規模宅地等の特例は適用出来ます。
このように平成26年にかなり条件が緩くなっています。
二世帯住宅が相続税対策として、使いやすくなったとも言えます。
ただ、一つ注意点があります。
それは建物が区分所有登記されている場合には対象外ということです。
例えば、
- 1階は親名義
- 2階は子供名義
になっている場合、小規模宅地等の特例は使えません。
１階は親名義で2階は息子名義の場合などには、小規模宅地等の特例は使えません。
意外と融資の関係などから、親子で二世帯住宅を区分所有登記している例は少なくありません。
ただし、区分所有登記がされているからといって、絶対に小規模宅地等の特例の対象にならないのか？というとそういうわけではありません。
例えば、
- 1階と2階を内階段で自由に行き来できる
- 2階にお風呂と台所があり、親子が一緒に使用している
このような場合には、親も2階を使用しないと生活できないため、生計を一にしていると認められる場合もあり、「認められれば小規模宅地等の特例の対象」になります。
生計を一にしていると認められる場合には、区分所有登記でも小規模宅地等の特例の対象になります。
基本的に建物内部で行き来が出来る場合は、区分所有登記は出来ません。
しかし、区分所有後の建物の改修などにより、実際には建物内部で行き来が出来るにも係わらず、区分所有登記されているという場合はあります。
また、区分所有登記の前に未登記だったらどうなるか？
未登記の場合は、区分所有登記がされていませんので、小規模宅地等の特例の対象になります。
小規模宅地等の特例は、頻繁に税制改正される分野です。
相続税対策として二世帯住宅を考える場合には、小規模宅地等の特例の動向には注意が必要です。