老人ホームに入居しても小規模宅地等の適用は可能？
老人ホームに入居するということは「被相続人の居住の用に供されなくなった」ことを意味します。なので本来であれば、被相続人の居住の用に供されていない宅地は小規模宅地等の適用はできません。ただし一定の条件を満たせば、老人ホームに入居して、そのままそこで亡くなった場合でも自宅の小規模宅地等の適用(評価額の8割減額)は可能です。
老人ホームに入居するということは「被相続人の居住の用に供されなくなった」ことを意味します。なので本来であれば、被相続人の居住の用に供されていない宅地は小規模宅地等の適用はできません。ただし一定の条件を満たせば、老人ホームに入居して、そのままそこで亡くなった場合でも自宅の小規模宅地等の適用(評価額の8割減額)は可能です。
一般的な特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例の条件(配偶者や家なき子が相続するといった条件など)は「小規模宅地等の特例は8割も評価減が可能な相続税対策の王様」に記載しています。
そして、その一般的な条件(配偶者や家なき子が相続するといった条件など)を満たし、さらに以下の条件を満たせば、被相続人が老人ホームに入居しても小規模宅地等の適用は可能となります。
まず、大前提として下記の1～3を満たす必要があります。
例えば別居中であった親族が住み始めた場合、小規模宅地等の適用ができなくなります。
それ以外にも以下のような要件を満たす必要があります。
要介護認定の判定は被相続人の死亡の直前の状態で認定を受けていたかどうかで判定します。
そして誤解が多いのですが、被相続人の介護のために老人ホームに入居するなどの条件はありません。
老人ホームへの入居理由は関係なく、あくまでも相続開始時点(死亡時点)において、被相続人が要介護・要支援などの認定を受けているかどうかで判定します。
自宅の小規模宅地等の適用を受けるためには、老人福祉法に規定する老人ホームなどに入居する必要があります。
そして入居の理由に関係なく、相続開始時点(死亡時点)において、介護認定などを受けていれば適用の可能性があります。
ただ、注意点があります。
それは老人ホームや介護施設を行き来した場合です。
あくまでも認定されている施設への入居が条件です。
介護認定と同じように死亡時に認定されている施設に入居していれば問題ない、と思われるかもしれませんが「途中で認定されていない施設など」へ入居していた場合には、小規模宅地等の適用はできません。
なので、以下のような場合は全て適応不可となります。
ただし、全て認定済みの施設なら適用は可能です。
なので、以下の場合は適用可能です。
利便性や入居状況などにより、認定の施設へ行くのが難しい場合もあるかと思いますが、相続税対策の観点から言えば、未認定の施設への入居は避けたほうがいいと言えます。
要介護認定の申請中に、老人ホームに入居している被相続人が亡くなった場合でも、その後に要介護認定が下りれば適用できます。
これは要介護認定等は申請日まで遡って生ずるからです。
死亡日前までに申請をし、その申請が通れば、被相続人の死亡時点において要介護認定等を受けている状態となり、小規模宅地等の適用の条件を満たします。
なので余命がもう数日しか無いような場合でも、認定申請をしていない場合には要介護認定の申請をしましょう。
小規模宅地等の特例を、老人ホームに入所している被相続人の土地にも使えるか、ということについて、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴できます。
動画内容
小規模宅地等の特例の対象となる土地の一つに、被相続人の居住用として使われている土地があります。
簡単にいうと自宅の土地のことです。
では被相続人が高齢となって老人ホームに入り、自宅で暮らしていない間に亡くなられた場合、自宅の土地に対して小規模宅地等の特例は使えるのでしょうか。
答えは一定の条件をクリアすれば使えます。
条件は全部で4つあります。
まずは4つすべてをとりあえず申し上げます。
後から詳しく説明を致しますので、まずはどんな条件があるのか気楽に聞いていてください。
1つ目は自宅を誰かに貸し付けていないこと
2つ目は自宅を店舗などにして事業をしていないこと
3つ目は同一生計の親族以外が住み始めていないこと
4つ目は被相続人が要介護や要支援の認定を受けて、一定の施設に入っていること
以上の4つとなります。
まず1つ目の「自宅を誰かに貸し付けていない」と2つ目の「自宅を店舗などにして事業をしていない」というのは「土地の用途を変えたらダメですよ」という条件です。
それから3つ目の「同一生計の親族以外が住み始めていないこと」では、老人ホームに入った後、別居中の親族がやってきて、その家に住み始めると特例は使えなくなります。
最後の4つ目の「被相続人が要介護や要支援の認定を受けて、一定の施設に入っていること」が4つのうち、もっとも重要な条件です。
まず前半部分の被相続人が要介護や要支援の認定を受けているという条件を、いつまでに満たせばよいのかといいますと、被相続人が亡くなる直前までです。
4つ目の条件は誤解されやすいのですが、要介護などの認定がまず先に行われていて、その後に老人ホームに入ったという順番でないとダメということではありません。
あくまで亡くなる直前のタイミングで、要介護や要支援の認定を受けていたかどうかで判定されます。
つまり亡くなるまでに認定を受けていれば、老人ホームに入所したきっかけが要介護認定などが理由でなくても構わないということです。
そして4つ目の後半部分の「一定の施設に入っていること」、ここには特に注意が必要です。
対象となる施設は主に老人福祉法に定められる養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護保険法に定められる介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅など、高齢者の福祉に関係する法で認定を受けた一定の施設に限定をされています。
被相続人が障害支援区分の認定を受けていれば、障害者支援施設なども対象になります。
もし、こうした施設として認定されていない場所に入ってしまうと、小規模宅地等の特例の対象から外れてしまいます。
しかも、いくつかの施設を巡って、そのうちの一つに対象外の施設があったときも特例は使えなくなります。
たとえ亡くなった時に入っていた施設が特例の対象でも、その前に入っていた施設が違っていたらアウトです。
これから施設を変えることを検討されている方は注意をしてください。
最後に要介護の認定申請を市区町村に行ったものの、認定が下りる前に亡くなった場合についてご説明します。
通常、申請から認定が下りるまでは1ヶ月ほどかかります。
もし、その間に被相続人が亡くなってしまったら、4つ目の判定はどうなるのかということです。
この場合は死後に要介護認定が下りても条件を満たすことになります。
認定が下りれば、その効果は申請日にさかのぼって有効になるからです。
ですので、亡くなる時期が近いご家族がいらっしゃって、まだ認定申請をしていないという場合がありましたら、遺されたご家族の生活を考えますと、こうした申請をしておくことが望ましいといえます。
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