老人ホームへの入居は、ご自宅が亡くなった方（被相続人）の生活拠点ではなくなることを意味します。そのため、原則として小規模宅地等の特例は適用できなくなります。しかし、一定の条件をクリアしていれば、老人ホームで亡くなった場合でも特例の利用は可能です。ご家族の相続税負担を大幅に減らすためにも、しっかりと要件を確認しておきましょう。なお、今回ご紹介するのは「亡くなった方（被相続人）」側の条件です。実際に特例を使って税金を安くするには、「家を誰が相続するか（配偶者や同居親族など）」の条件もクリアする必要がある点にご注意ください。
大前提として、自宅を第三者に貸し出したり、店舗などの事業用に使ったりしていないことが条件となります。
また、老人ホームへ入居した後は、空き家のままになっているか、もともと生計を共にしていたご家族が引き続き住んでいることが必要です。
別居していた子供や第三者が新しく住み始めてしまうと、特例は使えなくなってしまいます。
これらの基本条件を満たした上で、さらに重要な要件をクリアしなければなりません。
最大のポイントは、亡くなる直前の時点で要介護認定または要支援認定などを受けていることです。
老人ホームに入居した理由が介護目的である必要はありません。
亡くなったタイミングで認定を受けているかどうかが重要になります。
さらに、入居している施設が老人福祉法や介護保険法などに規定された一定の施設であることも条件です。
具体的には、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などが該当します。
障害支援区分の認定を受けている方の場合は、障害者支援施設なども対象となります。
小規模宅地等の特例を受けるには、先述した認定施設に入居している必要があります。
ここで非常に注意しなければならないのが、複数の施設を転々としたケースです。
特例が認められるには、自宅を出てから亡くなるまで、常に認定施設にいることが求められます。
もし途中で認定されていない施設に入居してしまうと、税務上の自宅としての扱いが途切れてしまいます。
一度でも未認定施設を挟んでしまうと、最終的に認定施設で亡くなったとしても特例は使えなくなります。
自宅から認定施設へ移り、その後も認定施設の間だけで移り住んだ場合は問題ありません。
施設選びの際は利便性も重要ですが、相続税対策の観点からは未認定施設への入居は避けるのが無難です。
要介護認定の申請を行ってから、実際に認定が下りるまでには通常1か月ほどの時間がかかります。
もし、申請中の期間に老人ホームで亡くなってしまった場合はどうなるのでしょうか。
結論から言うと、死後に認定が下りた場合でも特例の適用は可能です。
これは、要介護認定の効力が申請をした日に遡って有効になるというルールがあるためです。
申請さえ済ませておけば、亡くなった時点で認定を受けていた状態として扱われます。
もし余命がわずかな状況でまだ申請していない場合は、速やかに手続きを行いましょう。
小規模宅地等の特例を、老人ホームに入所している被相続人の土地にも使えるかという疑問について、税理士法人 都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴いただけます。
動画内容
小規模宅地等の特例の対象となる土地の一つに、被相続人の居住用として使われている土地があります。
簡単に言うと自宅の土地のことです。
では被相続人が高齢となって老人ホームに入り、自宅で暮らしていない間に亡くなられた場合、自宅の土地に対して小規模宅地等の特例は使えるのでしょうか。
答えは一定の条件をクリアすれば使えます。
条件は全部で4つあります。
まずは4つすべてをとりあえず申し上げます。
後から詳しく説明いたしますので、まずはどんな条件があるのか気楽に聞いていてください。
1つ目は自宅を誰かに貸し付けていないこと
2つ目は自宅を店舗などにして事業をしていないこと
3つ目は同一生計の親族以外が住み始めていないこと
4つ目は被相続人が要介護や要支援の認定を受けて、一定の施設に入っていること
以上の4つとなります。
まず1つ目の「自宅を誰かに貸し付けていない」と2つ目の「自宅を店舗などにして事業をしていない」というのは「土地の用途を変えたらダメですよ」という条件です。
それから3つ目の「同一生計の親族以外が住み始めていないこと」では、老人ホームに入った後、別居中の親族がやってきて、その家に住み始めると特例は使えなくなります。
最後の4つ目の「被相続人が要介護や要支援の認定を受けて、一定の施設に入っていること」が4つのうち、もっとも重要な条件です。
まず前半部分の被相続人が要介護や要支援の認定を受けているという条件を、いつまでに満たせばよいのかといいますと、被相続人が亡くなる直前までです。
4つ目の条件は誤解されやすいのですが、要介護などの認定がまず先に行われていて、その後に老人ホームに入ったという順番でないとダメということではありません。
あくまで亡くなる直前のタイミングで、要介護や要支援の認定を受けていたかどうかで判定されます。
つまり亡くなるまでに認定を受けていれば、老人ホームに入所したきっかけが要介護認定などが理由でなくても構わないということです。
そして4つ目の後半部分の「一定の施設に入っていること」、ここには特に注意が必要です。
対象となる施設は主に老人福祉法に定められる養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護保険法に定められる介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅など、高齢者の福祉に関係する法で認定を受けた一定の施設に限定されています。
被相続人が障害支援区分の認定を受けていれば、障害者支援施設なども対象になります。
もし、こうした施設として認定されていない場所に入ってしまうと、小規模宅地等の特例の対象から外れてしまいます。
しかも、いくつかの施設を巡って、そのうちの一つに対象外の施設があったときも特例は使えなくなります。
たとえ亡くなった時に入っていた施設が特例の対象でも、その前に入っていた施設が違っていたらアウトです。
これから施設を変えることを検討されている方は注意をしてください。
最後に要介護の認定申請を市区町村に行ったものの、認定が下りる前に亡くなった場合についてご説明します。
通常、申請から認定が下りるまでは1か月ほどかかります。
もし、その間に被相続人が亡くなってしまったら、4つ目の判定はどうなるのかということです。
この場合は死後に要介護認定が下りても条件を満たすことになります。
認定が下りれば、その効果は申請日にさかのぼって有効になるからです。
ですので、亡くなる時期が近いご家族がいらっしゃって、まだ認定申請をしていないという場合がありましたら、遺されたご家族の生活を考えますと、こうした申請をしておくことが望ましいといえます。
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