同じ敷地内での別居の場合には、原則小規模宅地の特例は適用できない
同じ敷地内で別居して、小規模宅地等の特例を適用するためには、下記に記載している条件等が必要になってきます。
別居はしたいけれども、小規模宅地等の特例も使いたい場合には、二世帯住宅(詳しくは二世帯住宅は相続税対策になるに記載)を検討してみるのもいいかもしれません。
親子が生計を一にしている場合には適用可能
同じ敷地内でも親子が別々の建物に住んでいる場合があります。
このような場合、(子供が相続する際に)小規模宅地の特例が適用できません。
配偶者でない方が小規模宅地の特例の適用を受けるためには、「同居親族の場合で・・」、という条件があります。
(詳しくは小規模宅地等の特例は8割も評価減が可能な相続税対策の王様に記載)
たとえ同じ敷地内でも、親子がそれぞれ別棟に住んでいる場合には、この同居親族に該当しないからです。
ただし、親子が生計を一にしている場合には、【子が住んでいる建物の敷地部分のみ】は、小規模宅地等の特例の適用が出来ます。
子が住んでいる建物の名義は、親・子のどちらも関係ありません。
親名義・子名義のどちらでも小規模宅地等の特例が使えます。
もちろんその他の条件である、申告期限まで宅地を保有し、かつ、居住継続していることなども必要です。
親名義の建物でも【家なき子】に該当すれば適用可能
同じ敷地内で別居しているが、別居している子供の建物が親名義の場合には、子供が家なき子に該当すれば、【親の居住部分の敷地】は小規模宅地等の特例が使えます。
ちなみに、家なき子に該当する方は被相続人の配偶者以外の親族なので、被相続人の子供だけでなく、孫や甥等であっても条件を満たせば家なき子に該当します。
なので、孫や甥等であっても、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能です。
ここでのポイントは、家なき子の判定に持家は関係ない点です。
あくまでも、持家への居住の有無が関係しています。
また、賃貸物件に住んでいることも条件ではありません。
なので、親が所有する建物(アパートやマンションも含む)に居住(無償でも)していても、家なき子の判定に影響しません。
子供自身に持家があっても、そこに住まずに賃貸マンションに暮らしたり、親が所有する建物に暮らしても、家なき子に該当する場合があるということです。
ただし、少しでも子供自身が負担している建物に住んでいる場合には(いわゆる子供と親の共有名義の場合には)、家なき子に該当せず、小規模宅地等の特例は使えません。
この場合、金額の大小は関係ありません。
子供が5%、親が95%でも、家なき子に該当しないことになり、「小規模宅地等の特例が使えない」ということです。
心情として親に全てを負担させるのは・・。
しかし、相続税対策の観点から言えば、わずかな負担であるのなら親が全て負担(100%親名義)したほうがいいです。
【家なき子】の判定が厳格化
改正前の家なき子の特例の対象は、相続開始前3年内に、
「自身、もしくは自身の配偶者の所有する」
「家屋に居住したことがない」
でした。
これが税制改正により、平成30年4月1日以後は、
(変更前)自身、もしくは自身の配偶者の所有する
(変更後)自身、自身の配偶者に加え、3親等内の親族、関係する同族会社や一般社団法人等の所有する
に変更されました。
動画で解説
親名義の土地をお子さんが相続する、というよくある相続の事例のうち、もしも同じ敷地の中で親子が別々の家に住んでいたら、小規模宅地等の特例は使えるのか?ということについて、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。
動画内容
親名義の土地に2棟の家を建てて、親子が別々に住んでいる。
こういったことは、珍しくはありません。
では、同じ敷地内で別居している子が、親から土地全体を相続するとしたら、小規模宅地等の特例を使うことは出来るのでしょうか?
実は、この問題は「親が住んでいる部分」と「子どもが住んでいる部分」で分けて考える必要があります。
なぜなら、小規模宅地の特例は、相続が発生する直前に誰が使っていた土地であるかによって、特例を使うための条件が異なるからです。
ここからは、先に「子どもが住んでいる土地」の説明をして、次に「親が住んでいる土地」の説明を行います。
どちらの土地の話をしているのかを意識してお聞きくださると、わかりやすいかと思います。
まず、子どもが住んでいる部分ですが、特例を使えるかどうかは、親子が同一生計であるかどうかがポイントとなります。
それぞれが独立して、別々に生計を立てて暮らしているのなら、その時点で、この子が相続しても特例は使えません。
もし、家は別々でも同じ生計で生活していれば、小規模宅地等の特例の対象となります。
厳密には、子どもが引き続きその土地を保有し、かつ、居住を続けること、これを少なくとも相続税の申告期限まで続けるなど、クリアしなければならない条件がありますのでご注意ください。
続いて、親が住んでいる部分です。
結論をいいますと、別宅に住んでいる子どもが相続しても、特例を使うことは難しいです。
別居している子どもが小規模宅地等の特例を使うには、その人物が「家なき子」の条件をクリアする必要があります。
家なき子とは、簡単にいうと「持ち家に住んだことのない人」のことです。
かつては、自分や配偶者の持ち家に住んだことがなければ「家なき子」だったのですが、平成30年4月の改正で、持ち家の範囲が大きく拡大されました。
今では過去3年以内に、三親等内の親族の持ち家に住んだことがあれば、家なき子にはあたりません。
自分で会社を作って法人名義の持ち家にして住んでもダメですし、相続の直前に他人名義にしてもだめです。
そのため、同じ敷地に住んでいるお子さんが相続しても、小規模宅地等の特例は基本的には使えません。
最後に、小規模宅地等の特例は、その名のとおり、小規模な土地を対象にした特例です。
よって、特例が使える限度面積があります。
2棟の家が建っている土地となると、全体の面積もその分広いわけですが、住宅用の土地であれば、限度面積は330平方メートル、100坪です。
これを超える部分は、本来の評価額で相続税を計算することになりますので注意をしてください。