小規模宅地等の特例を活用した相続税対策の方法

小規模宅地等の特例は、土地の相続税対策の王様です。

もしも、相続財産に土地がある場合には、小規模宅地等の特例が適用できないかを必ず検討しましょう。

適用できると、相続税が大幅に減額、もしくはゼロになることも珍しくはありません。

王様
王様
小規模宅地等の特例は、8割も評価減が可能な相続税対策の王様

今回は、そんな小規模宅地等の特例を活用した、相続税対策の方法について、解説しています。

小規模宅地等の特例で8割の評価減も可能

所有している自宅の100坪(330㎡)以下までの部分は、子供らと同居している場合、【8割の評価減が可能】です。

同居
同居
子供らと同居している土地の相続評価は、8割の評価減が可能

例えば、自宅の土地がちょうど100坪だったとして、その土地の評価額が1億円だったとします。

子供が別居していて、小規模宅地等の特例を使えない場合は、単純に評価額1億円に相続税がかかってきます。

1億円 - (基礎控除3000万円 + 600万×1(子供一人の場合))=6400万円

この場合、6400万円が相続税の課税対象になります。
(相続税ではありません。6400万円に相続税率などをかけて、相続税額が算出されます。)

これに対して、子供が同居していて小規模宅地等の特例が使える場合は、以下のようになります。

1億円 - (1億円×80%) - (基礎控除3000万円 + 600万×1(子供1人の場合))=0(正確にはマイナス1600万円)

相続税の課税対象が0円になりますので、相続税は0円になります。

このように小規模宅地等の特例が使えるか使えないかで、大きく相続税の額が変わってきます。

なので、不動産を相続する際の相続税対策として、小規模宅地等の特例を適用できるかを、まずは検討する必要があります。

検討
検討
不動産を相続する際には、相続税対策として小規模宅地等の特例を適用できるかを検討しましょう。

生前の相続税対策としては、「小規模宅地等の特例が適用できるようにする」ことも重要です。

適用できる場合、土地の評価額が最大8割減額されるので、相続税が0円になることも珍しくありません。

まるで魔法のようなこの制度。

使えるなら使いたいところですが、もちろん様々な条件があります。

そもそも小規模宅地等の特例の主旨が、生活のベースとなる自宅や事業に関する土地であれば、税負担を軽減するというものです。

なので、この主旨に添わない相続であれば「適用できない」ということです。

生活の基盤
生活の基盤
小規模宅地等の特例の主旨は、生活の基盤に関する相続については、税額の軽減を図ろうとするものです。

大前提として、すべての土地に適用できるわけでなく、小規模宅地等の特例の適用ができるのは「宅地等である必要」があります。

宅地等とは、

  • マイホームなどの居住用の建物
  • 店舗や工場などの事業用の建物

が建てられている土地のことです。

ちなみにアスファルトなどが敷いてある駐車場は宅地等に含まれますが、土地の上にアスファルトなどの構築物がない駐車場などは、宅地等に含まれません。

また、農地等も含まれません。

駐車場
駐車場
土地の上にアスファルトなどの構築物がない駐車場は、小規模宅地等の特例の適用はできません。

なので、そのような駐車場には、小規模宅地等の特例の適用は出来ません。

ちなみに青空駐車場で、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、

  • アスファルトが敷いてある
  • 塀やフェンスなどで囲われて整備されている

といった、貸し駐車場として、管理されている実態が必要です。

では、宅地等であれば全て小規模宅地等の特例の適用が出来るのか?

相続税が大幅に減額できる制度です。

そんなに甘くはありません。

それ以外にも様々な条件があります。

小規模宅地等の特例の適用条件

一口に小規模宅地等の特例といっても、大きく分けて「4つの宅地等」に分けられ、それぞれ

  1. 適用条件
  2. 評価減できる割合
  3. 特例を受けられる相続人

が異なってきます。

小規模宅地等の特例の適用対象となる4つの宅地等は、以下のようになります。

  1. 特定居住用宅地等
  2. 特定事業用宅地等
  3. 特定同族会社事業用宅地等
  4. 貸付事業用宅地等

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは「被相続人等の自宅の土地」で、その土地を相続する方が以下のような方で、かつそれぞれの要件を満たす場合に、その土地の評価額を【100坪(330㎡)まで80%減額できる宅地】です。

  1. 配偶者
  2. 配偶者ではない同居親族
  3. 3年内家なき子

配偶者が取得すれば「無条件で対象」となります。

不問
不問
配偶者が取得すれば、無条件で特定居住用宅地等に該当します。

また、配偶者ではない同居親族の場合は、申告期限まで宅地を保有し、かつ、居住継続していることが必要になります。

3年内家なき子とは、以下に該当する相続人をいい、3年内家なき子に該当すれば特定居住用宅地等として80%減額が可能です。

  • 相続した宅地等を申告期限まで保有している
  • 被相続人に配偶者及び同居の法定相続人がいない
  • 相続開始前3年内に自身、もしくは自身の配偶者の所有する家屋に居住したことがない

また、被相続人と生計を一にする、被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等の相続においても、上記の要件を満たせば、同じように小規模宅地等の特例の適用ができます。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、「被相続人の事業用(不動産貸付業を除きます)の宅地」で、その土地を相続する方が以下の要件を満たす場合に、その土地の評価額を【400㎡まで80%減額できる宅地】です。

80%
80%
特定事業用宅地等は、土地の評価額を400㎡まで80%減額できる宅地です。

  1. 被相続人が営んでいた事業を引き継ぐこと
  2. 申告期限までその宅地を有し、事業を営んでいること

また、被相続人の生計一親族が営む事業用の宅地等の相続においても、上記の要件を満たせば、同じように小規模宅地等の特例の適用ができます。

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等とは、「被相続人等が50%超の株を所有する同族会社の事業用の宅地等(貸付用を除く)」で、その土地を相続する方が以下の要件を満たす場合に、その土地の評価額を【400㎡まで80%減額できる宅地】です。

50%超の株式
50%超の株式
被相続人等が50%超の株を所有する同族会社の事業用の宅地等(貸付用を除く)は、評価額を400㎡まで80%減額できます。

  1. 相続税の申告期限においてその法人の役員(清算人を除く。)であること
  2. その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、「被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等」で、その土地を相続する方が以下の要件を満たす場合に、その土地の評価額を【200㎡まで50%減額できる宅地】です。
(ただし、貸付事業用といっても、更地や構築物(アスファルト舗装等)のない青空駐車場などは適用対象外となります。)

50%
50%
貸付事業用宅地等は評価額を200㎡まで50%減額できます。

  1. 被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
  2. その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

また、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等の相続においても、上記の要件を満たせば、同じように小規模宅地等の特例の適用ができます。

減額割合ベースでまとめると

  • 特定居住用宅地等 : 限度面積330㎡ 減額割合80%
  • 特定事業用宅地等 : 限度面積400㎡ 減額割合80%
  • 特定同族会社事業用宅地等 : 限度面積400㎡ 減額割合80%
  • 貸付事業用宅地等 : 限度面積200㎡ 減額割合50%

小規模宅地等の特例の手続き

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の期限内申告書(期限後申告書及び修正申告書を含みます。)に、特例の適用を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等の特例に関する計算の明細書その他一定の書類(遺産分割協議書の写しなど)を添付する必要があります。

なので、小規模宅地等の特例の適用の制度を知った。

その結果、小規模宅地等の特例の適用が出来ることが分かり、手計算で相続税を計算すると税金が0円に。

税金が0円なので、相続税の申告を省略・・。

小規模宅地等の特例の適用を受けるには相続税の申告が条件です。

必ず申告しましょう。

提出
提出
小規模宅地等の特例の適用を受けるには相続税の申告が条件

また、小規模宅地等の特例の適用は、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等及び相続時精算課税により取得した宅地等については、適用できません。

限度面積内であれば小規模宅地等は選択できる

限度面積内であれば小規模宅地等は選択でき、相続する土地に「貸付事業用宅地等があり、選択するか・しないか」で計算方法が変わります。

相続する土地に貸付事業用宅地等がない場合

特定居住用宅地等及び特定事業用宅地等の両方を選択する場合は、

  1. 特定居住用宅地等≦330㎡
  2. 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等≦400㎡

と、それぞれ個別で計算し判断するので、特定居住用宅地等330㎡+特定事業用宅地等400㎡の「合計730㎡」まで適用出来ます。

相続する土地に貸付事業用宅地等があり選択適用する場合

貸付事業用宅地等があり、選択適用する場合には、按分計算で減額できる面積を算出します。

  1. 特定居住用宅地等の面積(A) × 200/330
  2. 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の面積(B) × 200/400
  3. 貸付事業用宅地等の面積(C)

この「1~3の合計が200㎡に収まる」ように選択する必要があり、この計算式の限度面積内であれば、一部は特定事業用、一部は特定居住用、あと一部は貸付事業用と選択することも可能です。

選択
選択
特定事業用・特定居住用・貸付事業用と選択することが可能

なので、以下のような選択ができます。

  • Aに330㎡選択して他は選択しない
  • Bに400㎡選択して他は選択しない
  • Cに200㎡選択して他は選択しない
  • AとC,BとC,AとBとCをそれぞれ計算式に収まるように選択する

なお、C(貸付事業用宅地等)を選択せず、AとBの選択の場合は合計730㎡まで適用出来ます。

どれを選ぶかは通常、「どの選択が一番評価額を安く出来るか」で選択します。

AとBの合計730㎡まで減額するのが、減額面積も広く80%減額なので一番有利になりそうですが、実際は計算してみないと分かりません。

貸付事業用宅地等(C)の評価額が高かったり、逆に特定居住用宅地等(A)の評価額が低かったりする場合があるからです。

小規模宅地等に関する面積の計算は厳密

2010年の税制改正より前は、一部でも自宅ならば建物の敷地全体に80%の評価減が出来ました。

評価減
評価減
2010年の税制改正前は、一部を住宅にすれば容易に80%の評価減が可能でした。

いわゆる賃貸併用住宅でも80%の評価減が出来たということです。

しかし、現行の制度ですと、賃貸物件であれば「貸付事業用宅地等として50%の減額まで」です。

それが以前では、賃貸物件の一部に自身が住めば、賃貸併用住宅として80%の評価減が出来たということです。

以前は相続税対策として、地価の高い都市部などにおいて、賃貸併用ビルなどがよく用いられていました。

現在ではこの方法は使えません。

賃貸部分と自宅部分を分けて計算します。

例えば、ビルの自宅部分が1/10で、賃貸部分が9/10の場合には、そのビルの土地の面積の

  • 1/10が住宅用(居住用)
  • 9/10が賃貸用(貸付用)

となります。

その上で、それぞれ特定居住用宅地等の面積、貸付事業用宅地等の面積を計算していくことになります。

小規模宅地等の特例適用は1㎡あたりの評価額の高い土地から行う

小規模宅地等の特例には適用できる限度面積があります。

そうなると、1㎡あたりの評価額の高い土地で小規模宅地等の特例を適用したほうが有利となります。

たとえば、同じ住宅でも郊外にある住宅と都市部にある住宅とでは、大きく評価額が異なってきます。

仮に自宅が、

  • 都市部で1㎡あたり100万円
  • 郊外で1㎡あたり50万円

このような場合、都市部で特定居住用宅地等を適用したほうが有利ということです。

土地が高いほど、小規模宅地等の特例は威力を発揮します。

節税効果が大きい
節税効果が大きい
土地が高いほど、小規模宅地等の特例は節税効果が大きい

なので、地価の高い地域に引っ越しすることは、それがそのまま相続税対策となり得ます。

引っ越し
引っ越し
地価の高い地域に引っ越しすることは相続税対策にも・・

子供が親と同居できない場合は賃貸物件にすることも

何かしらの理由で親と同居できないため、特定居住用宅地等に該当しない。

そんな時は相続税対策として、被相続人が存命中に自宅を貸付事業用宅地にして、土地の評価額を下げるという方法もあります。

小規模宅地等の特例には、貸付事業用宅地等もあります。

賃貸物件
賃貸物件
自宅を賃貸物件にし、貸付事業用宅地として土地の評価額を下げる

確かに特定居住用宅地等の方が「330㎡まで80%も評価減できる」ので有利です。

ただ、これには子供の意思なども影響し、そう簡単に同居とはならない場合もあります。

自宅を賃貸物件に建て直し貸付事業用宅地とすれば、最大200㎡まで土地を5割評価減することができます。

5割減
5割減
自宅を賃貸物件に建て直し貸付事業用宅地とすれば、最大200㎡まで土地の5割の評価減が可能