条件を満たした地積規模の大きな宅地は評価減できる

地積規模の大きな宅地の評価方法について、解説しています。

地積規模の大きな宅地の適用条件

地積規模の大きな宅地は、土地の評価額を減額することが出来ます。

広い土地
広い土地
地積規模の大きな宅地は評価減が可能

適用条件は以下の通りとなります。

評価対象宅地が路線地域にある場合

以下の条件を全て満たすこと

  1. 普通商業・併用住宅地区、又は普通住宅地区に所在
  2. 三大都市圏においては500㎡以上、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積である(*1)
  3. 市街化調整区域に所在しない(*2)
  4. 都市計画法第8条第1項第1号に規定する工業専用地域に所在しない
  5. 指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在しない

評価対象宅地が倍率地域にある場合

上述の1の条件が
大規模工場用地に該当しない
になるだけで残りの条件は同上です。

(*1)三大都市圏とは、

  1. 東京圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)
  2. 大阪圏(大阪府・兵庫県・京都府・奈良県)
  3. 名古屋圏(愛知県・岐阜県・三重県)

のことを指します。

(*2)市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことを言います。

  • 公的な施設
  • 土地区画整備事業(土地や道路の整備)
  • 農林水産業に関する施設

の整備等は可能ですが、基本的に都市施設の整備は行われません。

また、許可なく家を建てることなども出来ません。

地積規模の大きな宅地の評価方法

土地の評価には、

  • 奥行補正
  • 不整形地補正
  • 側方加算
  • 二方加算

などがあり、それらの各種補正率を計算したものに、規模格差補正率というものを乗じます。

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規模格差補正率の算式は以下のようになります。(小数点以下第2位未満は切り捨て)

規模格差補正率

上記算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表(国税庁ホームページより抜粋)のとおりです。

規模格差補正率の計算表

そして、地積規模の大きな宅地の評価の計算式は以下のようになります。

路線価地域に所在する場合

路線価に奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。

地積規模の大きな宅地の評価方法

倍率地域に所在する場合

次の1、2の価額のいずれか低い価額により評価します。

  1. その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
  2. その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

(注)市街地農地等は、その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当する場合、「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して評価します。

規模格差補正率と併用できる補正率

以下の補正率は、規模格差補正率と併用(重複)適用出来ます。

  • 奥行価格補正
  • 側方路線影響加算
  • 二方路線影響加算
  • 三方又は四方路線影響加算
  • 不整形地の評価
  • 無道路地の評価
  • 間口が狭小な宅地等の評価
  • がけ地等を有する宅地の評価
  • 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価