農地の相続税評価方法

農地の相続税評価方法は、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地、のどれかに区分して評価します。考え方としては、農地の純度が高ければ相続税評価額は低く、逆に農地の純度が低く、宅地への転用の可能性が高いほど、相続税評価額は高くなります。

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税理士 内田昌行

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市街地農地の宅地造成費の計算方法

農地の相続税評価方法は倍率方式か宅地比準方式

農地の相続税評価方法は、倍率方式か宅地比準方式のどれかになります。

そして、農地は4つに区分して、それぞれ評価していきます。

純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の4つに分けて評価

農地は、宅地への転用が制限されていたり、都市計画などにより地価事情も異なります。

これらのことから、農地の相続税評価方法は以下の4つに区分して、それぞれ評価します。

  • 純農地
  • 中間農地
  • 市街地周辺農地
  • 市街地農地
農地の相続税評価方法
農地の相続税評価方法
農地を4つに区分

純農地とは・・、など細かな規定はありますが、考え方としては、農地の純度が高いか低いか?
言い換えれば、宅地への転用の可能性が低いか高いか?
で区分します。

  • 宅地への転用可能性が低い(農地の純度が高い)⇒相続税評価額が低い
  • 宅地への転用可能性が高い(農地の純度が低い)⇒相続税評価額が高い

といった、関係性にあります。

純農地とは

純農地は次に掲げる農地です。

  1. 農用地区域内にある農地(*1)
  2. 市街地調整区域内にある農地のうち、第1種農地(*2)または甲種農地(*3)
  3. 1.2に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの(*4)

(*1:市町村が定めた農振計画において定められた区域内の農地)

(*2:良好な営農条件を備えている農地)

(*3:市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地)

(*4:ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地または第3種農地に準ずる農地と認められるものは除外)

中間農地とは

中間農地とは、次に掲げる農地です。

  1. 第2種農地(*5)
  2. 1に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの

(*5:市街化が見込まれる区域内にある農地)

市街地周辺農地とは

市街地周辺農地とは、次に掲げる農地です。

  1. 第3種農地(*6)
  2. 1に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

(*6:市街地の区域内、または市街化の傾向が著しい区域内にある農地)

市街地農地とは

市街地農地とは、次に掲げる農地です。

  1. 【農地の転用の制限】または【農地又は彩草放牧地の転用のための権利移動の制限】に規定する転用許可を受けた農地
  2. 市街化区域内にある農地
  3. 農地法などの規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

純農地・中間農地の相続税評価方法

純農地、及び中間農地は、倍率方式によって評価します。よって、

【相続税評価額=固定資産税評価額 × 倍率】

となります。
(倍率方式の詳しい内容は、土地の評価額は4つに記載しています。)

この倍率は、田または畑の別に、地勢や土性、水利等の状況で類似する地域ごとに、国税局長において倍率が定められています。

倍率表
倍率表
国税庁HPの路線価図・評価倍率表より

例えば、固定資産税評価額が70,000円、倍率が16の場合の相続税評価額は、
「70,000円 × 16=1,120,000円」
となります。

市街地周辺農地の相続税評価方法

市街地周辺農地は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の80%で評価します。よって、

【市街地農地の評価額 × 80%】

となります。

これは市街地周辺農地が、農地としての価額よりも、宅地に近い価額で取引されている実態があるためです。

市街地農地の相続税評価方法

市街地農地は、

  • 倍率方式
  • 宅地比準方式

のいずれかで評価します。

宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の価額から、宅地造成費を控除した金額で評価する方式となります。よって、

【その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額(*7) - 1㎡当たりの造成費の金額】

となります。

(*7:路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価。倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額を基として計算)

農地の相続税評価方法のまとめ

農地の相続税評価方法をまとめると、以下のようになります。

種別評価方法
純農地倍率方式
中間農地倍率方式
市街地周辺農地市街地農地の評価額 × 80%
市街地農地倍率方式、もしくは宅地比準方式

また、倍率表の見方として、評価倍率表に数字が記載されていれば倍率方式での評価となります。

そして、略称の関係は、以下のようになっています。

  • 純・・純農地
  • 中・・中間農地
  • 週比準・・市街地周辺農地
  • 比準・・市街地農地
倍率表の見方
倍率表の見方

上記の例であれば、中105と書いてある箇所に該当する場合は、中間農地の倍率方式として、「固定資産税評価額 × 105」として相続税評価します。

比準と書いてある箇所に該当する場合は、市街地農地の宅地比準方式で、相続税評価額を計算します。

農業振興地域内の農用地区域の評価倍率は低い

農業振興地域内の農用地区域の評価倍率
農業振興地域内の農用地区域の評価倍率

農業振興地域とは、都道府県知事が指定する、長期(概ね10年以上)にわたり、農業振興を図る地域をいいます。

農業振興地域に指定された土地は、農業上の用途区分が定められます。

そして、原則として、その用途以外に土地を使用することは出来ません。

このことから通常の農地に比べて、評価倍率が低くなっています。