耕作していない農地の相続税評価方法

放置状態の農地であったとしても、「いつでもすぐに耕作を再開できる状態」であれば、「耕作の目的に供される土地」として判断し、農地として相続税評価します。

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税理士 内田昌行

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貸し付けられている山林の相続税評価方法

農地もしくは雑種地等として評価する

耕作していない農地の相続税評価は「農地」、もしくは雑種地等(雑種地や原野)で評価することになります。

農地で評価するか・雑種地等で評価するかで、相続税評価額は大きく変わります。

農地として評価するかどうかの判断方法

農地をほぼ放置している。

また、評価対象地の登記地目は「畑」であるが、数年間、耕作せずに放置していた結果、固定資産税の課税明細上は「雑種地」になっている。

放置状態の農地
放置状態の農地
雑草が茂っている

ただ、いつでもすぐに耕作を再開できるように、最低限の管理だけはしていた。

この場合、農地として評価するのか?

それとも、雑種地として評価するのか?

結論を先にいうと、上記の場合は「農地として相続税評価」します。

まず、相続税評価の際、地目は「登記簿上の地目」ではなく、「現況の地目」で判断します。
(詳しくは、登記簿上の地目と現況の地目が異なる場合に記載しています。)

また、放置状態の農地であったとしても、いつでもすぐに耕作を再開できる状態であれば【耕作の目的に供される土地】として判断されます。

なので、いくら雑草が生えていようと、いつでもすぐに耕作を再開できるのであれば「農地として評価」することになります。

逆に言えば、雑草を抑えるために砂利等を敷き、いつでもすぐに耕作を再開できない状態であれば「雑種地で評価」することになります。

作物が自然に育ってくる場合

まったく手入れをしていない土地なのに、作物が自然に育ってくる。

作物が自然に育ってくる
作物が自然に育ってくる
まったく手入れをしていないのに・・

この場合は、意外かもしれませんが、農地として相続税評価しません。

農地法上、農地は【耕作の目的に供される土地】を指します。

そして、耕作とは【土地に労費を加え、肥培管理を行って作物を栽培する】ことであるため、何の労力も加えず、勝手に作物が育っている土地は、農地法上の農地に該当しません。

よって、「農地として相続税評価をしない」ことになります。

農地として評価できなければ相続税評価額が大幅に上がることも

農地として評価できるかどうかは、相続税評価額に大きく影響します。

上記の例で、雑種地で評価することになった場合、相続税評価額が大幅に上がる可能性があります。

というのも、一般的に「雑種地の評価額 > 農地の評価額」という関係があります。

仮に、以下のような条件の場合、農地として評価する場合と、雑種地として評価する場合で、相続税評価額がどの位変わってくるかを計算しています。

具体例

条件

  • 評価方法:倍率方式
  • 評価対象地積:600㎡
  • 評価倍率「畑」:30倍
  • 評価倍率「宅地」:1.1倍
  • 近隣の畑の単価:120円/㎡
  • 近隣の宅地の単価:16,000円/㎡
  • 宅地造成費:5,500円/㎡

農地で評価する場合の相続税評価額

2,160,000円(120円 × 600㎡ × 30倍)

雑種地で評価する場合の相続税評価額

7,260,000円(16,000円 × 1.1倍 - 5,500円) × 600㎡

あくまでも例ですが、農地として評価できない場合、相続税評価額は上がると、考えておいた方が無難と言えます。