登記簿上の地目ではなく「現況の地目」で相続税評価する

「登記簿上の地目」と「現況の地目」が異なる場合の、相続税評価方法について、解説しています。

土地等の価額は土地等の地目別に評価

原則として、土地等の価額は登記地目に準じて評価します。

正確には評価通達の地目で評価します。

評価通達の地目は、以下の9種類となります。

  1. 宅地
  2. 山林
  3. 原野
  4. 牧場
  5. 池沼
  6. 鉱泉地
  7. 雑種地

登記上の地目と評価通達の地目の対応表は以下のようになります。

登記上の地目評価通達の地目
宅地宅地
学校用地雑種地
鉄道用地雑種地
塩田
鉱泉地鉱泉地
池沼池沼
山林山林
牧場牧場
原野原野
墓地雑種地
ため池池沼
保安林山林
公衆用道路雑種地
公園雑種地
雑種地雑種地

土地の相続評価の際の地目は、上の表の右側を使って評価していきます。

そして、詳細な説明はここでは省略しますが、地目が異なると評価方法がそれぞれ異なってきます。

登記地目ではなく現況の地目ごとに評価

地目ごとに土地の相続税評価方法が異なってきます。

なので、土地の地目判定は重要となってきます。

上の表に当てはめて決めればいいだけでしょ?

通常はそうです。

ただ、以下のような場合はどうでしょう?

  1. 登記上の地目は原野でも、現況(もしくは一部)は駐車場になっている
  2. 登記上の地目は畑でも、現況は何も耕していない

このような例は少なくありません。

登記上の地目と現況の地目が異なる
登記上の地目と現況の地目が異なる
登記上の地目は原野でも、現況(もしくは一部)は駐車場になっている

結論を言いますと、このような場合は、現況の状況で地目を判断します。

なので、登記上の地目が原野でも、現況が駐車場であれば、原野ではなく雑種地として評価します。
(一部が駐車場の場合は、その部分を雑種地として評価し、残りの部分は原野として評価します。)

また、登記上の地目は畑でも、何も耕していないのであれば、畑ではなく現況に近い地目(原野や山林など)で評価します。

動画で解説

「登記簿上の地目」と「現況の地目」が異なる場合の相続税評価方法について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

「登記簿上の地目」と「現況の地目」が異なる場合の相続

動画内容

相続した土地をいくらの財産として評価し、相続税を計算するのかは、評価通達というもので細かく決められています。

この評価通達では、土地なら何でも同じように評価できるわけではなく、その土地の「地目」によって、それに適した評価方法が決められています。

評価方法は、田、畑、宅地、鉱泉地(こうせんち)、池沼(ちしょう)、山林、牧場(ぼくじょう)、原野、雑種地といったように、9種類に分かれています。

原則的には、登記上の地目を相続税の評価にも使います。

田で登記されているならば田、山林なら山林で評価する、ということです。

ただし、登記上の地目には、先ほどの9種類にない分類もあります。

たとえば「墓地」などです。

この場合は、9種類のどれかの地目にあてはめなければ評価できません。

「墓地」の場合は、「雑種地」で評価します。

では、登記上の地目は原野だけれど、今は駐車場になっているとか、登記上の地目は畑だが実際に見たら、今は何も耕していないという場合は、何の地目で評価するのでしょうか。

登記上の地目と、現況の地目が異なるという場合です。

こうした例は少なくありません。

このような場合は、現況の地目が優先されます。

ですから、登記上の地目が原野でも、現況が駐車場であれば、原野ではなく雑種地として評価します。

もし、駐車場が土地の一部なのであれば、駐車場の部分だけを雑種地として評価し、残りの部分は原野として評価します。

また、登記上の地目は畑でも、何も耕していないのであれば、畑ではなく現況に近い地目、たとえば、原野や山林などで評価します。