水路に面した土地の評価はどうなる？接道義務と無道路地

水路と接道義務の基本ルール

建物を建てるためには、原則として「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがあります。

これを建築基準法上の「接道義務」と呼んでいます。

自治体によっては、さらに厳しいルールが条例で定められていることもあります。

そして、道路と土地の間に水路がある場合、土地は直接道路に接していません。

そのため、一見するとこの接道義務を満たしていないように思われます。

しかし、一定の条件をクリアしていれば、例外的に「接道義務を満たしている」とみなされるケースがあります。

そして、接道義務を満たしている場合の土地の評価方法は少し特殊です。

まず、橋を通って道路に出る部分の幅を「土地の入り口」と考えます。

そして、その土地全体を囲むような、きれいな四角形（想定整形地）をイメージします。

このきれいな四角形の評価額を基準として、計算を始めます。

次に、その四角形の中に含まれる「自分の土地ではない部分（水路など）」の割合を出します。

この自分の土地ではない部分を、専門用語で「かげ地」と呼びます。

この「かげ地の割合」が大きいほど、土地の形がいびつだと判断され、評価額が割り引かれます。

また、昔の水路の名残である「青線（あおせん）」にも注意が必要です。

青線は国や自治体が所有する土地です。

自分の敷地のように見えても、青線の部分は評価から除外しなければなりません。

現在は水が流れていない地面であっても、公図などで確認する必要があります。

水路の上にフタをして、見た目が普通の通路になっているケースは特に見落としがちです。

役所の図面を確認すると、実は水路（青線）が隠れていることがよくあります。

青線の存在を見落とすと、本来より高い評価額で申告してしまい、相続税を払い過ぎる原因になります。

一方で、接道義務を満たしていないと判定された土地は「無道路地」として扱われます。

無道路地は、原則として新しく建物を建てることができないため、使い勝手の悪い土地となります。

そのため、将来道路に出るための通路に必要な部分の価値などを差し引くことができ、相続税の評価額は大きく下がります。

ただし、マイナスできる金額には「最大で40%まで」という上限があります。

実際の計算では、土地の形がいびつであること（不整形地）による割引なども組み合わせるため、最終的な評価額はさらに下がることもあります。

それでも評価額が完全にゼロになるわけではありませんので、過度な期待は禁物です。

接道義務を満たしているかどうかの判断

水路に面した土地が接道義務を満たしているかどうかは、どのように判断すればよいのでしょうか。

土地ごとに状況がまったく異なるため、実務において非常に悩ましいポイントです。

ここでは分かりやすい目安をご紹介します。

正確な判断には現地調査や役所でのヒアリングが欠かせません。

自己判断はせず、相続が発生したら必ず相続に詳しい税理士にご相談ください。