買主なら土地として評価するので「評価減の特例対象」になる

土地の売買契約中に、相続が起こった場合の相続税評価方法について、解説しています。

売り主の場合は売買代金請求権で評価

生前の相続税対策や納税資金対策として、不動産を故人の生前、もしくは死後に売却するといった話はよくあります。

ただ、この話とは逆に土地の売買契約中に売り主、もしくは買い主が亡くなる、ということもあります。

売買契約中
売買契約中
売買契約中に被相続人が亡くなる場合もあります。

この場合、故人(被相続人)が売り主なのか?買い主なのか?で相続税評価が異なってきます。

被相続人が売り主の場合は、売買契約はしているが、まだ引き渡しが完了していない状態(売買契約中の状態)で亡くなった場合には、その売却対象の土地は、相続税法上は土地ではなく売買代金請求権として評価します。

請求権
請求権
引き渡しが完了していなければ、売買代金請求権として評価する

例えばその土地の金額が2億円なら、2億円で評価するということです。

手付金として1億円を既にもらっている場合には、売却代金2億円ー手付金1億円=1億円で評価します。

このように土地ではなく、売買代金請求権という債権になるので、土地としての評価の特例(小規模宅地等の特例など)を使えませんので、税金上不利になります。

税金が不利
税金が不利
土地として評価出来ないので税金上は不利

買い主の場合は土地として評価可能

被相続人が買い主の場合は、売り主の場合と同様に、死亡時に不動産の引き渡しがすんでいなければ、その土地の評価額は土地の引き渡し請求権、いわゆる売買代金の金額となります。

ただ、売り主の場合と違うのは、買い主については土地として申告すれば、土地として評価が出来るという特例があります。

土地の引き渡し請求権(売買代金の金額)ではなく、土地として評価しますので、小規模宅地等の特例に該当すれば、その特例も使えます。

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こうなると相続税の節税にもなりメリットがあります。

なお、その土地の代金に未払いがある場合は、その未払い部分は債務となり相続財産から控除できます。

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土地の売買契約中の相続について動画で解説

土地の売買契約中に相続が起こった場合について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

土地の売買契約中に相続が起こったら?

動画内容

土地を相続したとき、その土地にかかる相続税は、土地の相続税評価額という金額から計算されます。

今回のテーマは、もし、その土地が売買契約の途中で、まだ相手に渡していない状態の土地、あるいは、相手からもらっていない状態の土地だった場合、評価しなければならないのかどうか、についてです。

ちょっと珍しいケースではありますが、こうした状況もないとは言い切れません。

結論からいいますと、この場合でも、評価は必要です。

しかし、その評価の方法は、通常の土地とは異なります。

どのように評価するかは、亡くなった人が、土地の売り主だった場合と、買い主だった場合とで変わります。

まず、亡くなった人が土地の売り主だった場合、その土地は、売買代金請求権という権利を、相続したとして評価をします。

土地ではなく代金を受け取る権利として、評価するということです。

たとえば、2億円で私の土地を売りますよ、という契約であれば、その評価額は2億円です。

もし、相手から代金の一部として、手付金を受け取っていれば、その額は、2億円から差し引きます。

では、亡くなった人が土地の買い主だった場合はどうでしょうか?

この場合、評価の方法は2つあります。

まず、原則的な方法としては、売り主のケースと同様に、権利として評価するというものです。

この場合は、土地を受け取る権利として評価します。

たとえば、2億円で土地を購入していれば、2億円で評価します。

なお、代金に未払いがある場合には、その未払い分の金額は、評価額から減額されます。

そのほか、土地として相続税の申告をすることで、特例的に、土地として評価することもあります(できます)。

土地として評価するときは、路線価方式など、土地専用の評価方法を使います。

この場合、小規模宅地(等)の特例が使えますので、節税になるかも知れません。

もし、このような珍しいケースに遭遇したときは、専門家にご相談ください。