買主なら土地として評価するので「評価減の特例対象」になる
土地の売買契約中に、相続が起こった場合の相続税評価方法について、解説しています。
売り主の場合は売買代金請求権で評価
生前の相続税対策や納税資金対策として、不動産を故人の生前、もしくは死後に売却するといった話はよくあります。
ただ、この話とは逆に土地の売買契約中に売り主、もしくは買い主が亡くなる、ということもあります。
売買契約中に被相続人が亡くなる場合もあります。
この場合、故人(被相続人)が売り主なのか？買い主なのか？で相続税評価が異なってきます。
被相続人が売り主の場合は、売買契約はしているが、まだ引き渡しが完了していない状態(売買契約中の状態)で亡くなった場合には、その売却対象の土地は、相続税法上は土地ではなく売買代金請求権として評価します。
引き渡しが完了していなければ、売買代金請求権として評価する
例えばその土地の金額が２億円なら、２億円で評価するということです。
手付金として１億円を既にもらっている場合には、売却代金２億円ー手付金１億円＝１億円で評価します。
このように土地ではなく、売買代金請求権という債権になるので、土地としての評価の特例(小規模宅地等の特例など)を使えませんので、税金上不利になります。
土地として評価出来ないので税金上は不利
買い主の場合は土地として評価可能
被相続人が買い主の場合は、売り主の場合と同様に、死亡時に不動産の引き渡しがすんでいなければ、その土地の評価額は土地の引き渡し請求権、いわゆる売買代金の金額となります。
ただ、売り主の場合と違うのは、買い主については土地として申告すれば、土地として評価が出来るという特例があります。
土地の引き渡し請求権(売買代金の金額)ではなく、土地として評価しますので、小規模宅地等の特例に該当すれば、その特例も使えます。
関連記事こうなると相続税の節税にもなりメリットがあります。
なお、その土地の代金に未払いがある場合は、その未払い部分は債務となり相続財産から控除できます。
土地の売買契約中の相続について動画で解説
土地の売買契約中に相続が起こった場合について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。
動画内容
土地を相続したとき、その土地にかかる相続税は、土地の相続税評価額という金額から計算されます。
今回のテーマは、もし、その土地が売買契約の途中で、まだ相手に渡していない状態の土地、あるいは、相手からもらっていない状態の土地だった場合、評価しなければならないのかどうか、についてです。
ちょっと珍しいケースではありますが、こうした状況もないとは言い切れません。
結論からいいますと、この場合でも、評価は必要です。
しかし、その評価の方法は、通常の土地とは異なります。
どのように評価するかは、亡くなった人が、土地の売り主だった場合と、買い主だった場合とで変わります。
まず、亡くなった人が土地の売り主だった場合、その土地は、売買代金請求権という権利を、相続したとして評価をします。
土地ではなく代金を受け取る権利として、評価するということです。
たとえば、2億円で私の土地を売りますよ、という契約であれば、その評価額は2億円です。
もし、相手から代金の一部として、手付金を受け取っていれば、その額は、2億円から差し引きます。
では、亡くなった人が土地の買い主だった場合はどうでしょうか？
この場合、評価の方法は２つあります。
まず、原則的な方法としては、売り主のケースと同様に、権利として評価するというものです。
この場合は、土地を受け取る権利として評価します。
たとえば、2億円で土地を購入していれば、2億円で評価します。
なお、代金に未払いがある場合には、その未払い分の金額は、評価額から減額されます。
そのほか、土地として相続税の申告をすることで、特例的に、土地として評価することもあります(できます)。
土地として評価するときは、路線価方式など、土地専用の評価方法を使います。
この場合、小規模宅地(等)の特例が使えますので、節税になるかも知れません。
もし、このような珍しいケースに遭遇したときは、専門家にご相談ください。