土地の売買契約中に相続が起こった場合の相続税評価方法
被相続人が売り主なのか？買い主なのか？で相続税評価が異なってきます。買主なら土地として評価するので「評価減の特例対象」になります。
被相続人が売り主なのか？買い主なのか？で相続税評価が異なってきます。買主なら土地として評価するので「評価減の特例対象」になります。
生前の相続税対策や納税資金対策として、不動産を故人の生前、もしくは死後に売却するといった話はよくあります。
ただ、この話とは逆に土地の売買契約中に売り主、もしくは買い主が亡くなる、ということもあります。
この場合、故人(被相続人)が売り主なのか？買い主なのか？で相続税評価が異なってきます。
被相続人が売り主の場合は、売買契約はしているが、まだ引き渡しが完了していない状態(売買契約中の状態)で亡くなった場合には、その売却対象の土地は、相続税法上は土地ではなく売買代金請求権として評価します。
例えばその土地の金額が2億円なら、2億円で評価するということです。
手付金として1億円を既にもらっている場合には、売却代金2億円 ー 手付金1億円 ＝ 1億円で評価します。
このように土地ではなく、売買代金請求権という債権になるので、土地としての評価の特例(小規模宅地等の特例など)を使えませんので、税金上不利になります。
被相続人が買い主の場合は、売り主の場合と同様に、死亡時に不動産の引き渡しがすんでいなければ、その土地の評価額は土地の引き渡し請求権、いわゆる売買代金の金額となります。
ただ、売り主の場合と違うのは、買い主については土地として申告すれば、土地として評価が出来るという特例があります。
土地の引き渡し請求権(売買代金の金額)ではなく、土地として評価しますので、小規模宅地等の特例に該当すれば、その特例も使えます。
こうなると相続税の節税にもなりメリットがあります。
なお、その土地の代金に未払いがある場合は、その未払い部分は債務となり相続財産から控除できます。
土地の売買契約中に相続が起こった場合について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴できます。
動画内容
土地を相続したとき、その土地にかかる相続税は土地の相続税評価額という金額から計算されます。
今回のテーマは、もし、その土地が売買契約の途中で、まだ相手に渡していない状態の土地、あるいは相手からもらっていない状態の土地だった場合、評価しなければならないのかどうか、についてです。
ちょっと珍しいケースではありますが、こうした状況もないとは言い切れません。
結論からいいますと、この場合でも評価は必要です。
しかし、その評価の方法は通常の土地とは異なります。
どのように評価するかは、亡くなった人が土地の売り主だった場合と、買い主だった場合とで変わります。
まず、亡くなった人が土地の売り主だった場合、その土地は売買代金請求権という権利を相続したとして評価をします。
土地ではなく代金を受け取る権利として、評価するということです。
たとえば2億円で私の土地を売りますよ、という契約であれば、その評価額は2億円です。
もし相手から代金の一部として、手付金を受け取っていれば、その額は2億円から差し引きます。
では、亡くなった人が土地の買い主だった場合はどうでしょうか？
この場合、評価の方法は2つあります。
まず、原則的な方法としては、売り主のケースと同様に権利として評価するというものです。
この場合は土地を受け取る権利として評価します。
たとえば2億円で土地を購入していれば、2億円で評価します。
なお、代金に未払いがある場合には、その未払い分の金額は評価額から減額されます。
そのほか土地として相続税の申告をすることで、特例的に土地として評価することもあります(できます)。
土地として評価するときは、路線価方式など、土地専用の評価方法を使います。
この場合、小規模宅地(等)の特例が使えますので節税になるかも知れません。
もし、このような珍しいケースに遭遇したときは専門家にご相談ください。
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