【マンション敷地全体の評価額×敷地権割合】で評価

マンション敷地の相続税評価方法について、解説しています。

所有者の敷地権の割合で評価する

被相続人の遺産として、区分所有マンションがある。

この区分所有マンションは、一戸建てと同じように、

  • 建物
  • 土地

と分けて、相続税評価額を算出します。

ちなみに、建物の相続税評価額は固定資産税評価額となり、特に計算はいりません。

それに対して、マンション敷地の評価額は以下の計算式で算出します。

【マンション敷地全体の評価額 × 敷地権割合

マンション敷地の相続税評価方法
マンション敷地の相続税評価方法
所有者の敷地権の割合で評価する

敷地権割合は「〇〇〇〇〇〇分△△△」というよに、登記簿謄本に記載されています。

例えば、マンション敷地全体の評価額が5億円、敷地権割合が「300000分2100」の場合、その区分所有マンションの土地の相続税評価額は、350万(5億円×2100÷300000)となります。

マンション敷地全体の評価方法としては、路線価があるなら「路線価方式」、ない場合には「倍率方式」で評価します。

また、区分所有マンションが複数の敷地の上に立っている場合は、その土地を一体(一つもの)として評価します。

なので、複数の敷地を別々に評価するのではなく、一つの敷地としてまとめて評価をして、それに敷地権割合を乗じて相続税評価額を算出します。

公衆化している公園や道路等は計算から除く場合もある

区分所有マンションの土地の相続税評価額は、マンション敷地全体の広さ(評価額)に影響を受けます。

なので、マンションの敷地が著しく広くなると、敷地権割合をかけて相続税評価額を計算することが、不適当な場合も発生します。

例えば、マンションの敷地内に公園や道路など公衆化しているものが多く含まれており、以下のような極端なケースの場合(単位は省略)、

  • 公園などを含めたマンションの敷地の広さが10000000
  • 敷地権割合が「300000分2100」
  • 実際の床面積70
  • 計算上の敷地面積70000(10000000×2100÷300000)

となり、著しく不適当な計算と言えます。

公園
公園
マンションの敷地に大規模な公園等があったら、著しく不適当な計算になる場合がある

このような場合で、著しく不適当であると認められる場合には、公園や道路などを敷地から除外して、計算することが出来ます。

ただし、建築基準法第59条の2の規定に基づく総合設計制度により設けられた、敷地内に歩行者が日常自由に通行又は利用できる公開空地などは、計算から除くことは出来ません。