自宅や賃貸ビルなどの建物の相続税評価

建物の相続税評価額は建設費の約半分？

相続税対策として、建物の購入が有効であると耳にした方も少なくないかと思います。

それは建物の相続税評価方法に関係があります。建物の相続税評価額は、固定資産税評価額で評価します。

固定資産税評価額は、市区町村(東京23区の場合は都税事務所)で発行されている「固定資産評価証明書」に記載されています。

そして、この固定資産税評価額は時価の7割の金額とされています。時価で1億円の建物であれば、7,000万円位で評価されるということです。

ただ、実際には7割未満の評価になることが多く、東京では建設費の5割程度の評価になる場合が多いです。

そして、その建物を貸し付けた場合には、借家権割合分も減額となります。貸家(貸付のように用いた建物)の相続税評価は、固定資産税評価額×(1-借家権割合)となります。

その借家権割合は全国で一律30%です。よって、貸家の場合には、固定資産税評価額×70%となります。

貸家用に建物を購入した場合には、【購入金額×70%(固定資産税評価額)】×【70%(1-借家権割合)】となり、購入金額の49%として試算することが出来ます。

固定資産税評価額は実際には、建設費の5割程度の評価になる場合が多いことや、貸家の場合には、購入金額の49%として試算することが出来ることなどから、購入金額の大体半分以下の金額になると言われます。

ただし、相続税対策として試算する時は、ざっくりと半分以下とかではなく、

• 自用家屋(自宅など)の場合は、購入金額の7割
• 貸家(賃貸物件)の場合は、購入金額の49%

で試算しましょう。

賃貸物件で空室がある場合はどうなるのか？

なぜ貸家などの賃貸物件の建物の評価額に、借家権などが考慮されて減額されるのかというと、借家人を立ち退かせる必要が生じたときに、支払わなければならない【立ち退き料相当額などが考慮】されているからと言われています。

なので、自分で使う建物(自宅などのことで自用家屋などと呼びます。)よりも、評価を下げるということです。

では、賃貸物件として購入したが、そこの一部に自身が住んだり、空室が発生したりしたら・・

そのような部屋には、立ち退き料は必要ありません。よって、

• 自身が住んでいる
• 空室である

ような部屋には減額する理由がありませんので、自身が住んでいる部屋や空室の部屋は【自用家屋として計算】します。

なので、貸家の厳密な相続税評価は固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)となります。

たとえば、まったく同じ面積の部屋が10室があった場合で、

• 1室は自身で住んでいる
• 4室は空室である
• 5室は埋まっている

場合には建物の評価額として、半分は自用地、半分は貸家として評価することになります。

• 自用地部分：固定資産税評価額×50%
• 貸家部分：固定資産税評価額×(1-30%×50%)

のようになります。