建物の相続税評価額の計算方法は？自宅・賃貸アパート・空室時のルール

建物の相続税評価額はどう決まるのか

相続税対策として、「アパート建築や不動産購入が有効だ」と聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。

その最大の理由は、建物の相続税評価額の決定方法に隠されています。

建物の相続税評価額は、市区町村（東京23区は都税事務所）が決定する「亡くなった年（相続開始年）」の固定資産税評価額を用いて計算します。

この固定資産税評価額は、新築時の実際の建築費用の5割から7割程度に設定されるのが一般的です。

たとえば、1億円の建築費がかかった建物でも、相続税の評価上は5,000万円から7,000万円程度に下がるということです。

さらに、その建物を第三者に貸し出している場合は、評価額をさらに引き下げることができます。

賃貸物件（貸家）の相続税評価額は、固定資産税評価額から借家権割合を差し引きます。

この借家権割合は、全国どこでも一律で30パーセントと定められています。

そのため、人に貸している建物の評価額は「固定資産税評価額×70パーセント」となるのです。

仮に固定資産税評価額が建築費用の約半分だった場合、そこに70パーセントを掛けるため、最終的な相続税評価額は建築費用の35パーセント前後まで圧縮できる可能性があります。

相続税対策の正確な試算を行う際は、以下の基本ルールを押さえておきましょう。

• 自宅（自用家屋）の場合は、固定資産税評価額がそのまま評価額になります。
• 貸家の場合は、固定資産税評価額の70パーセントで評価できます。

なお、令和6年（2024年）からは、分譲マンションなどの区分所有建物に対する評価ルールが新しくなりました。

マンションの一室などを相続する場合、固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、一定の補正計算が必要になるケースがあるため注意が必要です。

ただし、一棟丸ごと所有している賃貸アパートや賃貸マンションは、（区分所有として登記されている場合を除き）原則としてこの新ルールの対象外ですのでご安心ください。

賃貸物件の一部に空室や自宅がある場合の計算方法

なぜ、人に貸している建物だと相続税評価額が下がるのでしょうか。

それは、他人に貸している物件は、持ち主であっても自由に使ったり売却したりすることが難しくなるためです。

入居者に立ち退きをお願いする場合には立ち退き料が発生することもあり、そうした「自由に使えない制限」が考慮されて評価額が減額される仕組みです。

では、賃貸アパートの一部にオーナー自身の自宅があったり、空室があったりした場合はどう計算するのでしょうか。

オーナー自身が住んでいる部屋や空室になっている部屋は、誰かから住む権利を主張されることがありません。

立ち退き料を支払うリスクもないため、その部分については減額する理由がなくなります。

したがって、自宅部分や空室部分は貸家扱いにはならず、自用家屋としてそのままの評価額で計算する必要があります。

そのため、空室がある賃貸アパートの正確な相続税評価額は、「固定資産税評価額 - （固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合）」となります。

賃貸割合とは、建物全体のうち、実際に人に貸し出している部屋の床面積の割合のことです。

たとえば、すべて同じ広さの部屋が10室あるアパートを例に考えてみましょう。

そのうち5室が入居中で、1室がオーナーの自宅、残り4室が空室だったとします。

この場合、実際に貸し出している割合（賃貸割合）は、全体の半分である50パーセントとなります。

これを計算式に当てはめると、「固定資産税評価額 - （固定資産税評価額 × 30% × 50%）」となります。

つまり、建物全体の評価額は、固定資産税評価額の85パーセントに留まるということです。

このように、空室が多いほど評価額の引き下げ効果が薄れてしまう点には十分ご注意ください。

ただし、たまたま入居者が退去したばかりで、不動産会社等を通じてすぐに次の入居者を募集しているようなケースは例外として扱われます。

継続して貸し出しており、客観的に見て一時的な空室（退去から1ヶ月前後など）であると認められる場合は、例外的に「貸している部屋」に含めて計算することが可能です。

この例外ルールを適用するには、税務調査で継続募集の証明を求められることがあります。

不動産会社と結んだ媒介契約書や当時の募集図面、インターネットの掲載画面などを証拠として残しておきましょう。

ちなみに、入居者から預かっている敷金や保証金は、将来返却する義務があるため、相続の際に遺産総額から差し引ける「債務控除」の対象となります。

建物の評価額を下げることと併せて、こうしたマイナス財産の計算も忘れないようにしましょう。