建築中の家屋や庭園設備はどう評価する？相続税の計算方法をわかりやすく解説

建築中の家屋の評価

亡くなられた方（被相続人）が家を建築している途中で死亡した場合、建築中の家屋であっても相続財産に含まれます。

建築中の家屋の相続税評価額は、すでに支払った金額の多寡に関わらず「費用現価の70%」で計算する決まりです。

ここでいう費用現価とは、亡くなられた日までに投下された建築費用の原価を指します。

一般のご家庭の場合、この費用現価は消費税を含んだ金額で計算することにご注意ください。

ただし、賃貸アパートなどの事業用建物を建築中で、亡くなられた方が消費税の課税事業者（税抜経理）だったケースでは、消費税を抜いた金額で計算します。

未完成の家屋は、まだ通常の「建物」として本来の用途で使用できないため、亡くなられた日までに投下した建築費用の価値に着目してこのような計算方法がとられます。

さらに、工事の進み具合（費用現価）と、実際に工務店などに支払った金額との間に差額がある場合は、次のように調整を行います。

まず、工事の進み具合より、実際に支払った金額が少ない場合です。

工事の進み具合に対してまだ支払っていない代金は、「未払金」として遺産総額から差し引く（債務控除）ことが可能です。

ただし、建築請負契約の総額のうち、未払いの全額をそのまま差し引けるわけではない点にご注意ください。

次に、工事の進み具合より、実際に支払った金額が多い場合です。

すでに先払いしている代金については、「前払金」として家屋とは別のプラスの財産として遺産に計上しなければなりません。

なお、今まで住んでいたご自宅を建て替えている最中に亡くなられた場合など、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を適用し、土地の評価額を大きく下げられる可能性があります。

ただし、建築中の家屋に対する特例の適用要件は実務上非常に複雑ですので、自己判断せずに専門家へご相談されることをおすすめします。

建物の修理代金、門や塀の評価

相続が起きる直前に建物のリフォーム代や修理代金を支払っていたとしても、それが通常の維持管理目的の修理であれば、別途の財産として計上する必要はありません。

こうした通常の修理代金は、すでにその家屋自体の価値の中に含まれていると考えられるからです。

しかし、修理によって建物の物理的な価値が明らかに増加しているような大規模リフォーム（資本的支出）にあたる場合は、別途評価が必要になることがあります。

実務上は、固定資産税評価額にリフォームの価値がまだ反映されていないため、リフォームにかかった費用から、年数経過による劣化分（減価償却費）を差し引いた金額の70%で評価を行います。

一方で、門や塀、アスファルト舗装などの「構築物」については、家屋とは明確に分けて評価をしなければなりません。

これらの構築物の評価額は、相続が起きた時に同じものを新しく作るためにかかる費用（再建築価額）をベースにして計算します。

その再建築価額から、完成時から経過した年数分の劣化額（減価償却費）を差し引いた金額の70%が、最終的な評価額となります。

この減価償却費は単純な年割り計算ではなく、相続税の評価ルールで決められた「定率法」を用いて算出します。

毎年の確定申告における減価償却のルールとは異なりますので、混同しないようにご注意ください。

この再建築価額についても、一般的には消費税込みの金額で計算を行う点に留意してください。

なお、建築から数十年が経過している古い門や塀などは、減価償却によって評価額がすでにゼロになっているケースも多いため、過度に心配する必要はありません。

庭園設備の評価

一般的なご家庭にあるような、財産的な価値があまりない庭木や簡単な庭園設備であれば、実務上わざわざ個別に評価して遺産に計上しないことがほとんどです。

これらは「家財一式」などの項目に含めて処理されるケースが一般的となっています。

しかし、立派な庭石や庭木、池などが配置された本格的な庭園設備があるご家庭は注意が必要です。

庭園設備の価値は、土地の評価額の中には一切含まれていません。

そのため、相続が起きた時点において、今の庭をそっくりそのまま業者に造ってもらったらいくらになるか（調達価額）を算出することになります。

その算出された調達価額の70%で別途評価し、遺産として計上しなければなりません。

こちらも他の設備と同様に、調達価額は消費税を含んだ金額をベースに計算します。

実務上は、造園業者などに依頼して見積もりを出してもらい、それを調達価額のベースとすることが一般的です。