節税対策として賃貸建物を法人化するなら「中古物件」がおすすめ
賃貸アパートの土地は個人の名義のままにして、建物だけを法人名義に変更する節税手法があります。この対策では、新築アパートを建てるよりも「中古物件」を選ぶほうが、少ない資金で安全に始められるメリットがあります。
賃貸アパートの土地は個人の名義のままにして、建物だけを法人名義に変更する節税手法があります。この対策では、新築アパートを建てるよりも「中古物件」を選ぶほうが、少ない資金で安全に始められるメリットがあります。
相続税や所得税の負担を軽くするため、資産管理会社などの法人を設立するケースが増えています。
なかでも代表的な手法が、土地は個人の所有のままにして、建物だけを法人名義にするという仕組みです。
建物の名義を法人に移すことで、毎月の家賃収入はすべて法人が受け取ることになります。
これにより、個人の預金が際限なく増え続けるのを防ぎ、将来の相続財産が膨らむのを抑える効果があります。
この対策を始める際、「新築アパートを建てる」か「既存の中古物件を法人に移す」かの2つの選択肢があります。
基本的な節税の仕組みはどちらも同じですが、これから対策を始める初心者の方に強くおすすめしたいのは「中古物件」を活用する方法です。
一番の理由は、過去の運用実績がすでにあるため、将来の家賃収入の見通しが立てやすいことにあります。
新築アパートを建てる場合、計画通りの家賃で本当に入居者が集まるのかという不安が常につきまといます。
しかし中古物件であれば、現在の入居状況や実際の家賃収入という確かなデータがあるため、事業計画が大きくブレる心配がありません。
また、新築に比べて少ない資金でスタートできるため、心理的な負担が軽いのも大きな魅力といえるでしょう。
「中古物件だと将来的に家賃が下がるのでは」と心配される方も少なくありません。
しかし、建物の価格が下落するスピードに比べ、実際の家賃はそこまで急激には下落しません。
そのため、一般的には新築よりも中古物件のほうが、投資としての利回りが高くなる傾向にあります。
さらに、中古物件は減価償却費の期間が短く設定される点も大きな特徴です。
減価償却費とは、建物の購入費用を数年に分けて少しずつ経費にしていく仕組みのことです。
短い期間で多額の経費を計上できるため、法人化してからの数年間は法人の税金を大幅に抑える効果が期待できます。
中古物件ならではのリスクや注意点もしっかりと理解しておく必要があります。
まず気をつけたいのが、減価償却が終わった後にやってくる急激な税負担の増加です。
これはいわゆるデッドクロスと呼ばれる現象です。
短期間で経費化できる反面、数年後に減価償却費がなくなると法人の利益が一気に増えることになります。
その結果、法人が納める税金が高くなる時期が必ずやってくるのです。
アパートローンの元金返済は経費にならないため、高額な税金の支払いとローンの返済が重なり、黒字であっても手元の現金が急激に不足する「資金繰りの悪化」を招く危険性があります。
このタイミングに備えて、あらかじめ手元にしっかりと資金を残しておくような計画が重要になります。
さらに、役員報酬を個人の手元へ支給したり、小規模企業共済などの制度を活用して節税していくことが、法人化を成功させる鍵となります。
また、すでに築年数が経過しているため、購入から数年後に大規模な修繕が必要になるリスクも想定しておかなければなりません。
建物を個人から法人へ移す際の価格設定も、税務上の大きなポイントになります。
適当な価格で売買してしまうと、税務署から重いペナルティを受ける恐れがあります。
そのため、帳簿上の価値である未償却残高をベースにしつつも、実際の価値である時価と大きくズレていないかを確認し、必ず適正な価格で移転する必要があります。
この仕組みでは個人と法人の間で土地の貸し借りが発生しますが、このときの地代の設定には重大な注意点があります。
まず、建物を法人に移して地代を無償や極端に低く設定する使用貸借にした場合を考えてみましょう。
この場合、土地の評価額が最大50パーセントも下がる特例などが消滅し、相続税評価額が100パーセントの自用地評価に跳ね上がってしまうリスクがあります。
一方で、しっかりと地代を支払う賃貸借契約にする場合は、認定課税などの多額の税金がかからないように特別な手続きが必要になります。
具体的には、固定資産税の2〜3倍程度の地代を設定し、税務署へ「土地の無償返還に関する届出書」を提出するなどの適切な対応が求められます。
この届出書をきちんと提出することで、借地権の認定による税金トラブルを未然に防ぐことができます。
さらに、適切な手続きを踏むことで、個人でアパートを建てていた時と同じように、土地の評価額を自用地の約80パーセントに抑えることが可能になります。
毎年の所得税は減らせても、いざという時の相続税が高くなってしまっては本末転倒です。
相続税対策として法人化を行う場合は、必ずトータルでのシミュレーションが必須となります。
費用の面では、建物を移す際の不動産取得税や登記費用のほか、売買に伴う初期費用も発生します。
建物を法人に売却する際、ご自身がすでに消費税の課税事業者である場合は注意が必要です。
アパートなどの居住用の家賃収入は消費税が非課税ですが、建物を売却する行為は消費税の対象になります。
そのため、ご自身が課税事業者になっている場合は建物の売買価格に消費税がかかってしまいます。
一方で、ご自身が免税事業者であれば建物の売却時に直接的な消費税はかかりません。
居住用の家賃収入は非課税売上となるため、他に大きな事業をしていなければ、多くの大家さんは免税事業者となります。
しかし、免税事業者であっても建物の売却額が1,000万円を超えると、その売却が課税売上としてカウントされます。
その結果、2年後に自動的に消費税の課税事業者になってしまうルールがあるため、将来の税負担リスクには十分にご注意ください。
ただし、家賃収入がアパートなどの居住用のみであれば、課税事業者になったとしても日々の家賃に消費税の納税は発生しません。
一方で、駐車場や店舗テナント、太陽光の売電などの収入がある方は納税負担が増える可能性があるため、あらかじめ理解しておくことが大切です。
加えて、近年始まったインボイス制度にも気を配る必要があります。
駐車場などを貸していてインボイス登録をしている方は、すでに自動的に課税事業者となっています。
その場合は先ほどご説明した通り、建物の売却時に多額の消費税がかかってしまいます。
ただし、事前に専門家とシミュレーションを行い「簡易課税制度」などのルールを正しく選択・活用することで、売却時の消費税負担を大幅に抑えられるケースもあります。
すでに個人でアパートローンを組んでいる場合にもハードルがあります。
建物だけを法人名義に変更しようとしても、現在の金融機関がローンの借り換えを認めてくれないケースが多くあるからです。
金融機関に黙って勝手に建物の名義を法人に変更してしまうと、ローンの一括返済を求められるなどの契約違反になる恐れがあります。
法人化を進める前に、必ず事前に金融機関へ相談するようにしてください。
もし現在の金融機関で借り換えを断られた場合でも、あきらめる必要はありません。
資産管理会社への売却に伴う法人成りローンに積極的な地方銀行や信用金庫などで、新しくローンを組み直すことができるケースもあります。
ただし、昨今の金利上昇の動きもあり、新しくローンを組み直す際の金利条件が以前より厳しくなっている点にも注意が必要です。
本記事では一棟アパートを前提に解説してきましたが、区分マンションの一室などで法人化を検討される方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、2024年に区分所有財産の相続税評価ルールが厳格化され、市場価格に近い評価額で計算されるようになりました。
区分マンションを用いた対策は以前よりも節税効果が薄れ、計算も複雑になっているため特に注意が必要です。
中古物件を活用した法人化は見通しが立てやすくメリットも豊富ですが、失敗を防ぐためには綿密な事前準備が欠かせません。
実際に建物の法人所有を進める際は、税理士報酬や社会保険料などの法人維持コストも考慮に入れる必要があります。
専門家である税理士と一緒にシミュレーションを行った上で、慎重に判断するようにしましょう。
