中古物件なら、より低資金で節税スキームを行える
不動産を法人名義にして、所得税や相続税の節税をする方法があります。
詳しくは不動産管理会社で所得分散や不動産名義を法人にし財産圧縮を図るに記載しています。
そして土地は個人のままで、建物だけ法人名義にするのも同様の効果があります。
ただ、建物だけを法人名義にする場合は
- 新たに賃貸建物を建築する
- 既にある個人名義の賃貸建物を法人名義にする
といったケースがあります。
簡単に言うと
- 新築
- 中古
の違いです。
新築と中古の違いで節税方法は変わりません。
ただ、中古の方が低資金で実行でき、心理的負担が少なくなります。
また、中古の場合は「将来の見通しが立てやすい」といったメリットもあります。
中古の場合は将来の見通しが立てやすい
なぜか？
それは中古の場合というのは、既に賃貸建物(個人名義の建物)があり、それを不動産保有会社が個人から購入するということです。
既に賃貸建物があり、現状の家賃が把握できます。
建物が法人名義になった瞬間に家賃が下落し始めた。
通常、このようなことはありません。
これが新築の場合だと
- どのくらいの家賃相場になるのか？
- 実際に入居者が集まるのか？
といった問題があります。
(一括借り上げで家賃30年保証などは今回の論点から外しています。)
ただ、中古物件なのだから既に家賃が相当低いのでは？
確かに新築の時よりは、家賃が低くなっていることは十分考えられます。
ただ実際は、建物価格の下落と家賃の下落は正比例していないことが多いのが実情です。
建物価格が1/10になったから、家賃が新築の時と比べて1/10になる。
このようなことは、ほぼありません。
なので、一般的に中古物件の方が利回りが良い傾向があります。
とは言っても、法人名義にした数年後に建物の大幅な修繕が必要になった。
このようなことも考えられます。
- 中古の場合は将来の見通しが立てやすい
- 中古物件の方が利回りが良い傾向がある
こういったことはあくまでも一般論です。
実際に賃貸建物のみ法人所有にする相続税対策を行う場合は、十分なシミュレーションをした上で慎重に行いましょう。
