賃貸建物のみを法人が保有するメリット
不動産管理会社で所得分散や不動産名義を法人にし財産圧縮を図るにも記載していますが、不動産を法人名義にして、所得税や相続税対策をする方法があります。
では、土地は個人のままで、建物だけ法人名義にするのはどうか？
土地は個人所有のままで、建物は法人所有
これも簡単に言ってしまえば、不動産管理会社で所得分散や不動産名義を法人にし財産圧縮を図るに記載しているように、所得税や相続税対策になり得ます。
そして建物だけを法人名義にする場合は、
- 新たに賃貸建物を建築する
- 既にある個人名義の賃貸建物を法人名義にする
といったケースがあります。
簡単に言うと、
- 新築
- 中古
の違いです。
中古物件の場合、より安全に行える？
賃貸建物のみの保有なので(土地は購入しないので)、不動産保有会社は低資金でこの節税スキームを実行しやすいというメリットがあります。
そして中古の場合、さらに低資金で実行でき、心理的負担が少なくなります。
また、中古の場合は「将来の見通しが立てやすい」といったメリットもあります。
中古の場合は将来の見通しが立てやすい
なぜか？
それは中古の場合というのは、既に賃貸建物(個人名義の建物)があり、それを不動産保有会社が個人から購入するということです。
既に賃貸建物があり、現状の家賃が把握できます。
建物が法人名義になった瞬間に家賃が下落し始めた。
通常、このようなことはありません。
これが新築の場合だと、
- どのくらいの家賃相場になるのか？
- 実際に入居者が集まるのか？
といった問題があります。
(一括借り上げで家賃30年保証などは、今回の論点から外しています。)
ただ、中古物件なのだから既に家賃が相当低いのでは？
確かに新築の時よりは、家賃が低くなっていることは十分考えられます。
ただ、実際は建物価格の下落と家賃の下落は、正比例していないことが多いのが実情のようです。
建物価格が1/10になったから、家賃が新築の時と比べて1/10になる。
このようなことが、ほぼないということです。
なので、一般的に中古物件の方が利回りが良い傾向があります。
とは言っても、法人名義にした数年後に建物の大幅な修繕が必要になった。
このようなことも考えられます。
- 中古の場合は将来の見通しが立てやすい
- 中古物件の方が利回りが良い傾向がある
こういったことはあくまでも一般論です。
実際に賃貸建物のみ法人所有にする相続税対策を行う場合は、十分なシミュレーションをした上で慎重に行いましょう。