不動産管理会社を設立し「収入分散」や「遺産増加の抑制」をする方法

不動産賃貸業は年数が経つと、

  • 建物の減価償却費の減少
  • 借入金返済の減少(それに伴う借入利息の減少)

などにより経費が少なくなります。

それは所得税の負担が重くなることを意味します。

所得税
所得税
不動産賃貸業の場合、通常、所得税の負担が年々重くなります。

この所得税の負担をどうするか?

この場合、不動産管理会社を設立してうまく利用すると、所得税の節税のみならず、相続税対策にもなります。

1人(不動産の所有者)に集中している不動産収入を、不動産管理会社を利用することにより、

  1. 不動産収入の分散
  2. 相続財産の増加の抑制
  3. 収入の分散に伴う所得税等の抑制

などを行うことが出来ます。

これには次の2つの方法があります。

  1. 不動産の所有(名義)は個人のままで、管理を不動産管理会社が行う
  2. 不動産の所有(名義)を法人(不動産管理会社)にする

不動産の所有(名義)は個人のままで、管理を不動産管理会社が行う方法

この方法には次の2つの方式があります。

  1. 管理委託方式
  2. サブリース方式

管理委託方式

管理委託方式とは、その名前の通り、不動産の管理を法人に委託する形です。

管理する項目としては、

  1. 集金
  2. 清掃
  3. 更新業務
  4. 入居者募集
  5. 苦情の受付
  6. 賃貸契約の締結

などがあります。

管理料を個人から不動産管理会社に支払います。

そして不動産管理会社から、不動産の所有者に役員報酬を支払います。

また、オーナーの配偶者や子供などを会社の役員や社員などにして、役員報酬や給与を支払います。

これにより、不動産収入の分散を図ることが出来ます。

分散
分散
不動産管理会社を設立すれば、不動産収入の分散を図ることが可能

そして、不動産収入を配偶者や子供らに給与という形で渡すことにより、相続財産の増加を抑制出来ます。

オーナーから見れば、管理手数料として不動産事業の経費を計上することが出来、会社から役員報酬という形で給与所得控除が使えます。

管理料の目安としては、世間一般に行われている金額が目安となります。

注意点としては、節税になるからと言って、不動産収入が100万円でその半分の50万円を管理料とすることなどは、税法上否認される確率が高いです。
(否認とは、そんなのは認めないよということです。)

否認
否認
節税効果があるからと、世間相場からかけ離れたことをしたら、否認される可能性が高まります。

不動産管理料にも相場というものがあります。

だいたい不動産管理料の目安としては、不動産収入の5~6%程度と言われています。

サブリース方式

サブリース方式も管理方法が違うだけで、「節税の仕組みとしては上述と同様」となります。

サブリース方式とは、不動産管理会社がオーナーの不動産を低額で借りて、オーナーの代わりにテナントヘ賃貸することなどにより、会社を運営していく方式です。

管理委託方式と同じように、節税になるからと言って、自由に金額を決めていいわけではありません。

物理的には金額を自由に決められますが、世間の相場からかけ離れていると税法上否認される確率が高くなります。

例えば家賃保証をする場合には、空室リスク負担を考慮して、実際家賃の15~20%程度引きの家賃が相場と言われています。

空室
空室
家賃保証の場合、空室リスク負担を考慮して、実際家賃の15~20%程度引きの家賃が相場と言われています。

実際の家賃収入に応じて金額を変動する場合には、10~15%程度引きの家賃が相場と言われています。

不動産の所有自体(名義)を個人から法人にする方法

今までは、あくまでも個人が不動産を所有、管理が法人というのが一般的でした。

ただ、現在では不動産の名義そのものを法人(会社)にした方が、所得税・相続税の節税にはより有効とも言われています。

理由としては、不動産を法人名義にすれば、不動産収入の全てが法人(会社)に入るからです。

そうなると、不動産のオーナーであった方の不動産収入は0円になり、元オーナーの収入は会社からの役員報酬のみとなります。

必然的に、オーナーの相続財産の増加抑制にもなります。

また、不動産管理方式の時と同じように、配偶者や子供などを役員に入れて、所得分散を図ることも出来ます。

注意点としては「不動産管理会社が建物を所有する=株主が建物を所有する」こととなります。

株主を誰にするか?会社設立に際に注意が必要です。

建物移転の際の注意点

建物を移転(個人名義→法人名義)する際には、税務署へ土地の無償返還の届出書の提出が必要です。

この届出書を提出しないと、個人(地主)から法人へ借地権を無償で贈与ということになり、会社に借地権部分に相当する金額が受贈益(収益)として計上されます。

そして、その収益は法人税の対象となってきます。

法人が不動産を所有すれば、不動産の贈与を株式の贈与に変換できる

通常、不動産は流動性がなく、生前贈与するには金額が大きいものです。

そこで不動産を生前贈与する方法として、相続時精算課税制度を利用される方も少なくありません。

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相続時精算課税制度とは相続時精算課税制度のメリット・デメリット

ただ、不動産の所有が法人であれば、「不動産の贈与」という形ではなく「法人の株式の贈与」という形で行うことが出来ます。

このメリットとしては、金額を抑えながら少額ずつ贈与することが可能であり、「登記費用や不動産取得税」などの税金もかかりません。

また、孫や子供などの複数人にわけて、贈与することも出来ます。

不動産の生前贈与は、共有名義や税金の問題など、何かと難しいものです。

これが不動産ではなく株式という形であれば、生前贈与の敷居が各段と下がることになります。