相続を考えると不動産は個人と法人のどちらの所有がいいのか？
相続対策だけで、不動産の所有を「個人」か「法人」か決めてしまうのは危険です。不動産を保有している期間、あるいは将来売却する時の税金なども総合的にシミュレーションしてから決定しましょう。
相続対策だけで、不動産の所有を「個人」か「法人」か決めてしまうのは危険です。不動産を保有している期間、あるいは将来売却する時の税金なども総合的にシミュレーションしてから決定しましょう。
相続を見据えた場合、不動産は「個人」と「法人」のどちらで所有するべきでしょうか。
これを判断するには、以下の3つのフェーズで考える必要があります。
なぜなら、法人で不動産を取得してすぐに相続が発生するようなケースは非常に稀だからです。
そのため、相続税の節税効果だけで判断してはいけません。
たとえば、法人所有にして相続税は安くなったものの、生前の法人税の負担が重くなり、トータルで見ると個人所有の方が有利だったというケースもあります。
もちろん、その逆のパターンも考えられます。
また、不動産を保有している途中で売却する可能性もゼロではありません。
現代は、不動産が「負動産」と呼ばれてしまうこともある時代です。
相続人にとって、その不動産が有益な資産にならないことも想定しておくべきでしょう。
不動産を個人と法人のどちらに所有させるかは、慎重な検討が不可欠です。
結論から申し上げますと、「税金面」のみで比較した場合、個人の所得が多く所得税率が高い方は、法人で所有した方が有利になります。
簡単に言えば、【法人税の負担 ＜ 所得税の負担】という逆転現象が起きるからです。
法人税率や所得税率の詳しい仕組みについては、以下の国税庁ホームページで確認できます。
目安として、個人の課税所得が900万円を超えるような場合は、法人所有を検討したほうがお得になる可能性が高いと言えます。
不動産を売却した際にかかる税金は、個人所有と法人所有で大きく異なります。
個人の場合、所有期間によって以下のようになります。
この「5年」の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで行われます。
少し分かりにくいですが、不動産を購入してから「6回目の正月」を迎えれば5年超の扱いになり、税率が約半分に下がります。
このように、個人所有では5年を境に税負担が激変します。
一方、法人の場合は、所有期間に関係なく通常の法人税の対象となります。
5年以内か、5年超かといった区分はありません。
これだけを見ると、個人で5年超保有してから売却し、約20％の税負担で済ませるのが一番良いように思えるかもしれません。
しかし、法人であれば、不動産の売却益以上の赤字があれば相殺されて税金がかからないというメリットがあります。
また、法人は生命保険などを活用したタックスプランニングが行いやすいという側面も持っています。
「今は売却の予定がないから関係ない」と思われるかもしれません。
しかし、将来的に事情が変わることも十分に考えられます。
いざ売却となった場合のシミュレーションも、あらかじめ行っておきましょう。
まず大前提として、不動産が「個人所有」か「法人所有」かで、相続の対象となる「モノ」が変わります。
個人の場合、土地や建物という「不動産」を現物として評価し、相続人はその不動産をそのまま相続します。
「何を当たり前のことを言っているのだ」と思われるかもしれません。
しかし、法人の場合は扱いが異なります。
法人が所有している不動産の場合、相続の対象となるのは不動産そのものではなく、その法人の「株式（非上場株式）」になります。
被相続人が保有していた株式を相続することになるのです。
法人所有の不動産は、あくまでその法人の株価を算定するための一要素にすぎません。
相続税の観点だけで比較すると、不動産を現物のまま評価して相続するよりも、株式として評価した方が有利になるケースが多いです。
ただし、法人が賃貸不動産を取得してから3年以内に相続が発生した場合は、株価計算においてその不動産を通常の取引価額（時価）で評価しなければならないというルールがあります。
このケースに該当すると、株式で評価しても有利になるとは限りません。
さらに、2024年（令和6年）1月1日より、マンション（居住用の区分所有財産）の相続税評価方法が大きく見直されました。
市場価格と路線価等の評価額に大きな開きがある場合、評価額が市場価格の約6割に引き上げられることになります。
そのため、対象の不動産がマンションである場合は、個人所有のままだと以前よりも相続税評価額が高くなる可能性があります。
こうした新しい評価ルールも踏まえた上で、個人と法人のどちらが有利かをしっかり比較検討することが重要です。
相続を考えると不動産は個人と法人のどちらの所有がいいのか？について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴いただけます。
動画内容
時々、相続のご相談に来られたお客様から「相続税のことを考えると、不動産は法人名義にした方がいいのか？」という、ご質問をいただくことがあります。
確かに相続税は個人の財産にかかる税金ですから、法人名義にすれば、その不動産に相続税がかかることはありません。
ですが相続のことだけを考えて、個人名義から法人名義に変えてしまうのは早計です。
不動産には様々な税金がかかります。
法人名義にした途端に相続が発生したなんてことは稀ですので、法人の所有にした後に発生する税金のこともきちんと知っておかなければなりません。
まずは不動産から発生する賃貸収入には個人であれば所得税、法人であれば法人税がかかります。
法人税は会社の規模などによりますが、一般的には住民税などの地方税も合わせると30％ほどです。
これに対し所得税は5％から45％までと、所得の高い部分ほど高い税率が適用されます。
さらに、これに10％の住民税もかかります。
一般的には個人の所得が年間で900万円を超える方は、法人で賃貸収入を受け取ったほうが節税になることが多いので、法人所有を検討する価値もあります。
それから相続人の中には「不動産を相続しても困る」という方もいらっしゃいます。
そのため不動産を相続前に売却した場合の税金のことも知っておく必要があります。
不動産を売却すると、その売却益に対して個人であれば所得税、法人であれば法人税がかかります。
ただし個人の税率は、賃貸収入のものとは異なります。
個人の税率は不動産を所有していた期間が5年を超えていれば約20%、5年以下なら倍の約40%です。
これには住民税も含まれています。
5年を超えるかどうかの判定は、不動産を売却した年の1月1日時点で判定をします。
わかりやすくいうと不動産を購入してから、6回目のお正月を迎えていれば税金が約40%から約20%になるということです。
最後に相続税についても実は落とし穴があります。
動画の冒頭で申し上げたように法人名義にすれば不動産そのものに相続税はかからないのですが、法人名義の不動産が相続税の額にまったく影響しないわけでもありません。
一体どういう意味かといいますと、不動産を所有する会社の株式が相続財産になるからです。
上場していない会社の株式であれば、その評価額は会社の利益や資産が影響します。
不動産の収益や資産価値も少なからず相続財産に影響を与えるということです。
株式の評価方法にも複数の方法がありますので、不動産を個人として相続するのがよいか、株式として相続した方が有利なのかどうかはケースバイケースとなります。
不動産を法人の所有にするかどうかは、相続税以外の税金も含めて考えシミュレーションをすることが大切です。
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