日当たりの悪い土地の相続税評価方法

建物が原因で日当たりが悪い場合の条件

隣の建物などのせいで著しく日当たりが悪い土地（日照阻害がある土地）は、相続税評価額の減額対象となる可能性があります。

ただし、日影になるからといって必ずしも日照阻害と認められるわけではありません。建物が原因の場合、主に以下の条件を満たす必要があります。

1. 日影規制の対象となる地域（主に住宅地など）であること
2. 「日影規制」の基準をオーバーするような、著しい日照阻害が実際に生じていること

日影規制とは、隣地の日当たりを確保するために建築基準法で定められたルールです。繁華街などの商業地域や工場が集まる工業地域などでは、そもそも日影規制がないことが多いため、この条件を満たすのは主に住宅地などに限られます。

また、この規制は1976年に建築基準法へ追加されたものです。そのため、1976年より前に建てられた古いビルやマンションの北側に位置する土地などが、この要件に当てはまりやすい傾向があります。

高速道路や新幹線の高架が原因の場合

建物ではなく、新幹線などの鉄道や、高速道路の高架などが原因で日当たりが悪い場合はどうでしょうか。

高架などの巨大な工作物には、先ほど説明した建築基準法の「日影規制」自体が適用されません。しかし、巨大な構造物によって著しく日照が阻害され、取引価値が明らかに下がっていると認められる場合は、騒音や振動などの要因と合わせて10%の評価減の対象になる可能性があります。

特に、高架のすぐ北側に位置する土地は日照阻害の影響を強く受けやすいため、該当するかどうか慎重な確認が必要です。

日当たりが悪くても評価減できないケース

注意しなければならないのは、「日当たりが悪ければ必ず10%減額できるわけではない」という点です。

土地の相続税評価額は「路線価」を基準に計算します。もし、その地域の日当たりが悪いこと（日照阻害の減価）が、すでに路線価へ織り込み済みである場合には、重複して10%の評価減を適用することはできません。

適用できるかどうかは、周辺の路線価と比べて対象の土地の路線価が低くなっていないか等をチェックする必要があります。

申告期限のギリギリになってからこれらの調査やシミュレーションを行うのは困難です。日当たりの悪い土地をお持ちの場合は、早めに相続税対策や評価の検討を始めることをお勧めします。