【相続税対策】電車や車の騒音がひどい土地は評価額が10%下がる？適用基準をわかりやすく解説

「うるさい」という感覚だけでは相続税は下がらない

電車や飛行機、大型トラックが頻繁に通る道路の近くにある土地などは、騒音を理由に評価額が下がる可能性があります。

激しい騒音や振動などがある土地は「利用価値が著しく低下している宅地」に該当するためです。

日当たりが極端に悪い土地や近くに墓地がある土地などにも、同じルールが適用されます。

注意したいのは、複数の悪条件が重なっていても、原則として減額できるのはすべて合わせて10%までという点です。

ただし、土地の形がいびつな「不整形地」などによる減額とは別枠になるため、併用して計算することは可能です。

ここで重要なポイントとして、騒音の影響を受ける面積がその土地全体の「おおむね10%以下」の場合の取り扱いです。

この場合は影響が少ないとみなされ、利用価値が著しく低下しているとは認められない傾向にあります。

結果として、減額を主張するのが非常に難しくなる点には注意が必要です。

また、原則として減額の対象となるのは「騒音の影響を直接受けている部分（面積）」のみとなります。

一般的な広さの戸建て住宅であれば敷地全体が対象になることが多いですが、広い土地の場合は道路や線路に近い一部の面積だけが減額対象になることも珍しくありません。

その場合、10%減額されるのは騒音の影響を受けている一部の面積の評価額に対してのみとなります。

土地全体の評価額が10%下がるわけではない点にご注意ください。

さらに、相続税の評価は「亡くなった日（相続開始日）」時点の状況で判断されることにも気をつけましょう。

相続が発生した後に新しい道路が開通してうるさくなったとしても、さかのぼって減額することはできません。

また、その土地の評価額に、あらかじめ騒音のマイナス要因が反映されている場合は、二重に減額することはできなくなります。

例えば、路線価図を見たときに、幹線道路沿いの路線価が一本裏に入った静かな住宅街よりも明らかに安く設定されている場合は、すでに騒音が考慮されている可能性が高くなります。

なお、路線価が設定されていない「倍率地域」にある土地の場合は、ベースとなる固定資産税評価額に騒音による減点補正が入っているかを確認することになります。

ただし、幹線道路沿いは店舗需要などがあるため、騒音があっても裏道より路線価が高く設定されているケースが多く、素人判断は非常に危険です。

騒音がすでに考慮されているかどうかの判断は、専門家でも非常に複雑な作業です。

税理士が周辺の評価水準や過去の売買事例などを総合的に調査し、減額が可能かどうかを見極めることになります。

「自分が生活していてうるさいと感じるから」という主観的な理由だけでは、税務署は認めてくれません。

騒音によって土地の価値が客観的に下がっているという証拠が必要不可欠なのです。

評価減が認められる「騒音の基準」と証拠の集め方

どのような基準を満たせば、利用価値が低下していると認められるのでしょうか。

実は、相続税法には「何デシベル以上なら10%減額できる」といった明確な数値の決まりはありません。

そのため、過去の国税不服審判所での裁決事例や、環境省や各自治体が定めている環境基準などを参考に総合的に判断します。

過去には、鉄道沿線の土地で騒音が60デシベルを超えており、路線価に騒音が考慮されていなかったケースで10%の評価減が認められました。

この「60デシベル」などの騒音レベルは、窓を開けているとテレビの音や会話が聞こえないような環境をイメージしていただくと分かりやすいかもしれません。

なお、国が定める住宅地の環境基準は、お住まいの地域の用途（閑静な住宅街か商業地が含まれるかなど）によって異なります。

一般的な住宅街であれば「昼間は55デシベル以下、夜間は45デシベル以下」などとされています。

ご自身の土地の基準値が何デシベルに設定されているかは、役所の環境課などの窓口や、市区町村のホームページにある「騒音規制地域の指定図」などで確認することができます。

特に夜間は基準が厳しく設定されているため、夜間に貨物列車が通る環境などであれば、この基準を大きく超える可能性が高くなります。

また、騒音の原因が何であるかも重要なポイントです。

電車、飛行機、高速道路などが原因の著しい騒音は、評価減が認められやすい傾向にあります。

一方で、一般的な生活道路を通る車の音だけで減額を認めてもらうのは、非常にハードルが高いと言えます。

対象の土地が、国が指定する住宅防音工事の助成対象区域に入っていれば、客観的な証拠として有利に働きます。

この助成区域は、主に自衛隊基地や空港の周辺、あるいは特定の交通量が極めて多い幹線道路沿いなどで指定されることが多くなっています。

まずは市区町村のホームページ等で、ご自身の土地が対象エリアに含まれているか確認してみましょう。

明確な基準がないため、土地の適切な評価には専門家による慎重な見極めが欠かせません。

この評価の可否が、相続税対策において非常に重要な意味を持ちます。

指定区域に入っていない土地で評価減を主張するには、騒音計を使って実測データを集め、証拠として提示する必要があります。

測定は、最も騒音が激しい状況に合わせて行うことが大切です。

例えば、幹線道路や工場が近い場合は平日の方がうるさく、行楽地に向かう道路の場合は休日の方がうるさいなど、状況によって激しい騒音になる曜日が異なります。

最も騒音がひどくなる曜日や時間帯を狙って測定することがポイントです。

その際、亡くなった当時の状況（交通量や電車のダイヤなど）に近い条件で測定することが重要となります。

相続発生から時間が経ち、新しく防音壁ができてしまった後などに測定すると、当時の騒音を証明するのが難しくなるため、早めの行動が大切です。

測定場所は家の中ではなく、道路と敷地の境界線など屋外で行うようにしてください。

測定する高さは、地面から1.2mほど（人が立っているときの耳の高さの目安）で測るのが一般的です。

スマートフォンの騒音測定アプリは税務署への証拠にはなりませんが、役所に騒音計を借りに行くべきかどうかの目安として役立ちます。

可能性を感じたら、市区町村の環境保全窓口などで騒音計を無料で借りて測定してみましょう。

ご自身で日時入りの写真とともに詳細な測定レポートを作成し、それが税務署に認められるケースもあります。

しかし、より確実に税務署を納得させるためには、環境計量士などの専門業者に依頼し、正式な計量証明書を発行してもらうのが一般的です。

ご自身で業者を探すのが不安な場合でも、相続に強い税理士にご相談いただければ、適切な専門家の手配からサポートが可能です。

ただし、専門業者に依頼すると数十万円の費用がかかるケースもあります。

基準値に届かず評価減が認められなければ、その費用が丸ごと無駄になってしまいます。

まずは役所で借りた騒音計などを使い、ご自身で大まかな数値を測ってみるのが安全な進め方です。

その結果、基準を大きく超えている可能性が高そうであれば、正式に専門業者へ依頼するという流れが良いでしょう。

騒音が激しい土地を相続することになったら、相続税を減額できる可能性があることを思い出してください。

路線価に騒音が考慮されているかの確認などは非常に難しいため、自己判断で諦めずに、まずは相続に強い税理士へ相談してみることをおすすめします。