土地の上に電線(高圧線)が通っている場合の土地の相続税評価方法

上空に電線がある土地は「区分地上権に準ずる地役権」として評価減が可能

相続する土地を見上げたとき、高圧線などの太い電線が通っていることがあります。

実は、このような土地には「地役権（ちえきけん）」という、他人が土地を利用するための権利が設定されているケースが多くあります。

相続税の計算においては、登記簿に地役権が設定されているかどうかにかかわらず、上空に電線があることによる制限をまとめて「区分地上権に準ずる地役権」として扱い、土地の評価額からマイナス（減額）することができます。

そもそも「区分地上権に準ずる地役権」とは？

少し難しい言葉ですが、ひとことで言えば「空間や地下の一部を使う権利（制限）」のことです。

上空に高圧線が通っていると、安全確保のために「この高さ以上の家は建ててはいけない」「危険な建材は使えない」といった厳しい制限が課せられます。登記簿に記載されていない場合もありますが、建築に制限があることには変わりありません。

家を自由に建てられない土地は、何も制限がない通常の土地と比べて価値が下がります。

そのため、相続税を計算する際にも、その価値が下がった分だけ評価額を安くできる（減価要因となる）という仕組みです。

土地の上空の電線は、相続税の金額にダイレクトに影響してきます。ご自身の土地にこの「区分地上権に準ずる地役権」がないか、しっかりと確認することが大切です。

減額できるかチェック！区分地上権に準ずる地役権の4つの確認方法

自分の土地が減額対象になるかどうかは、主に以下の4つの方法で確認できます。

1. 現地での確認
2. 路線価図での確認
3. 契約書などの書類での確認
4. 全部事項証明書（登記簿）での確認

1. 現地での確認
まずは基本です。実際に相続する土地へ行き、上空に電線や高圧線が通っていないかを目視で確認します。

2. 路線価図での確認
土地が市街地（路線価地域）にある場合、国税庁の「路線価図」でおおまかな確認ができます。
地図上にある鉄塔のマーク同士を直線で結んでみて、自分の土地がその直線上を通過していれば、電線が通っている可能性が高いと判断できます。

3. 契約書などの書類での確認
電力会社の電線が上空を通っている場合、土地の所有者（亡くなった方）が電力会社と「線下補償契約」などを結び、迷惑料として補償金を受け取っているケースが多いです。
手元に補償金の支払い通知書や契約書がないか探してみましょう。（※ただし、古い時代から無償で電線が通っているなど、補償金をもらっていないケースもあります）

4. 全部事項証明書（登記簿）での確認
法務局で取得できる不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）を確認します。
地役権として正式に登記されている場合は、「乙区（おつく）」という欄にその旨が記載されています。

ズバリいくら下がる？電線が通っている土地の相続税評価額の計算

計算の基本は、「本来の土地の価格（自用地の価額）」から「電線が通っていることによるマイナス分（区分地上権に準ずる地役権の価額）」を差し引くという流れになります。

どれくらいマイナスできるか（土地利用制限率）は、建築制限の厳しさによって以下の2パターンに分かれます。

1. 家屋の建築が完全にできない場合
2. 家屋の建築や構造に制限がある場合

1. 家屋の建築が「完全にできない」場合
評価額を50%マイナス（100分の50）します。
※もしその土地の「借地権割合」が50%よりも高い地域（60%や70%など）であれば、より有利になるよう、その高い方の割合でマイナスできます。

2. 家屋の建築や構造に「制限がある」場合
評価額を30%マイナス（100分の30）します。

【要注意】倍率地域（田舎など）に土地がある場合

路線価が定められていない「倍率地域」の土地の場合は、少し注意が必要です。

なぜなら、市町村が決定している「固定資産税評価額」の時点で、すでに電線の影響が考慮されて評価額が安くなっている場合があるからです。すでに安くなっているのに、相続税の計算でさらに30%や50%を引いてしまうと、二重の割引になってしまい正しい計算になりません。この場合は、減額を行わず通常の計算をします。

固定資産税評価額が「すでに減額されているか・いないか」は、近隣の似たような土地の1坪あたりの単価と見比べて検証する必要があります。
もしご自身で判断するのが難しい場合は、市役所の資産税課の窓口などに直接確認してみることをお勧めします。

もし、固定資産税評価額に電線の影響が反映されていなかった場合は、通常通り「固定資産税評価額 × 倍率」で計算した金額から、上記の30%や50%の減額を行うことができます。