建物が建てられない土地は無道路地といい評価減可能

建物が建てられない無道路地とは

無道路地を「道路に接していない土地」と思っている方が多いですが、正しくは【建物が建てられない土地】のことをいいます。

道路に接していても、建物が建てられない土地であれば、接道義務を満たさない宅地として無道路地に含まれます。

そして、建物が建てられない土地は、利用価値が減少しますので、評価減の対象となってきます。

道路に接していないような宅地は分かりやすくていいのですが、道路に接していても、接道義務を満たさない宅地には要注意です。

相続税評価をする際に、接道義務を満たさない宅地である、ということを見落とす税理士は少なくありません。

接道義務とは

無道路地かどうかを判断するためには、接道義務について知っておく必要があります。

接道義務とは、

• 建築基準法
• その他法令
• 都道府県や市町村等の条例

等によって規定されている、建物を建築するために必要な道路に接すべき、最小限の間口距離の要件です。

都市計画区域内および準都市計画区域内では、建築基準法上の道路に２メートル以上接することと規定されています。

逆にいうと、都市計画区域以外なら、道路に接していない土地でも建物が建てられます。

このように、接道義務は宅地の存在する場所によって、条件が変わってきます。

東京では接道義務を満たさないような土地が、埼玉では条件を満たす、といったようなことが起こり得ます。

なので、評価対象の宅地が２ｍ以上道路に接しているから無道路地に該当しない、というわけではありませんので注意が必要です。

無道路地の相続税評価方法

詳しい評価方法は、国税庁のホームページ無道路地の評価に記載されています。

簡単に言いますと、以下のような流れで評価します。

1. 道路に接していると仮定し評価する
2. 不整形地補正などをする
3. ２の評価額から無道路地であることのマイナス要因の価額を差し引く

といった流れとなります。

無道路地の相続税評価は、専門家でないと現実的には厳しいものがあります。

また、一般的な傾向として、

• 全く道路に接していない無道路地
• ２ｍ未満でしか接道していない無道路地

のいずれも、計算で求めた相続税評価額は、時価よりも高くなる傾向があります。

あきらかに時価で評価したほうが有利な場合は、費用対効果を確認して、不動産鑑定士による鑑定評価を採用することも検討しましょう。

どこかのサイトに掲載されている、無道路地の相続税評価方法を参考に自分で計算し、それで十分と思わないことが賢明です。

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