建物が建てられない土地は無道路地といい評価減可能

建物が建てられない無道路地とは

「無道路地」というと、まったく道路に接していない土地だけだと思っている方が多いかもしれません。

しかし、相続税の評価においては、少し道路に接していても接道義務を満たさず【建物が建てられない土地】であれば、無道路地と同じように大きな評価減が可能です。

このように道路の問題で建物が建てられない土地は、利用価値が減少しますので、評価減の対象となってきます。

道路に接していないような宅地はわかりやすくていいのですが、道路に接していても、接道義務を満たさない宅地には要注意です。

相続税評価をする際に、接道義務を満たさない宅地である、ということを見落とす税理士は少なくありません。

接道義務とは

無道路地かどうかを判断するためには、接道義務について知っておく必要があります。

接道義務とは、建築基準法やその他法令、都道府県等の条例によって規定されている、建物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件です。

都市計画区域内および準都市計画区域内では、建築基準法上の道路に2m以上接することと規定されています。

逆にいうと、都市計画区域および準都市計画区域以外なら、原則として接道義務のルールがないため、道路に接していない土地でも建物が建てられます。

ただし、自治体の条例などで個別に制限がある場合を除きます。

このように、接道義務は宅地の存在する場所によって、条件が変わってきます。

東京では接道義務を満たさないような土地が、埼玉では条件を満たす、といったようなことが起こり得ます。

また、通路部分（路地状部分）が長い場合には、2mではなく3m以上の接道が求められるケースもあります。

そのため、評価対象の宅地が2m以上道路に接しているから無道路地に該当しない、というわけではありませんので注意が必要です。

無道路地の相続税評価方法

詳しい評価方法は、国税庁のホームページ無道路地の評価に記載されています。

簡単に言いますと、まずは道路に接していると仮定し評価します。

次に不整形地補正などをします。

そして、その評価額から無道路地であることのマイナス要因の価額を差し引くといった流れとなります。

無道路地の相続税評価は、専門家でないと現実的には厳しいものがあります。

また、全く道路に接していない無道路地や、2m未満でしか接道していない無道路地のいずれも、計算で求めた相続税評価額は、時価よりも高くなる傾向があります。

国税庁のルールでは、不整形地などの補正を行った後から差し引く「無道路地特有のマイナス評価（控除）」は、最大でも40%までという上限が決められているためです。

しかし、実際の不動産市場では、建物が建てられない土地は価値が半分以下になることも多いため、税務上の評価額と実際の時価が逆転しやすくなるのです。

明らかに時価で評価したほうが有利な場合は、費用対効果を確認して、不動産鑑定士による鑑定評価を採用することも検討しましょう。

どこかのサイトに掲載されている、無道路地の相続税評価方法を参考に自分で計算し、それで十分だと過信しないことが賢明です。

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