他人に貸している農地の相続税評価方法

耕作権とは

農地の賃貸借で設定される主な権利として【農地法上の賃借権に基づく耕作権】というものがあります。

(また、似たようなものとして、「永小作権」というものもありますが、現状ではほとんど存在しないため、ここでの説明は割愛させて頂きます。)

賃借人(耕作人)が賃貸人(地主)に、賃貸借契約に基づいて地代を支払い、農地を耕作、又は採草放牧地で養畜します。

この農地を耕作、又は採草放牧地する権利を耕作権といいます。

そして、農地を賃貸借する場合には、農業委員会の許可が必要であり、いったん耕作権の設定がなされると、賃借人(耕作人)に権利保護が発生します。

耕作権による制約

農地の耕作権の解約を行う場合、原則、都道府県知事の許可が必要です。

もちろん、賃貸人(地主)は自由に土地を売買したりすることも出来ません。

また、賃貸人(地主)の都合で耕作権を解約する時には、賃貸人(地主)から賃借人(耕作人)へ、離作料の支払いが必要となります。

この離作料は、賃借人(耕作人)が耕作できなくなったことに対する「損失の補償」という位置づけですが、実際には料金が〇〇円と定められておらず、ほぼ地域の習慣で決まる、と言われています。

これらの事由から、通称【ヤミ耕作】と言われる、農業委員会を通さないで農地の貸し借りをすることの方が多い、と言われています。

農業委員会を通さないので、賃貸人(地主)から見れば法的な制約、賃借人(耕作人)から見れば法的な保護がありません。

ちなみに、農地台帳で「賃借権の設定の有無・耕作者の情報」を確認することが出来ます。

また、農地ナビでも「耕作権が発生しているかどうか？」を確認することが出来ます。

自用地の価額から耕作権の価額を控除する

賃貸人(地主)としては、耕作権の設定がある農地では、上述の通り、使い勝手が悪くなります。

よって、その分、相続税評価額が下がるように設計されています。

「耕作権の目的となっている農地の相続税評価方法」いわゆる【他人に貸している農地の相続税評価方法】は、以下のようになります。

農地としての自用地価額 × (1 - 耕作権割合)

そして、耕作権割合は以下のようになります。

ちなみに、ヤミ耕作の場合には評価減できず、農地としての自用地価額が、そのまま相続税評価額となります。