家庭裁判所への居住用不動産処分許可の申立てが必要

成年後見人でも居住用不動産の売却や処分は、事前に家庭裁判所に許可を求める必要があります。

成年後見人が選任されても実家の売却は困難

一人暮らしの親が認知症になり、介護付施設で生活することになった。

実家は空き家となり、家族の人が住む予定もない。

実家が空き家
実家が空き家
一人暮らしの親が認知症になり、実家が空き家に

既に認知症になっている親では、実家の売却手続きが出来ないため、成年後見人の選任申し立てをして実家を売却することに。

しかし、実家(居住用不動産)の売却(処分)については、事前に家庭裁判所に許可を求めなければならなく、その許可が下りずに困っている。

これは他人事ではありません。

まず、成年後見人は自由に実家(居住用不動産)を売却や処分することが出来ません。

それは、居住の用に供する建物またはその敷地について、

  • 売却
  • 賃貸
  • 賃貸借の解除
  • 抵当権の設定

その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。と民法で規定されているからです。

なので持ち家のみならず、賃貸マンションなどに住んでいる場合で、その賃貸契約を解除するのにも家庭裁判所の許可が必要となります。

賃貸マンション
賃貸マンション
賃貸マンションなどの契約解除にも家庭裁判所の許可が必要

賃貸とはいえ、認知症になった親に回復の可能性があったり、住まいに強い愛着を持っている場合、その賃貸不動産を解約してしまうと、ご本人の今後の住まいや精神的な安定に大きな影響をもたらす可能性があります。(ちなみに、建物賃借権は相続財産となります。詳しくは、建物賃借権は相続財産に記載しています。)

そのような理由から、居住用不動産の扱いには特に慎重な判断が求められ、事前に家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立てをし、許可を得る必要があります。

そして、居住用不動産には以下のものが該当します。

  1. 被後見人が現に居住している
  2. 過去に被後見人が居住していた
  3. 退院後に帰る予定の居宅および同敷地
  4. 近い将来に転居する予定で購入した居住実績のない建物

このことから、認知症で施設に入居していたとしても、実家は居住用不動産に該当します。(よって、条件しだいでは、小規模宅地等の適用が出来る可能性があります。詳しくは、老人ホームに入居しても小規模宅地等の適用は可能?に記載しています。)

戻る見込みがあったり、預貯金などの流動性資産がある場合などには、その資産を先に使うように言われたりするなど、許可は簡単に下りない傾向にあります。

ただ、戻る見込みがない場合や、被後見人の介護のために現金が必要な場合には、居住用不動産の売却や処分が認められる可能性は高いです。

ちなみに、居住用不動産の処分には、抵当権の設定や取り壊し以外にも、

  • 第三者への賃貸
  • 使用貸借(無償で貸すこと)

も含まれます。

なので、このような場合にも、家庭裁判所への居住用不動産処分許可の申立てが必要となります。

現実問題として、親が実家に一人住まいで認知症になった場合、実家が空き家になる確率が高まります。

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空き家の相続問題

また、まともな相続税対策も出来なくなります。

そうならないためにも、親が認知症になる前に、家族信託の利用を検討しましょう。

家族信託の詳しい内容につきましては、家族信託は相続税対策の最前線に記載しています。

動画で解説

親が認知症となってしまい、介護施設に入所して、自宅が空き家となった場合に、その自宅を売却することが、できるのかどうか、また、どういった対策が有効かについて、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

成年後見人でも実家の売却は容易ではない

動画内容

まず、認知症などによって、判断能力がなくなってしまった方は、自分で不動産の売却などの、法律行為を1人で行うことができません。

このような場合には、ご家族や法律の専門家などが家庭裁判所の審判を経て、成年後見人となることで、認知症になってしまった方の代わりに、不動産の売却などを行うこととなります。

それなら、成年後見人が空き家となった自宅も売却できそうな気もしますが、残念ながら自宅の場合、いくら成年後見人でも、勝手に売却や処分をすることは出来ません。

これは法律で、居住用の不動産を売却したり賃貸したりする場合などは、家庭裁判所の許可を得なければならない、という決まりがあるからです。

居住用の不動産は、人が生活するために特に重要な財産ですから、このような許可を必要とします。

たとえ、認知症で施設に入居したとしても、それまで住んでいた家は、居住用の不動産に該当しますので、認知症になってしまった親の家は、家庭裁判所の許可がなければ売却できません。

これは、アパートなど、賃貸物件に住んでいる場合も同じです。

親が借りている賃貸契約を解除するにも、家庭裁判所の許可が必要となってきます。

そして、もし将来的に、その家に戻る見込みがある場合は、許可が下りにくい傾向があります。

また、現金が必要で売却をしたい場合でも、不動産のほかに、預貯金などの財産がある場合は、まず、その資産から使うように言われてしまうため、この場合も許可が下りにくくなります。

このような事態に陥ってしまわないためには、認知症になる前に、家族信託を利用することが有効です。

家族信託の詳細につきましては、この動画では割愛をさせていただきますが、家族信託とは、財産管理を行うための家族同士の契約のことで、家族信託であれば、そのような問題にも対処することが可能です。

将来、ご自身が認知症になってしまったとき、周囲のご家族が困らないよう、財産管理の方法は、今のうちにきちんと決めておきましょう。