建物賃借権は不動産に準じる権利
賃貸アパートやマンションなどの賃借権は相続財産になることや、内縁の妻が同居している場合にはどうなるのか？について解説しています。
賃貸アパートやマンションなどの建物賃借権は相続財産
建物賃借権は本来、賃貸借契約上の債権です。
ただし、相続税の実務上では不動産に準じる権利として扱い、意外かもしれませんが、遺産として相続の対象となります。
建物賃借権は相続財産
なので、賃借人(被相続人)が亡くなったからといって、同居している妻や子供などが相続すれば住み続けられます。(ちなみに相続人が複数いる場合は、通常の相続財産と同じで、遺産分割などで誰が相続するのか決まっていない場合などには、建物賃借権も相続人間での共有財産となります。)
そして大家さんが反対しても大丈夫です。また、被相続人が亡くなったことによって、名義の書き換え料金や更新料などの支払いも必要ありません。
それは建物賃借権の譲渡(売買)ではなく、あくまでも相続だからです。
なので、建物賃借権も遺産分割協議書にしっかりと明記しましょう。
そして、相続は節税の観点からだけでなく、このように相続人のその後の生活にも大きく影響します。
節税対策としての相続税対策も重要ですが、相続人のその後の生活も考えた遺産分割も重要です。
関連記事内縁の妻が同居していた場合
内縁の妻は法定相続人ではありません。
建物賃借権が相続財産だとすると、内縁の妻には相続権がないので、住み続けることが出来ません。
しかし、以下の条件を満たす場合には、借地借家法の規定により、内縁の妻でも建物賃借権を相続できます。
- 建物が住居用建物
- 他に相続人がいない
では、他に相続人がいた場合には、出ていかなくてはならないのか？
内縁の妻やその連れ子は出ていかなくてはならない？
これは明確に断定することが出来ません。
相続税の理屈の上では、建物賃借権は相続財産なので、相続人がいて、その人が相続するとなった場合には、内縁の妻は出ていかないといけないと判断できます。
ただ、借地借家法では、内縁の妻の居住権が認められています。
このように法令がぶつかる場合には、個別に検討する必要があります。
動画で解説
賃貸アパートやマンションなどを借りている人が亡くなったときの賃借権について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。
動画内容
建物を借りるとき、借主には賃借権が発生します。
建物の賃借権とは、賃料の対価として建物を使うことができる、という契約上の債権です。
そして相続の実務では、建物の賃借権は不動産に準ずる権利として扱われます。
そのため意外かもしれませんが、賃借権は遺産として相続の対象となります。
これが何を意味するのかといいますと、賃借人が亡くなったとしても、その相続人が賃借権を相続することができるので、引き続き建物を借り続けられるということです。
たとえば賃借人が妻子と同居していて、賃借人が亡くなったとします。
この場合、妻子はその家を引き続き借りて、住み続けることができます。
これは相続によるルールですから、仮に大家さんが反対しても関係ありません。
契約者の名義が変わるからといって、名義の書き換え料金や更新料などの支払いも必要ありません。
では、相続人でない人と同居している場合、その同居人は賃借人が亡くなった後、その家に住めなくなってしまうのでしょうか？
たとえば内縁の妻が同居しているような場合です。
内縁の妻には相続権がないので、賃借権を相続する権利は当然ありません。
しかし、他に相続人がいないのであれば、同居している内縁の妻は引き続き、その家に住み続けることができます。
これは借地借家法によって、内縁の妻や親子と同様の関係にあった同居人に認められる特例です。
ただし、居住用に使っている賃貸物件に限定されています。
なお、賃借権は相続財産ですから、もし相続人が複数人いれば遺産分割をします。
よって、遺産分割協議書にも、建物賃借権を誰が相続したのか明記する必要があります。