被相続人の生前の未収家賃は相続財産になる
未収家賃が相続財産になるかどうかは、相続開始の日(被相続人の死亡時)における家賃等の「収受権の帰属」と「家賃の支払日」から判断します。
未収家賃が相続財産になるかどうかは、相続開始の日(被相続人の死亡時)における家賃等の「収受権の帰属」と「家賃の支払日」から判断します。
未収家賃が相続財産になるかどうかは、被相続人（亡くなった方）の死亡日時点において、家賃を受け取る権利が誰にあるかで判断します。
未収家賃であっても、生前に対策を行っていて受け取る権利がすでに別の人に移っている場合は、相続財産には含まれません。
未収であるかどうかを判定する基準日は、賃貸借契約書などで定められている家賃の支払日です。
もし契約書で支払日が明確に定められていない場合は、毎月の家賃が振り込まれていた時期などを基準に判断します。
なお、相続が発生した時点でまだ支払日が来ていない家賃は、相続財産にはなりません。
亡くなった日までの日割り計算をして、経過した日数分の家賃を未収家賃として計上する必要はありません。
たとえば、死亡日が3月15日で、3月分の家賃の支払日が3月末日だったとします。
この場合、3月1日から15日までの家賃を日割り計算して相続財産に加える必要はないということです。
反対に、3月分の家賃の支払日が3月1日だった場合、3月16日から31日までの家賃を日割りで計算して相続財産から差し引くこともできません。
家賃が未収かどうかは、あくまでも支払日を基準にして判断を行います。
通常は賃貸借契約書が存在するはずですので、まずは契約書に記載されている支払日を確認しましょう。
契約書を確認する際には、敷金など、後で返す必要があり債務控除の対象となるものも一緒にチェックしておくと安心です。
この未収家賃に関する取り扱いは、遺言書の記載から漏れやすいので注意が必要です。
未収家賃だけでなく、アパートなどの付帯設備（減価償却資産）や備品なども、遺言書から漏れやすい財産の代表例です。
被相続人の立場からすると、不動産を相続する人が備品や敷金なども一緒に引き継ぐのが当たり前だと感じるかもしれません。
しかし、これらが遺言書に明記されていないと、遺産分割の際に相続人同士で揉める原因になりかねません。
もし、特定の不動産に関するすべての権利を特定の人へ一括して相続させたい場合は、遺言書の書き方に工夫が必要です。
「△△不動産に関する未収家賃や敷金返還債務を含むすべての債権債務（損害保険契約上の権利も含む）、および付帯設備等一切を長男〇〇に相続させる。」といった形で具体的に記載しましょう。
遺言書を作成する際は、建物や土地そのものだけでなく、未収家賃や設備なども相続財産になる点をしっかりと認識しておくことが大切です。
なお、死亡日までに支払日が到来している未収家賃は、相続財産になるだけではありません。
亡くなった方の生前の収入として、準確定申告（所得税）にも計上する必要があるため、申告漏れにご注意ください。
また、被相続人が亡くなった日の翌日以降に発生する家賃収入は、相続人の収入となります。
ただし、誰が不動産を引き継ぐか話し合い（遺産分割協議）が長引いている間の家賃は、いったん「法定相続人全員」がそれぞれの割合（法定相続分）で受け取ったものとして、各々で所得税の確定申告が必要になるケースがあるため注意が必要です。
その後、無事に不動産を引き継ぐ人が決まれば、それ以降の家賃はその方ご自身の収入として確定申告をすることになります。
未収家賃と相続の関係について、税理士法人 都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が動画で解説しています。
動画には字幕が付いておりますので、音を出せない環境でも安心してご視聴いただけます。
動画内容
未収家賃とは、まだ回収できていない家賃のことで、大家さんの死亡後、帳簿や賃貸契約書から判明することがあります。
亡くなられた方、いわゆる被相続人の方がアパートやマンションなどの貸物件の大家さんであった場合、この未収家賃は相続財産となります。
たとえば10万円の未収家賃があれば、相続人は「10万円を入居者からもらう権利」を相続することとなります。
ただし、いつの分の家賃までが相続税の対象になるかは注意しないといけません。
相続税の対象になるのは、大家さんが亡くなった日までに家賃の支払い期限が来ているものだけです。
言い換えると、大家さんが亡くなった日が支払い日の前か後かで、相続財産になったり、ならなかったりするということになります。
相続財産にならなかったものはアパートを相続した人の財産となります。
それではここで具体例を考えてみましょう。
家賃の支払い日が「その月の月末まで」という契約で2月分と3月分の家賃が滞納されており、大家さんが3月15日に亡くなったとします。
この場合、相続財産になるのは2月分の未収家賃です。
大家さんが亡くなったとき、支払い日が到来しているのは2月分だけだからです。
ところで簿記や会計をよく知っている方であれば、「その場合は3月1日から亡くなった15日までの分だけ相続財産になるのでは？」と思われるかもしれません。
経過日数を日割りで計算しないといけないのではないか、ということです。
しかし、相続税の計算では亡くなった日の日割り計算までは行いません。
亡くなったときに支払い日が来ているかどうか、これだけで判断をしてください。
以上のことからわかるとおり、大家さんの相続では家賃の支払い日の確認が重要です。
支払い日は、まずは賃貸契約書で確認をしてください。
賃貸契約書は通常、貸す側と借りる側の双方で保管しますので、大家さんも1通保管していると思います。
もし賃貸契約書を見ても家賃の支払い日が決められていなければ、それまでの毎月の家賃の入金時期などから判定することになります。
このあたりは帳簿を見るとよいですが、よくわからないときは税理士に相談するとスムーズです。
最後に大家さん自身が相続対策をこれからしたいという場合に、ぜひ知っていただきたいことがあります。
もし賃貸物件を相続させる相手を遺言書で指定したいという場合は、その書き方に注意をしてください。
たとえば「◯◯不動産を長男に相続させる」という内容だけですと、未収家賃や敷金、備品、アパートに付いている設備、火災保険の権利などといった不動産以外のものを誰がもらうかでもめることがあります。
このようなことにならないよう「◯◯不動産に関するすべての債権債務及び付帯設備等一切を長男に相続させる」のように書いて、相続人がもめないようにしましょう。
債権債務のところには、かっこ書きで「損害保険契約上の権利を含む」と書いておくとよいでしょう。
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