先代名義の不動産

被相続人(亡くなった方)の財産を調べていたら、先代名義の不動産が出てくることがあります。先代名義のままの不動産は売却も出来ません。また、この場合の相続手続きは?

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税理士 内田昌行

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先代名義の不動産が発覚したら

被相続人の相続に伴い、相続財産を洗いだしたところ、被相続人の一つ上の世代の名義の不動産が出てくるということがあります。

例としては、あなたの父が被相続人(亡くなった方)の場合に、祖父名義の不動産があるという状態です。

このような先代名義の不動産が発生する理由は、前の相続手続きの際に(例で言えば、祖父から父への相続の際に)、見落とされ、そのまま放置されていたことなどが考えられます。

先代名義
先代名義
あれ。先代名義があるぞ!前回の相続手続きで見落としているのかな?

この先代名義の不動産。今回は父の相続だから相続手続きに関係ない、ということにはなりません。先代名義の不動産も相続手続きをしなければなりません。

ただ、先代名義の不動産が残っている原因が、遺産分割協議は調っていて、相続登記だけが終わっていないという理由であれば、相続した人は決まっています。

その場合には、特段、先代名義の不動産に関しての相続手続きは必要ありません。ただ、相続した人に相続登記はしてもらいましょう。

先代名義の不動産が残っている原因が、前回の相続の見落としや、遺産分割協議が調っていない場合などであれば、その先代名義の不動産は、前回の相続の相続人の共有財産の状態となり、相続税対策にも影響を及ぼしてきます。

また、先代名義の不動産の権利を確定するという相続手続きが必要となります。なお、先代名義の不動産は売却できません。

先代名義の不動産の相続手続

先代名義の不動産の相続手続として、前回の相続人と話し合い、権利を確定する必要があります。
(上の例で言えば、祖父の時の相続人と話し合い、誰が祖父の不動産を相続するのかを確定する必要があります。以下、説明の便宜上、祖父を先代、父を被相続人とします。)

先代名義の不動産というのは、前回の相続の相続人の共有財産の状態となっています。

この共有財産の状態を解消し、所有者を確定する相続手続きが必要です。

共有財産
共有財産
所有者を確定する相続手続きが必要です。

所有者を確定するには、父の代の相続にさかのぼって、遺産分割協議をおこなう必要があります。

なので、前の相続の法定相続人全員を把握する必要があります。父の兄弟(祖父から見れば子供)などが既に死亡しているには、代襲相続人は誰かも把握する必要があります。

そして、前の相続の相続人の全員参加で、遺産分割協議をします。(遺産分割協議は電話での参加なども有効です。)

ちなみに、この遺産分割協議が父の相続の申告期限までに間に合わない場合には、祖父(先代名義)の不動産の共有持分に相当する部分の金額を、相続財産として申告します。

そして、先代名義の不動産の遺産分割協議が終了した時に、その分割協議の結果、申告した金額が異なる場合には、修正申告又は更正の請求によって相続税を精算します。

先代名義の不動産の発覚が遅れると、代襲相続人などの権利関係者が増えることが多いです。また、被相続人の財産が確定していないことになり、相続税対策をする場合の障害にもなります。

時間が経てばたつほど、前の相続の法定相続人全員を把握するのが大変な作業となってきます。そして、相続手続きも複雑になってきます。

相続手続き
相続手続き
先代名義の不動産の発覚が遅れると、何かと相続手続きが大変となります。

次世代のためにも、相続手続きにおいて、相続財産の見落としがないように注意しましょう。

先代名義の不動産があると相続は大変

都心綜合会計事務所の税理士・天野が解説しています。

先代名義の不動産があると相続は大変

亡くなったお父さんの財産を調べていたら、先代、つまりお爺さん名義の不動産があった、ということがあります。

もし先代名義の不動産が、相続登記だけが終わっていない場合は、相続した人に早くしてもらいましょう。

もし先代名義の不動産が、前回の相続での見落としや、遺産分割協議がうまくいかなかったなどの理由の場合は、先代名義の不動産は前回の相続人、つまりお父さん世代の相続人の共有財産になっています。

今回で所有権を確定する遺産分割協議をしなければなりません。

そのためには、前回の相続の法定相続人全員を調べ、既に死亡している方の場合には、その子供の代を調べます。

そして先代名義の不動産相続に関係する相続人が全員参加して、遺産分割協議をします。

ちなみに遺産分割協議は電話での参加も有効です。

あなたが本来したかった、お父さんの相続の申告期限までに、遺産分割協議が終わらない場合には、先代名義の不動産でお父さんが権利を持っている持ち分に相当する金額を相続財産として申告します。

最終的に先代名義の不動産の遺産分割協議ができて、お父さんの持ち分と金額が確定した時に、相続税で申告した金額と違う場合には、修正申告又は更正の請求をして相続税を精算します。

先代名義の不動産の相続手続きに漏れがあると、次世代が大変です。

ご自身が引き継ぐ際にも、相続財産の見落としがないように注意しましょう。

相続財産の確認や相続税申告のことなら、都心綜合会計事務所にお任せください。

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