投資金額抑制や複数所有でリスク分散可能
賃貸マンションや賃貸アパートを建てることは相続税対策になります。
それは現金で資産を保有するよりも、賃貸マンションなどで保有したほうが相続税評価額が下がり、さらには賃貸であることにより、土地の相続税評価額も下げることが可能だからです。
ただ、新たな賃貸物件を建築する土地を所有していない場合、土地代や建物代でかなりの金額を要します。
相続税対策のために、そこまではちょっと・・。と思う方もいらっしゃるかと思います。
いくら相続税対策のためとはいえ、ちょっと金額が大きすぎるような・・
関連記事ただ、何かしらの相続税対策をしたいと考えている場合は、「ワンルームマンションの購入」を検討してみるのもいいかもしれません。
ワンルームマンションでの相続税対策のメリットは、
- 投資資金を抑えられる
- 複数所有でリスクを分散できる
といったことが挙げられます。
ワンルームマンションの相続税評価方法
ワンルームマンションの土地の相続税評価額は、居住者の専有・共有面積に応じて分割されます。
例えば、相続税評価額3千万円の土地に建つマンションで、6戸の部屋がある場合には、仮にすべての部屋が同じ面積だった場合、1人分(1戸分)500万円の評価額になります。
そして、このワンルームマンションを賃貸に出せば、そこから【約2割の評価減】が出来ます。
また、建物は固定資産税評価額で評価され、賃貸にした場合は【3割の評価減】があります。
このような理由や賃貸収入を年金の足しにと考えて、ワンルームマンションで相続税対策をされる方は少なくありません。
やはりワンルームマンションにもリスクはある
相続税対策として、借金をして、土地を購入して、賃貸マンションなどを構築して・・。
ワンルームマンションの金額は、都心であれば大体2,000万円前後が多く、自身で賃貸マンションを建築することなどに比べて、手ごろでリスクが少ないのは事実です。
ワンルームマンションはリスクが少ないのは事実だが・・
また、ワンルームマンションのような2,000万円あたりの金額は、サラリーマンの老後の年金の足しにと考える人も多く、買い手が多い金額帯でもあります。
何かあった時には、売りやすい価格帯ということです。
(都心での高すぎる物件は、買い手が見つからないという問題が発生したりします。)
ただし、まったくリスクがないのかというと、そんなことはありません。
それは空室リスクです。
仮にワンルームマンションの１室の場合だと、入居率が「100％もしくは0％」のどちらかとなります。
1室のワンルームマンションだと、入居率が100％か0％のどちらかだけに
仮にワンルームマンションからの賃貸収入を見越し、借金でワンルームマンションを購入した場合には、返済で苦労することになります。
そこで、都心の1室のワンルームマンションの購入ではなく、「地方都市のアパートを丸々購入する」といった方法もあります。
地方都市のワンルームの場合、6～10室程度のアパートー棟が2,000万円台で売られていることも珍しくありません。
ただし、そのような物件は築年数が経っている中古物件がほとんどで、遠方の場合は管理も大変になってきます。
アパートー棟が2,000万円台の場合、ボロアパートで管理が大変な場合も・・
一般的にワンルームマンションに適した土地は、
- 商業繁華性が高い
- 交通利便性が良い
- 安定的に高い家賃収入が見込める
といったことが挙げられます。
ずばり、駅に近い場所の土地です。
(駅から5分とも言われます。)
一般的にワンルームマンションに適した土地は、駅に近い場所です。
ただし、このような場所のワンルームマンションは、もちろん値段が高くなります。
まとめますと、
- 都心でワンルームマンションを1室
- 地方都市のアパートを丸々1棟
どちらにもやはりリスクがあります。
相続税対策としてワンルームマンションの購入を考えている場合には、少なからずリスクがある、ということは覚えておきましょう。
また、マンションとして、タワーマンションでの相続税対策を考えている場合は、さらに慎重に検討する必要があります。
詳しくは、タワーマンションによる相続税対策は黄色信号に記載しています。
動画で解説
ワンルームマンションを活用した相続税対策について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。
動画内容
今回は相続税対策としてワンルームマンションを購入することのメリットやデメリットについて、お話しをさせて頂きます。
相続税対策として、不動産を購入することにはメリットがあります。
不動産は相続税評価額が実際の取引価格よりも安くなりやすく、また、その不動産を人に貸すことで、さらに2割から3割ほど相続税評価額を下げることができます。
このことから相続税対策として有効とされるものが賃貸物件の購入です。
現金をそのまま相続財産とするよりも、お持ちの現金を賃貸物件にかえることで相続財産の総額を大きく下げることが狙えます。
しかも、この方法には賃貸収入という定期的な家賃収入の発生も見込めます。
この家賃収入を老後の年金の足しにと考える方も多数いらっしゃいます。
しかしながら、賃貸物件1棟を購入するのは非常に高額な買い物です。
相続税対策だからといって、ご自身の生活が圧迫されるような買い物は本末転倒です。
そこで購入費を抑えたものが今回お話をするワンルームマンションです。
マンションの1部屋だけを購入し、それを賃貸する方法ですから購入費は1棟買いよりもグンと抑えられます。
もし売却したくなったときも、1部屋であれば買い手を見つけやすいというメリットもあります。
しかしながらワンルームマンションならではのリスクもあります。
もし住む人がいなかった場合、賃貸収入が0円ということです。
1棟の購入であれば空き室リスクは分散されますが、ワンルームマンションの入居率は1人の住人の行動で0%か100%となってしまい落差が大きいのです。
なるべく入居者を絶やさないためには利便性の高い駅の近くにある物件を選ぶか、同じようなワンルームマンションをいくつか購入するという手段もありますが購入価格が上がります。
もしワンルームマンションという一点投資を避け、かつ購入費を抑えるという考えを優先するのなら、地方の建築物件を購入するという方法もあります。
うまくいけば地方の小さなアパート1棟を、都心のワンルームマンションと同じくらいの価額で購入できることもあります。
しかしながら安い物件の場合、築年数が古いものが多いため管理費がかさむというデメリットが考えられます。
都心でワンルームマンションを1室、地方都市のアパートを丸々1棟、どちらにもやはりリスクがございます。
相続税対策としてワンルームマンションの購入を考えている場合には、少なからずリスクがあるということは覚えておいて下さい。
