ワンルームマンションでの相続税対策のコツや注意点

ワンルームマンションを購入して行う相続税対策について、解説しています

投資金額抑制や複数所有でリスク分散可能

賃貸マンションや賃貸アパートを建てることは相続税対策になります。

それは現金で資産を保有するよりも、賃貸マンションなどで保有したほうが相続税評価額が下がり、さらには賃貸であることにより、土地の相続税評価額も下げることが可能だからです。

ただ、新たな賃貸物件を建築する土地を所有していない場合、土地代や建物代でかなりの金額を要します。

相続税対策のために、そこまではちょっと・・。と思う方もいらっしゃるかと思います。

多額
多額
いくら相続税対策のためとはいえ、ちょっと金額が大きすぎるような・・

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不動産購入での相続税対策は慎重に検討すべき時代

ただ、何かしらの相続税対策をしたいと考えている場合は、「ワンルームマンションの購入」を検討してみるのもいいかもしれません。

ワンルームマンションでの相続税対策のメリットは、

  1. 投資資金を抑えられる
  2. 複数所有でリスクを分散できる

といったことが挙げられます。

ワンルームマンションの相続税評価方法

ワンルームマンションの土地の相続税評価額は、居住者の専有・共有面積に応じて分割されます。

分割
分割
ワンルームマンションの土地の相続税評価額は、居住者の専有・共有面積に応じて分割

例えば、相続税評価額3千万円の土地に建つマンションで、6戸の部屋がある場合には、仮にすべての部屋が同じ面積だった場合、1人分(1戸分)500万円の評価額になります。

そして、このワンルームマンションを賃貸に出せば、そこから【約2割の評価減】が出来ます。

また、建物は固定資産税評価額で評価され、賃貸にした場合は【3割の評価減】があります。

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このような理由や賃貸収入を年金の足しにと考えて、ワンルームマンションで相続税対策をされる方は少なくありません。

やはりワンルームマンションにもリスクはある

相続税対策として、借金をして、土地を購入して、賃貸マンションなどを構築して・・。

ワンルームマンションの金額は、都心であれば大体2,000万円前後が多く、自身で賃貸マンションを建築することなどに比べて、手ごろでリスクが少ないのは事実です。

リスク
リスク
ワンルームマンションはリスクが少ないのは事実だが・・

また、ワンルームマンションのような2,000万円あたりの金額は、サラリーマンの老後の年金の足しにと考える人も多く、買い手が多い金額帯でもあります。

何かあった時には、売りやすい価格帯ということです。
(都心での高すぎる物件は、買い手が見つからないという問題が発生したりします。)

ただし、まったくリスクがないのかというと、そんなことはありません。

それは空室リスクです。

仮にワンルームマンションの1室の場合だと、入居率が「100%もしくは0%」のどちらかとなります。

100%か0%
100%か0%
1室のワンルームマンションだと、入居率が100%か0%のどちらかだけに

仮にワンルームマンションからの賃貸収入を見越し、借金でワンルームマンションを購入した場合には、返済で苦労することになります。

そこで、都心の1室のワンルームマンションの購入ではなく、「地方都市のアパートを丸々購入する」といった方法もあります。

地方都市のワンルームの場合、6~10室程度のアパートー棟が2,000万円台で売られていることも珍しくありません。

ただし、そのような物件は築年数が経っている中古物件がほとんどで、遠方の場合は管理も大変になってきます。

ボロアパート
ボロアパート
アパートー棟が2,000万円台の場合、ボロアパートで管理が大変な場合も・・

一般的にワンルームマンションに適した土地は、

  1. 商業繁華性が高い
  2. 交通利便性が良い
  3. 安定的に高い家賃収入が見込める

といったことが挙げられます。

ずばり、駅に近い場所の土地です。
(駅から5分とも言われます。)

駅に近い場所
駅に近い場所
一般的にワンルームマンションに適した土地は、駅に近い場所です。

ただし、このような場所のワンルームマンションは、もちろん値段が高くなります。

まとめますと、

  1. 都心でワンルームマンションを1室
  2. 地方都市のアパートを丸々1棟

どちらにもやはりリスクがあります。

相続税対策としてワンルームマンションの購入を考えている場合には、少なからずリスクがある、ということは覚えておきましょう。

また、マンションとして、タワーマンションでの相続税対策を考えている場合は、さらに慎重に検討する必要があります。

詳しくは、タワーマンションによる相続税対策は黄色信号に記載しています。

動画で解説

ワンルームマンションを活用した相続税対策について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

ワンルームマンションを活用した相続税対策