底地を購入すると贈与税がかかる？

子供が底地を購入すると贈与税が発生する理由

底地は、相続が発生した場合には、相続財産として課税されます。

また、借地権を取り戻すことは容易ではありません。

そのため、底地の収益性や流通性は低い、という現実があります。

相続の際に底地だけを物納するということは可能ですが(詳しくは貸宅地の底地物納にはメリットがあるに記載)、そもそも物納できる要件が厳しい、ということがあります。

これらのことから、借地権者に底地を買い取ってもらいたい、という方は少なくありません。

そして、借地権者の子供(相続人)が、親の代わりに底地を購入する、ということがあります。

なぜかというと、これは子(相続人)の側から見れば、底地を購入することにより、

1. 親が地代を払う必要がなくなる
2. 相続の際に、更地(借地権と底地の両方)として遺産相続できる

といった、メリットがあるからです。

ただ、借地権者に経済的余裕があり、借地権者本人が底地を買い取るのであれば、何の問題もないのですが、子供が代わりに購入する場合には、注意が必要です。

それは、子供が底地を購入する前は、親が賃貸借により土地を借りており、親に借地権が帰属していました。

それが、親が借地している土地の所有権(底地)を子供が購入すると、子が地主となって地代を収受することになります。

しかし、一般的に親子間では地代の授受を行わないことが多く、この場合には「使用貸借」という関係に変わります。

このとき、親は土地に対して使用権以外を有さないことになります。

これは、親の借地権が子供に移転したことを意味し、贈与があったものとして贈与税の対象になってきます。

このように、子供が底地を購入すると、借地権に対して贈与税が発生します。

ただし、通常は借地権の取得までも意図していないことがほとんどです。

そこで、上述のようなケースの場合、借地権に対して贈与税を免除する制度があります。

贈与税を免除する方法

ズバリ、その方法とは、その土地の取得者からその者の住所地の所轄税務署長に対し、当該借地権者との連署による、

「当該借地権者は従前の土地の所有者との間の土地の賃貸借契約に基づく借地権者としての地位を放棄していない」旨の申出書

を提出することです。

これを提出することにより、底地取得者に借地権が帰属しないことになります。

よって、底地の取得者(子供)と借地権者(親)との間に、地代の授受がない場合でも、借地権の贈与は発生しないことになります。

ただし、相続の際には、この借地権は相続財産となりますので、相続税の対象となってきます。

そもそも親子間で借地権は存在するの？

親子間では借地権がそもそも存在しない！と思っている方がいらっしゃいます。

しかし、これは間違った認識です。

親子間でも、付近相場の地代を支払っていれば借地権は発生します。

他人である第三者との賃貸借のみに、借地権が発生するというわけではありません。

ちなみに、その土地の「固定資産税等に相当する金額以下の地代の収受」である場合には、使用貸借とされます。

よって、固定資産税等の２～３倍の地代の収受であれば、使用貸借ではなく賃貸借となり、親子間でも借地権は発生すると考えられます。