借地権の相続税評価

動画で解説

借地権と相続の関係について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴出来ます。

動画内容

まずは、借地権が何なのか、ということをご説明いたします。

借地権とは、土地を借りている人が、借りた土地に建物を建てる権利のことです。

つまり、借地権という権利をもっているのは、土地を借りている側になります。

なんで土地を借りているだけで税金がかかるのか、というと、これは借地権が借地借家法という法律によって、とても強い権利として守られていることに関係があります。

借りる側には、権利の存続期間の保証、契約更新請求権の付与、建物買取請求権の付与といった権利が法律上保護されています。

これによって、地主さんから理由なく契約を打ち切られたりすることはなく、一度借りれば、契約を更新してその土地にずっと住み続けることができます。

更新ができない定期借地権という別の権利もありますが、今回のお話では省略しています。

このように、通常の借地権は「借りる側に有利な権利」ですから、契約をするとき、借り手から地主さんに、借地権を設定する対価として、賃料とは別に権利金という、まとまった金額を支払うことが一般的です。

このことからもわかるように、借地権には、それだけの経済的な価値があります。

もし、借地権を設定した土地に家を建てた方が亡くなったら、相続人は建物と土地に設定された借地権を相続することになります。

そして、借地権にも相続税がかかります。

では、どうやって借地権を評価するのかというと、土地の自用地としての価額、つまり更地としての土地の評価額に「借地権割合」をかけて計算します。

たとえば、更地としての評価額が２億円で、借地権割合が８０%の土地の場合の借地権の評価額は１億６千万円になります。

「借地権割合」は、借地権価額の割合が、およそ同一と認められている地域ごとに国税局長が定めているものです。

割合は90％から30％まで、10％刻みでAが90％、Bが80％・・・Gが30％のように、7段階で設定をされています。

この割合は、路線価と一緒に表示されています。

たとえば、路線価の表示が215Dであれば、その土地の路線価は１㎡あたり21万5,000円で借地権割合は60％となります。

ちなみに地価が高い場所や商業地ほど、借地権割合は高くなります。

こうした地域では、借りてでも土地を利用する価値があるからです。

なお、借地権を設定するときに、権利金を払う取引慣行がない地域では、借地権を設定したとしても評価をしません。

この場合は、相続税もかかりません。

また、青空駐車場のような構築物の所有や資材置場を目的として、借りた土地も借地権として評価しません。

これらも厳密にいうと、民法上の借地権にあたりますが、借地借家法による借地権ほどの経済的な価値が、借り手側にないからです。