借地権の相続税評価方法は更地の金額に借地権割合を乗じて行う
借地権とは、地主から土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。相続税を計算する際の評価額は、更地の状態の土地の価格に、地域ごとに定められた「借地権割合」を掛けて算出します。
借地権とは、地主から土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。相続税を計算する際の評価額は、更地の状態の土地の価格に、地域ごとに定められた「借地権割合」を掛けて算出します。
借地権とは、他人の土地を借りて、そこに自分の建物を建てて利用する権利のことです。
土地の所有者（地主）から土地を借りている人のことを「借地権者」と呼びます。
一方で、土地を貸している地主のことは「借地権設定者」や「底地人」と呼ぶのが一般的です。
実務上よく見受けられるのが、親の所有する土地に子供が家を建てて住んでいるケースです。
このように、地代や権利金などを払わずにタダで土地を借りることを「使用貸借」と言います。
固定資産税程度の金額を払っていても、税務上は無償で借りている使用貸借として扱われます。
使用貸借のケースでは、子供が持つ借地権の価値はゼロとして計算されます。
つまり、親が亡くなってその土地を相続する際、親の財産としての土地の評価額の割引は受けられません。
更地と同じ100%の金額で評価される「自用地評価」となる点には、十分に注意してください。
ただし、自用地評価にはなりますが、同居などの一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」が使える可能性があります。
これに対して、通常の有償で借りている借地権は、相続税の課税対象となる立派な財産として扱われます。
ただし、青空駐車場や資材置場のように、建物を建てる目的ではない借り方は借地権には含まれません。
これらは、借地借家法で強く保護される借地権とは性質が異なるためです。
したがって、構築物の所有を目的とする土地の賃貸借は分けて考えます。
借地権以外にも、土地の権利や評価区分には様々な種類が存在します。
相続税や贈与税の課税対象になる借地権とは、厳密に言うと「建物の所有を目的とする地上権及び賃借権」を指します。
具体的には以下の2種類の借地権が該当します。
なお、契約期間が満了したら必ず土地を地主へ返す「定期借地権」などは、別の特別な評価方法で計算します。
普通借地権は借地借家法という法律によって、借りる側に対して非常に強い権利が与えられています。
通常、普通借地権を設定する際には、多額の権利金のやり取りが行われます。
建物を譲渡する際に借地権も有償で譲渡できることから、借地権そのものが大きな財産価値を持っていると言えます。
ちなみに、第三者へ借地権を売却する際には地主の承諾が必要ですが、相続によって引き継ぐ場合は地主の承諾は不要です。
そのため、相続で名義が変わるからといって、地主に高額な名義書換料や承諾料を支払う義務は原則としてありません。
ただし、法定相続人ではなく遺言によって孫や第三者に借地権を譲る「遺贈」の場合は、例外として地主の承諾と承諾料が必要になります。
また、相続した古い家をすぐに建て替える場合も、地主の承諾と建替承諾料の支払いが必要になる点には注意が必要です。
承諾が不要なケースであっても、今後の地代の支払いや良好な関係を保つために、相続が発生した旨の挨拶は済ませておくことをおすすめします。
なお、借地上の建物を相続した場合、現在は相続登記（建物の名義変更）が義務化されています。
法務局での相続登記の手続きも期限内（3年以内）に忘れずに行いましょう。
また、建物の所有が目的の賃借権であっても、一時的な使用であると明らかに認められる場合は普通借地権には該当しません。
借地権の相続税評価額は、以下の計算式を使って求めます。
その土地の自用地としての価額（更地としての価額） × 借地権割合。
例えば、更地としての評価額が2億円で、借地権割合が80%に設定されている土地があるとします。
この場合の借地権の評価額は、1億6千万円（2億円 × 80%）となります。
ここで注意すべきポイントは、計算のベースとなる「更地としての価額」は、実際に取引される時価ではないということです。
路線価などを使い、国税庁の定めたルールに従って計算した「相続税評価額」を当てはめて計算します。
借地権割合は、借地権の価値の割合が同じくらいだと認められる地域ごとに、国税局長が定めています。
一般的には、地価が高くて利用価値の高い商業地などに行くほど、借地権割合は高くなる傾向にあります。
この借地権割合は、毎年発表される路線価図の中にA～Gのアルファベットで表示されています。
借地権割合と記号の関係は以下の通りです。
もし路線価図に「215D」という記載があれば、路線価は1㎡あたり21万5,000円で、借地権割合は60%であるという意味になります。
一方で、路線価が定められていない倍率地域の場合はどうやって調べるのでしょうか。
倍率地域の場合は、評価倍率表の「借地権割合」という欄に、直接30%といった数字が記載されています。
なお、例外的なケースとして借地権を評価しない場合もあります。
普通借地権の取引をする慣行がない地域において、以下の条件に当てはまるケースです。
評価倍率表の借地権割合の欄に「－（横線）」が引かれている地域であれば、そこは借地権の取引慣行がないとして借地権を評価しない地域となります。
ただし、これはあくまで一部の地方など、そのような取引慣行が実際に存在しない地域に限ったお話です。
都市部などで親族間において権利金のやり取りがない場合は、「使用貸借」として扱われたり、贈与税の問題が発生したりするリスクがあるためご注意ください。
なお、借地権はあくまで「土地を借りる権利」の評価額を指します。
建っている家屋（建物）そのものの評価額はこれには含まれず、別途「固定資産税評価額」を使って計算することになります。
借地権と相続の関係について、税理士法人 都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。
字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴いただけます。
動画内容
まずは借地権が何なのか、ということをご説明いたします。
借地権とは土地を借りている人が借りた土地に建物を建てる権利のことです。
つまり、借地権という権利をもっているのは、土地を借りている側になります。
なんで土地を借りているだけで税金がかかるのかというと、これは借地権が借地借家法という法律によって、とても強い権利として守られていることに関係があります。
借りる側には権利の存続期間の保証、契約更新請求権の付与、建物買取請求権の付与といった権利が法律上保護されています。
これによって地主さんから理由なく契約を打ち切られたりすることはなく、一度借りれば契約を更新してその土地にずっと住み続けることができます。
更新ができない定期借地権という別の権利もありますが、今回のお話では省略しています。
このように通常の借地権は「借りる側に有利な権利」ですから、契約をするとき借り手から地主さんに借地権を設定する対価として、賃料とは別に権利金という、まとまった金額を支払うことが一般的です。
このことからもわかるように、借地権にはそれだけの経済的な価値があります。
もし借地権を設定した土地に家を建てた方が亡くなったら、相続人は建物と土地に設定された借地権を相続することになります。
そして借地権にも相続税がかかります。
ではどうやって借地権を評価するのかというと、土地の自用地としての価額、つまり更地としての土地の評価額に「借地権割合」をかけて計算します。
たとえば更地としての評価額が2億円で、借地権割合が80%の土地の場合の借地権の評価額は1億6千万円になります。
「借地権割合」は借地権価額の割合が、およそ同一と認められている地域ごとに国税局長が定めているものです。
割合は90%から30%まで、10%刻みでAが90%、Bが80%・・・Gが30%のように7段階で設定をされています。
この割合は路線価と一緒に表示されています。
たとえば路線価の表示が215Dであれば、その土地の路線価は1㎡あたり21万5,000円で借地権割合は60%となります。
ちなみに地価が高い場所や商業地ほど、借地権割合は高くなります。
こうした地域では借りてでも土地を利用する価値があるからです。
なお、借地権を設定するときに権利金を払う取引慣行がない地域では、借地権を設定したとしても評価をしません。
この場合は相続税もかかりません。
また、青空駐車場のような構築物の所有や資材置場を目的として借りた土地も、借地権として評価しません。
これらも厳密にいうと民法上の借地権にあたりますが、借地借家法による借地権ほどの経済的な価値が借り手側にないからです。
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