権利金なしでもOK？相当の地代を払う場合の借地権の相続税評価

借地権の基本と「通常の地代」とは？

他人の土地を借りて家や会社などの建物を建てる際、通常は地主に「権利金」を支払います。

この権利金は、土地の時価に借地権割合をかけて計算されるのが一般的です。

しかし、権利金を支払ったからといって土地そのものが自分のものになるわけではありません。

土地の底地（借地権以外の部分）は引き続き地主の持ち物であるため、借りる側は権利金とは別に毎月の使用料を支払う必要があります。

このように、権利金を支払った上で毎月支払う一般的な使用料を「通常の地代」と呼びます。

税務上の考え方として、土地全体の地代の目安は「土地の時価の約6%」とされています。

すでに権利金を支払っている場合、借り主は土地全体ではなく「底地」部分に対する使用料だけを支払うことになります。

そのため、通常の地代は土地の時価（更地価格） × （1 - 借地権割合） × 6%という計算式が目安となります。

なお、個人と自分が経営する同族会社との間などで「通常の地代」を設定する際は、実務上「固定資産税の2～3倍程度」に設定されることが多く見受けられます。

一方で、親族間の貸し借りで通常の地代を設定してしまうと多額の贈与税が発生するリスクがあります。

そのため、親族間では地代を取らないか固定資産税と同額程度の「使用貸借（しようたいしゃく）」とすることが一般的です。

権利金を支払わない場合の「相当の地代」

親と子、あるいは自分が経営する同族会社と個人の間で土地を貸し借りする場合、多額の権利金をやり取りしないケースがよくあります。

親族間であれば、先ほど触れたように地代の支払いを免除したり、固定資産税程度の負担のみとする「使用貸借」という形式にするのが一般的です。

この「使用貸借」という形をとれば、借地権の相続税評価額はゼロとして扱われます。

一方で、同族会社と個人の間などで権利金を支払わずに地代だけを支払う契約にする場合、借り主は底地部分だけでなく、借地権部分も含めた「土地全体」に対する使用料を支払わなければなりません。

このような土地全体に対する適正な使用料のことを「相当の地代」と呼びます。

相当の地代の基本的な計算式は、相当の地代＝土地の時価（更地価格）（※） × 6%となります。

（※）ここでの時価は、原則としてその年の価格を使いますが、過去3年間の平均額を使うことも認められています。

相当の地代は「土地の時価の6%」が基本ですが、正確な時価を出すのは大変です。

そのため国税庁のルールでは、時価よりも2割ほど安く設定されている「路線価（相続税評価額）」を使って計算することが公式に認められています。

会社からの資金流出を抑えたい場合など、地代を安く設定できるこの「路線価 × 6%」の計算方法は、実務で非常に多く採用されています。

なお、高い「相当の地代」を払う代わりに、安い「通常の地代」にする方法もあります。

その場合は、税務署に「土地の無償返還届出書」を提出すれば、会社に対して多額の法人税などがかかるのを防ぐことができます。

ただしこの場合、将来の自社株の計算時に、土地の価値の「20%分」が会社の資産に上乗せされ、自社株の評価額が上がってしまう点には注意が必要です。

（※相当の地代をしっかり払っている場合は、この20%の上乗せはありません。）

※なお、この「土地の無償返還届出書」は、親と子などの「個人間」の貸し借りでは利用できない制度ですのでご注意ください。

地代の支払い状況による相続税評価の違い

1. 相当の地代を支払っている場合について解説します。

権利金を支払っていないことや、地主に特別の経済的利益を与えていない等の条件をクリアすれば、借地権の相続税評価額はゼロとなります。

2. 通常の地代以上、相当の地代未満を支払っている場合について解説します。

支払っている実際の地代の額に応じて、一定の計算式で算出した金額が借地権の相続税評価額となります。

3. 通常の地代を下回る支払いの場合について解説します。

この場合は、基本的には通常の借地権として評価されます。

ただし、支払いが固定資産税程度にとどまり「使用貸借」とみなされるケースでは、借地権の評価額はゼロになります。

親族間で権利金をやり取りせずに通常の地代で貸し借りをしてしまうと、貸し始めた時点で高額な「贈与税」がかかってしまうリスクがあるため十分に注意してください。

通常の借地権の評価方法については、「借地権の評価額の計算方法」の記事で詳しく解説しています。