定期借地権等の相続税評価方法は2種類ある

定期借地権の特徴

借地借家法において

1. 一般定期借地権
2. 建物譲渡特約付借地権
3. 事業用定期借地権等

の3種類の定期借地権が規定されています。

これらには法定更新制度の適用や建物の再建築による期間の延長、及び借地契約終了時における建物買取請求権がないという特徴があります。

定期借地権制度は借地人側に偏り過ぎていた、法的保護の是正のためにできました。

期間終了後も地主側に正当な理由がない限り、借地契約の更新を拒否できないなど、借地権の半永久化という問題がありました。

また、その他には

• 土地の値上がり益がほとんど借地人になる
• 地下が上昇しても思うように値上げできない

などのデメリットがあり借地権の供給が減少。

その結果、土地を借りる場合には多額の権利金が必要になるなど、土地活用の阻害要因となっていました。

この問題を解決するために定期借地権制度ができました。

定期借地権制度のもとでは、契約期間が終了すれば自動的に借地権が消滅し、貸主が確実に貸した土地を取り戻すことが可能です。

そして、3種類の定期借地権の特徴は以下のようになります。

簡便法で計算することがほとんど

定期借地権等の相続税評価の原則は、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益、及びその存続期間を基として評定した価額によって評価します。

ここでいう経済的利益とは、適正な地代と実際の支払地代の差額をいい、以下のようなケースが考えられます。

• 契約満了後に返還されない一時金の支払いをしたことによる支払地代の低下
• 契約満了後に返還される保証金等の預託の利息が、無利息や低利によることによる支払地代の低下
• 地主と借地人とが親族である場合などの特殊関係者間における支払地代の低下

ただし、定期借地権等の設定時と課税時期とで、借地人に帰属する経済的利益に変化がないような場合には、課税上弊害がない場合に限り、以下の式で計算することも認められています。

(*1)基準年利率は四半期ごとに、かつ、期間区分(短期・中期・長期)別に、3か月分をまとめて個別通達の形式で国税庁から公表(令和7年分の基準年利率について)されています。

相続実務においては、上記の簡便法で計算することがほとんどです。