定期借地権等の相続税評価は「簡便法で計算」することがほとんど
定期借地権等の相続税評価方法について、解説しています。
定期借地権とは
借地借家法において、
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権等
の３種類の定期借地権が規定されています。
これらには法定更新制度の適用や建物の再建築による期間の延長、及び借地契約終了時における建物買取請求権がないという特徴があります。
定期借地権は原則、延長や更新がありません。
定期借地権制度は、借地人側に偏り過ぎていた、法的保護の是正のために出来ました。
期間終了後も、地主側に正当な理由がない限り、借地契約の更新を拒否できないなど、借地権の半永久化という問題がありました。
また、その他には、
- 土地の値上がり益がほとんど借地人になる
- 地下が上昇しても思うように値上げ出来ない
などのデメリットがあり、借地権の供給が減少。
その結果、土地を借りる場合には多額の権利金が必要になるなど、土地活用の阻害要因となっていました。
この問題を解決するために、定期借地権制度が出来ました。
定期借地権制度のもとでは、契約期間が終了すれば自動的に借地権が消滅し、貸主が確実に貸した土地を取り戻すことが可能です。
そして、３種類の定期借地権の特徴は以下のようになります。
| 用途/区分 | 定期借地権 | |||
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事業用借地権 | ||
| 短期間 | 長期間 | |||
| 利用目的 | 制限なし | 制限なし | 事業専用建物の所有目的に限定 | |
| 存続期間 | ５０年以上 | ３０年以上 | １０年以上３０年未満 | ３０年以上５０年未満 |
| 契約更新 | 原則なし | 建物譲渡により借地権は消滅 | 原則なし | 適用しない旨を定めることは可能 |
| 建物再築による期間延長 | 同上 | |||
| 建物買取請求権 | あり | |||
| 契約方式 | 上記３つの特約を書面で作成 | 規定なし | 公正証書に限る | |
| 期間満了時 | 期間満了 | 建物譲渡 | 期間満了 | |
| 契約終了時の建物 | 借地人は建物を取壊し更地にして地主に返還 | ・建物は地主に譲渡 ・建物は取壊さず土地を返却 ・借地人又は借家人は継続して借家として住むことが可能 | 借地人は建物を取壊して更地にして地主に返還 | |
定期借地権等の相続税評価方法は２種類ある
定期借地権等の相続税評価の原則は、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益、及びその存続期間を基として評定した価額によって評価します。
ここでいう経済的利益とは、適正な地代と実際の支払地代の差額をいい、以下のようなケースが考えられます。
- 契約満了後に返還されない一時金の支払いをしたことによる支払地代の低下
- 契約満了後に返還される保証金等の預託の利息が、無利息や低利によることによる支払地代の低下
- 地主と借地人とが親族である場合などの特殊関係者間における支払地代の低下
ただし、定期借地権等の設定時と課税時期とで、借地人に帰属する経済的利益に変化がないような場合には、課税上弊害がない場合に限り、以下の式で計算することも認められています。
課税上の弊害がなければ、この算式で計算することも可能
(＊１)基準年利率は四半期ごとに、かつ、期間区分(短期・中期・長期)別に、３か月分をまとめて個別通達の形式で国税庁から公表(令和元年分の基準年利率について
)されています。
相続実務においては、上記の簡便法で計算することがほとんどです。