無償で使用させている土地の相続税評価方法

記事更新日_2024年9月16日

土地の使用貸借のほとんどは夫婦間や親子間

土地を無償にて使用させていることを使用貸借といいます。

また、土地に係る通常の必要経費は借りた人の負担が普通です。

なので土地を借りた人が土地の所有者に地代を支払う場合でも、その金額がその借りた土地の固定資産税に相当する金額以下の場合には、それは使用貸借に該当します。

逆に毎月もしくは毎年の地代を受け取らない場合でも、権利金やその他地代に代わるべき経済的利益の提供を受けている場合には、使用貸借には該当しません。

そして土地の使用貸借は建物所有が目的の場合が多く、夫婦間や親子間で行われることがほとんどです。

親の所有している土地に、子供が家を建てて暮らすといったケースです。

土地の使用貸借は、建物所有が目的でも借地借家法の適用はありませんので、借地権はありません。

なので、借主の死亡によって、その使用貸借は終了します。

父Aが子供Bに使用貸借させている、土地の相続税評価は自用地評価となります。

また、使用貸借をした際に、子供Bに対する借地権相当額の贈与税課税はありません。
(使用貸借のため借地権がないからです。)

当該土地の使用権の評価額もゼロです。

また、子供Bが支払うべき地代相当額については、本来であれば贈与税の対象になりますが(詳しくは親族間の金銭貸借に記載)、地代を免除された理由が生活費の援助である場合や、その額が少額で課税上弊害がないと認められる場合には、その地代相当額に対する課税はありません。

なお、上記のようなことは親子関係や他人どうしも含めた個人間でのやりとりの場合であり、当事者のいずれかが法人の場合には、法人税法の規定が適用されます。

使用貸借をしている土地の相続税評価額について、税理士法人・都心綜合会計事務所の税理士・田中順子が解説しています。

字幕が付いておりますので、音を出さなくてもご視聴できます。

動画内容

土地の使用貸借では、たとえ建物を所有することが目的で土地を借りていたとしても、借地借家法の適用はありません。

つまり、使用貸借をしている土地に、いわゆる借地権は発生しないということです。

借地権に比べて、使用貸借による土地の使用権はあまり強い権利ではありません。

あらかじめ定めた期間が終われば使用貸借は終了となりますし、借り手が死亡しても終了となります。

そして使用貸借中の土地を相続したとき、その使用貸借中の土地の評価額は、人に貸していない状態の評価額と同じになります。

なぜなら使用貸借によって土地を使用する権利には、借地権のような経済的な価値が認められないからです。

具体例で考えてみましょう。

父Aが子Bに使用貸借で土地を使わせているときに、父Aが亡くなり、子Bがその土地を相続するとします。

このときの土地の評価額は自用地として評価します。

ちなみに、このようにタダで貸し借りをしている場合、地代を免除してもらっている分だけ経済的な利益の贈与を受けている、ということになります。

そのため贈与税が問題になる場合があります。

ただ、親子間には扶養義務がありますので、状況によっては贈与税の対象になりません。

使用貸借の場合は地代を免除している理由が生活費の援助である場合や、その額が少額で課税上弊害がないと認められる場合は、贈与税はかからないことになっています。

また、借地権が発生する契約をタダで結ぶと「本来支払う権利金ナシで土地に借地権を設定させてもらっている」として贈与があったと扱われてしまいますが、使用貸借ならばそれもありません。

使用貸借にあたるかどうかは、無償の貸し借りかどうかがポイントです。

また、地代を支払っていても、その年額が借りている土地の固定資産税に相当する金額以下であれば、それも使用貸借にあたります。

固定資産税は土地を所有する上で必ず発生するコストですから、それを負担したくらいで通常の賃貸借契約と同等にみることはできないからです。