無償で使用させている土地の相続税評価方法

土地を無償で貸す「使用貸借」とは？

親の所有している土地に子供が家を建てて暮らすなど、土地を無償で使用させることを「使用貸借」といいます。

土地に関する固定資産税などの必要経費は、借りた側が負担するのが一般的です。

そのため、親に固定資産税相当額以下の地代を払っていたとしても、無償と同じく「使用貸借」として扱われます。

反対に、権利金や通常の地代を受け取っている場合は、使用貸借には該当しません。

使用貸借の場合、建物を所有する目的であっても借地借家法は適用されないため、「借地権」は発生しません。

権利としては弱く、借主（子供など）が死亡した場合は、その時点で土地をタダで使う権利（使用借権）は消滅し、使用貸借の契約は終了します。

一方で、貸主（親など）が死亡した場合は使用貸借は終了せず、「土地を貸しているという地位」がそのまま相続されます。

使用貸借している土地の相続税評価は「自用地」

親が子供に土地を使用貸借させていて、親が亡くなったとします。

この場合、親の土地の相続税評価額は、他人に貸していない状態と同じ「自用地評価」となります。

使用貸借による土地の使用権は非常に弱く、評価額はゼロとして扱われるためです。

また、使用貸借を始めた際に、子供に対して借地権相当額の贈与税が課せられることもありません。

実務上、親族間の使用貸借において、地代を払っていないことによる利益に対して毎年贈与税がかかることは原則としてありません。

ただし、法人が絡む貸し借りの場合は法人税法の規定が適用されるため、注意が必要です。

小規模宅地等の特例で評価額を下げられる可能性も

自用地評価だと評価額が高くなり、相続税が心配だと思われる方もいるかもしれません。

しかし、亡くなった親と同居していた場合など、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。

この特例を適用できれば、土地の評価額を最大80%減額することができます。

ただし、親の土地に子供が家を建てて住んでいる場合でも、親と別居かつ生活も別（別生計）の場合は、特例が使えない点には注意が必要です。

自用地評価であっても、同居や生計を一にしている等の要件を満たして特例を活用することで、相続税の負担を大幅に抑えることが可能です。