遺産分割が終わる前の家賃収入はどう申告する？注意点と計算方法を解説

未分割期間の不動産収入は共同相続人全員で申告する

相続が発生してから遺産分割協議が成立するまでの間も、亡くなった方が所有していたアパートやマンションからは継続して家賃収入が発生します。

まだ誰がその物件を相続するか確定していない状態の不動産収入は、一体誰が申告するべきなのでしょうか。

結論からお伝えすると、民法で定められた「法定相続分」の割合に応じて、共同相続人全員で分けて申告することになります。

各相続人がそれぞれ自分の持ち分に該当する家賃収入を計算し、ご自身で所得税の確定申告と納付を行うのが税務上の基本ルールです。

たとえば、長男が代表してアパートの管理や家賃の受け取りを行っていたとしても、長男一人だけの収入として申告することはできません。

遺産が未分割である以上は、必ず相続人全員で分けて申告する義務があります。

ここで特に注意しておきたいのが、専業主婦や学生など、家族の扶養に入っている相続人のケースです。

未分割の家賃収入が加わることで1年間の合計所得金額が一定の基準額を超えてしまうと、配偶者控除や扶養控除の対象から外れてしまう恐れがあります。

扶養から外れる所得の上限額は、その年の税制によって変動するため、事前に確認しておくことをおすすめします。

また、実務上で最初に直面する問題が、亡くなった大家さんの銀行口座が凍結されてしまうことです。

家賃の振込先がなくなってしまうため、未分割期間中は相続人の代表者名義の口座（または共同口座）を新たに設け、そこへ家賃を振り込んでもらうよう入居者や管理会社に速やかに連絡する必要があります。

遺言書で相続人が指定されている場合は例外

未分割の家賃は全員で申告するのが基本ですが、有効な遺言書が存在する場合は取り扱いが異なります。

もし遺言書の中に「このアパートは長男に相続させる」と具体的に記載されていたとしましょう。

その場合、該当する不動産は亡くなった時点から、遺言で指定された相続人のものとして扱われます。

そのため、不動産の名義変更手続きがまだ完了していなかったとしても、長男が単独で家賃収入を申告することになります。

家賃収入だけでなく「必要経費」も法定相続分で分ける

不動産所得を計算する際には、家賃収入から必要経費を差し引くことができます。

未分割期間中のアパート経営にかかる固定資産税や修繕費、減価償却費などの必要経費も、収入と同じように法定相続分の割合で振り分けて申告します。

なお、貸店舗や貸駐車場など、消費税の課税対象となる事業用物件が含まれる場合はさらに注意が必要です。

家賃収入だけでなく、消費税の納税義務も各相続人に分かれることになります。

また、亡くなった方がインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）であった場合も同様の考え方です。

未分割期間中のインボイスの取り扱いや登録手続きについても、各相続人がそれぞれ自身の責任で対応しなければなりません。

共有状態にある未分割期間のインボイス発行は、原則として共同相続人全員の登録番号を記載するか、代表者が一括して交付する特例を利用するなど、手続きが非常に複雑になりがちです。

ご自身での対応が難しいと感じた場合は、トラブルを防ぐためにも早めに税理士へご相談ください。

遺産分割が確定しても過去の申告はやり直せない

その後、無事に遺産分割協議がまとまり、長男がすべてのアパートを相続することになったと仮定します。

この場合、過去にさかのぼって「未分割期間の家賃もすべて長男のものだった」として確定申告をやり直すことはできるのでしょうか。

結論から言うと、税務上のやり直しは一切認められていません。

過去に申告した未分割期間中の不動産所得について、更正の請求（税金を還付してもらう手続き）や修正申告を行うことは原則としてできません。

民法上、分割協議で引き継いだ財産は相続開始時にさかのぼって自分のものになるとされています。

しかし、亡くなった後に発生した家賃収入は、相続財産そのものではなく、そこから生じた「別個の財産」として扱われます。

したがって、遺産分割が確定した日以降の家賃収入から、不動産を相続した人が単独で確定申告を行うことになります。

税金の計算を過去にさかのぼってやり直すことはできませんが、遺産分割協議の中で「未分割の間に貯まった家賃という現金を、不動産を引き継ぐ長男が全額もらう」と家族間で決めること自体は可能です。

しかし、亡くなった後に発生した家賃は本来であれば相続人全員のものであるため、それを特定の1人に全額譲ると、他の相続人からの「贈与」とみなされる可能性があります。

思わぬ贈与税がかかるリスクがあるため、このような現金の分け方をする場合はご自身で判断せず、事前に税理士へ相談することをおすすめします。

事業的規模（5棟10室基準）の判定はどうなる？

不動産賃貸業には、事業的規模に該当するかどうかで青色申告の特別控除額などが変わるルールがあります。

この事業的規模の判定には、アパート等なら独立した室数が10室以上、一戸建ての家屋ならおおむね5棟以上という「5棟10室基準」が一般的に用いられます。

では、未分割の不動産を法定相続分で分けた結果、一人あたりの室数が少なくなってしまった場合はどうなるのでしょうか。

たとえば10室あるアパートで相続人が2人の場合、法定相続分で分けると一人あたり5室になってしまいます。

結論から言うと、この場合でも事業的規模として申告することが可能です。

未分割の不動産に関する事業的規模の判定は、法定相続分で細かく分けた室数や棟数で判断するわけではありません。

共有持ち分を合計した全体の室数や棟数で一括して判断するため、ご安心ください。

青色申告の承認申請手続きを忘れずに

未分割期間であっても、青色申告の承認を受けていれば、各相続人が青色申告特別控除（10万円）を受けることが可能です。

さらに事業的規模の要件を満たし、複式簿記での記帳やe-Taxによる電子申告などを行えば、最大65万円（または55万円）の控除を受けることもできます。

しかし、亡くなった方が生前に青色申告をしていたとしても、その資格が相続人に自動的に引き継がれるわけではありません。

青色申告の特別控除を受けるためには、相続人自身が税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を新たに提出する必要があります。

ここで注意すべきなのは、代表者1名が提出すれば良いわけではなく、青色申告を希望する共同相続人「全員」がそれぞれ個別に申請書を提出しなければならないという点です。

提出期限は亡くなった日（相続開始日）によって細かく定められているため、期限を過ぎて提出漏れがないように十分注意しましょう。